Immobilier neuf : vers une pénurie de logements ?

31 août 2020

 

 

La production de logements neufs ne cesse de reculer. L’allongement de la période électorale des municipales et la pandémie de covid-19 ont achevé d’engourdir la filière du neuf.

 

 

 

1. 2019 : contraction de l’offre

En 2019, l’offre de logements neufs s’est réduite. Avec 15 % en moins de logements mis en vente par rapport à 2018, d’après l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), on assiste à une véritable contraction de l’offre ; phénomène qui s’est intensifié au cours de l’année.

Au 4e trimestre 2019, les mises en vente accusent un recul de 33 % par rapport à la même période en 2018. Cependant, le nombre de nouveaux permis de construire a marqué une nette progression au 4ème trimestre. Le phénomène est davantage marqué au niveau des logements collectifs ou en résidence que pour les maisons individuelles, ce qui devait se traduire par une intensification des mises en chantier pour 2020. Avec plus de 160.000 logements vendus, la demande s’est quant à elle maintenue à un niveau élevé. La demande est notamment soutenue par des taux d’intérêt historiquement bas. Si l’impact du recentrage des dispositifs d’aides au secteur du neuf (Pinel/PTZ) ne s’est pas encore fait sentir, il est attendu pour 2020.

2. 2020 : la production s’effondre

Au premier trimestre 2020, la production de nouveaux logements a enregistré un nouveau plongeon. Les mises en vente ont diminué de moitié par rapport au premier trimestre 2019. On enregistre 15.000 logements de moins en projet qu’au premier trimestre 2019. Les facteurs de cette contraction de l’offre sont multiples. Rareté et inflation du foncier, hausse du coût de la construction en partie due à la surchauffe de commandes publiques du Grand Paris, difficulté à obtenir de nouveaux permis de construire, multiplication des recours sur ces derniers, les promoteurs peinent à mettre suffisamment de logements sur le marché.

Les stocks de biens à vendre en pâtissent. Au premier trimestre 2020, 91.000 logements neufs ont été commercialisés contre 106.000 au cours de la même période en 2019.

La période précédant les élections municipales a traditionnellement un impact sur la production des constructeurs. En effet, les maires en place souhaitent limiter au maximum les tensions de ses administrés. Il faut donc notamment réduire les travaux, les rues bloquées, les grues disgracieuses, les voisins mécontents, etc …

Pour cela, la municipalité a deux moyens : prendre le temps (très long temps) pour étudier les permis de construire déposés et demander aimablement aux promoteurs de ralentir voire mettre en sommeil ses commercialisations. Ceux qui souhaitent mener des projets dans la durée sur la commune auront tendance à répondre favorablement.

L’impact immédiat est une réduction considérable de l’offre de logement sur le marché. Les demandes sont existantes et il devient compliqué de trouver un bien. Désormais, le lancement de la commercialisation d’une nouvelle résidence génère un engouement et des files d’attente qui feraient pâlir le géant Apple au lancement de son nouvel iPhone.

 

3. L’impact de la crise sanitaire

La pandémie achève de déséquilibrer le marché. Toute la filière du bâtiment neuf a été impactée. Les procédures d’obtention de permis de construire sont ralenties par la frilosité des maires à lancer de nouveaux programmes en période électorale. L’allongement du cycle électoral du fait de la crise sanitaire a amplifié ce phénomène. Pendant le confinement, les collectivités locales mobilisées par la crise sanitaire n’ont pu instruire que de rares demandes de permis de construire.

Les dépôts de nouvelles demandes n’ont pu aboutir. Les chantiers ont été mis à l’arrêt. Les transactions immobilières n’ont pu être finalisées. Le retard accumulé risque de créer une situation de pénurie importante, avec un impact collatéral sur les prix. Une mauvaise nouvelle dans un contexte de durcissement du crédit immobilier et de crise économique latente.

 

4. Les conséquences immédiates

Ce contexte particulier a créé une pénurie inédite en France. Les conséquences seront immédiatement supportées par les acquéreurs qui devront faire des concessions sur leurs exigences. Surtout, le ralentissement des chantiers en cours et le retard des nouveaux lancements impliquent des livraisons prévisionnelles des logements fortement reportées.

Désormais, si vous souhaitez acquérir un appartement neuf dans l’une des grandes métropoles de France, il vous faudra attendre au mieux le début de l’année 2023 pour vous y installer ; ce phénomène est encore plus prégnant en région parisienne qui enregistre les premières livraisons prévisionnelles sur l’année 2024.

Il vous faudra donc le prévoir dans le plan de financement de votre acquisition afin d’absorber les coûts supplémentaires : loyer de l’appartement transitoire, intérêts d’emprunt à verser à la banque, … Prenez alors soin de vous faire conseiller par un professionnel de la gestion patrimoniale qui saura vous accompagner dans les négociations et le montage de votre projet.

Par Jonathan Eveno