Grand Paris : les villes à cibler et les tendances à scruter

26 mars 2019

 

Qu’on se le dise, le « Grand Paris » pourrait bien rebattre sérieusement les cartes du marché immobilier francilien. À quoi ressemblera le super-métro ? Où en sont les travaux ? Quelles sont les villes qui devraient profiter de ce nouveau réseau ? Et celles qui risquent d’être laissées sur le bas-côté ? Éléments de réponse.

 

 

1. Le « Grand Paris Express », c’est quoi ?

Pharaonique. Titanesque. Démesuré. Ce ne sont pas les superlatifs qui manquent lorsqu’il s’agit d’évoquer le chantier du futur super-métro francilien. En effet, d’ici 2030, date à laquelle la totalité du Grand Paris Express devra avoir été livrée :

  • 4 nouvelles lignes de métro (15, 16, 17 et 18) seront mises en service,
  • 4 autres (4, 11, 12 et 14) seront prolongées,
  • 200 kilomètres de rails seront créés,
  • 72 gares seront desservies dont 57 nouvelles,
  • 7 pôles stratégiques (santé, recherche et innovation, ville durable, …) verront le jour,
  • 140 km² d’espaces urbains seront réaménagés,
  • 153 communes seront traversées

Un investissement de 35 milliards d’euros qui permettra de doubler la longueur du réseau ferré actuel, de multiplier les stations desservies et de densifier le maillage territorial de transports en commun pour – à terme – réduire de moitié le temps de trajet des « Grands Parisiens » et ainsi favoriser leur mobilité.

 

2. Un effet d’aubaine pour le marché de périphérie

La raréfaction des biens immobiliers à la vente dans Paris intra-muros et la flambée des prix qui accompagne cette pénurie profitent aux communes avoisinantes. En effet, parce qu’ils se trouvent dans l’incapacité d’acheter un logement dans Paris, que ce soit pour l’habiter ou pour le mettre en location, de plus en plus de candidats acquéreurs prospectent désormais en périphérie. La banlieue est ainsi devenue un marché de report particulièrement dynamique.

Preuve de l’engouement des acheteurs, dans des communes comme Montreuil (+ 12 % de hausse annuelle), Saint-Denis (+ 6,7 %), Issy-les-Moulineaux (+ 6,3 %) ou encore Asnières-sur-Seine (+ 10,1 %), les prix des logements – dans l’ancien – progressent plus rapidement qu’à Paris où l’augmentation se limite à 6,3 %. 

L’arrivée du Grand Paris va certainement intensifier ce phénomène et permettre à de nouvelles communes d’acquérir le statut de « ville recherchée ». Alors, la proximité des transports en commun sera susceptible d’avoir un impact sur la demande locative ainsi que sur le prix de vente d’un logement. En clair, cibler les abords des futures gares du Grand Paris vous permettra de sécuriser votre investissement et de le valoriser. À condition, toutefois, de ne pas surpayer le bien en prenant soin de vérifier que son prix est bien connecté avec le marché immobilier local. Ce n’est pas parce que les environs de Paris sont en phase de gentrification que vous ne devez pas vous montrer sélectif/ve pour autant.

Bon à savoir

  • Confrontés à l’explosion des prix dans la capitale, de plus en plus d’acquéreurs franchissent le « périph » afin de booster leur pouvoir d’achat immobilier.
  • En banlieue, la concurrence est moins rude que dans Paris intra-muros, les prix sont moins élevés et le stock de biens est plus important.
  • L’arrivée du Grand Paris devrait accélérer l’exode de Parisiens.
  • Les prix en banlieue bénéficient déjà de l’effet de report du marché immobilier parisien.
  • On constate jusqu’à 12 % de hausse annuelle en proche banlieue.

 

 

3. Des travaux qui prennent du retard et une facture qui grimpe

L’importance des travaux et les problématiques qui en découlent ont généré des retards qu’il était difficile de prévoir. Ainsi, par exemple, à Aubervilliers, la mise en service, initialement prévue pour 2025, a ainsi été reportée à 2030 ; à Chelles, où le démarrage de la ligne 16 devait avoir lieu en 2024, a finalement été retardé de six ans ; à Saint-Denis, on s’interroge sur la possibilité pour le métro d’être opérationnel pour les J.O. de 2024 …

Par conséquent, initialement estimé à 12 milliards d’euros, le coût du Grand Paris a récemment fait l’objet d’une seconde estimation par la Cour des Comptes. Ses magistrats ont ainsi calculé que 16 milliards d’euros supplémentaires étaient nécessaires à la poursuite des travaux. Pour autant, l’investissement semble vouloir être rentable : on estime les retombées économiques équivalant à un rapport de 140 milliards d’euros du PIB français.

Bon à savoir

Techniquement, la réalisation du Grand Paris est un véritable exploit dont le coût et la complexité ont été finalement sous-estimés.

 

4. Ces villes qui surfent déjà sur la vague du Grand Paris

Parmi les villes dont le marché immobilier a d’ores et déjà été impacté favorablement par la mise en service prochaine du super-métro, Villejuif, Saint-Denis, Saint-Ouen et Aubervilliers font figure de références. Saint-Denis accueillera la gare géante de Saint-Denis Pleyel et les deux gares d’Aubervilliers feront passer le temps de trajet jusqu’à La Défense à seulement 20 minutes alors qu’il dure plus du double aujourd’hui…

Dans toutes ces villes, les prix continuent d’augmenter : selon les chiffres des Notaires de France, au quatrième trimestre 2018, la hausse y dépasse 10%. Mais n’est-il pas déjà trop tard pour espérer une plus-value intéressante ? Non, les prix restent abordables et l’arrivé des nouvelles lignes de métro devrait vous garantir encore une plus-value intéressante. Pour cela, il vous faudra, toutefois, respecter la fameuse règle de trois :

  • emplacement : choisir un bien proche de la gare et des commerces boostera son attractivité et réduira le risque de vacance locative
  • prix : surpayer un logement rognera son rendement locatif
  • qualité : un immeuble de bonne facture se revendra plus facilement que si son état laisse à désirer.

Avant de vous engager dans un projet d’investissement locatif à Paris, en banlieue ou ailleurs, prenez le temps de mûrir votre projet et de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

 

5. Ces communes où l’effet Grand Paris ne va pas tarder à se faire sentir

D’autres villes méritent également que l’on s’y intéresse car le Grand Paris va modifier radicalement leur physionomie et doper leur attractivité. En effet, les travaux d’aménagement urbain qui y sont menés devraient améliorer la qualité de vie de leurs habitants. Par conséquent, elles seront alors plus demandées et le prix de leur immobilier devrait – en toute logique – prendre de l’altitude. Il s’agit, par exemple, de Clamart, de Massy, de Bondy, du Blanc-Mesnil ou encore de Nanterre. Enfin, autre gagnante, Le Bourget pourrait également voir son attractivité rehaussée du fait de sa localisation stratégique au centre du futur pôle « d’excellence aéronautique » et de son accessibilité : deux nouvelles gares sont prévues.

 

6. Vers un rééquilibrage entre l’Est et l’Ouest parisiens ?

Si la « métropolisation » de la croissance et la concentration des emplois en ville ont créé une cassure entre les grandes agglomérations (où les prix explosent) et les zones dites rurales (où la demande chute lourdement), l’arrivée du Grand Paris pourrait, quant à elle, combler le fossé qui sépare l’Est et l’Ouest parisiens, le premier étant traditionnellement plus populaire et donc moins coté que le second. En effet, parce qu’il contribue à rapprocher les villes entre elles et les communes les plus éloignées aux centres de décision, on peut penser qu’à terme, le Grand Paris rééquilibrera les prix des marchés immobiliers franciliens en permettant à l’Est parisien de rattraper son retard. Des villes comme Le Blanc-Mesnil (lignes 16 et 17), Champigny (dont l’attractivité profitera de la mise en place de la ligne 15), Gagny, Bondy, Drancy, Noisy-Champs (où convergeront les lignes 11, 15 et 16) et Rosny-sous-Bois qui accueilleront des programmes neufs de qualité font ainsi montre d’un réel potentiel. Elles sont donc à surveiller de très, très près !

 


 

Les points clés à retenir

  • L’arrivée du Grand Paris va redistribuer les cartes du marché immobilier.
  • Les prix augmentent déjà dans plusieurs villes : Saint-Denis, Aubervilliers, Villejuif…
  • La proximité des futures gares est un élément essentiel de la réussite d’un investissement locatif.
  • En faisant monter les prix en banlieue, le Grand Paris Express pourrait non seulement réduire l’écart entre Paris intramuros et sa périphérie mais aussi entre l’Est et l’Ouest parisiens.
  • Le projet prévoit la création de 70 000 logements neufs sur l’ensemble de la métropole.
  • La mise en service du super-métro devrait permettre un gain de 140 milliards de PIB.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno