ACQUISITION D’UN LOGEMENT EN NUE-PROPRIETE

 

 

Le Démembrement de propriété est un outil de diversification patrimoniale.

 

Il s’agit de séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un logement, ce qui permet à l’investisseur d’atteindre plusieurs objectifs patrimoniaux.

 

Comment ça marche ?

 

La propriété est divisée en 2 parties :

• D’une part, l’usufruit, qui est le droit d'utiliser le bien comme on l'entend (en y habitant soi-même ou en le louant à un tiers)
•  D'autre part, la nue-propriété, qui permet de posséder le bien, mais ne permet pas d'en jouir

L'achat de la nue-propriété consiste à donner à autrui pendant au moins 15 ans la jouissance du bien acheté.

 

En contrepartie de la possibilité d’utilisation potentielle du logement pendant une période définie, l’usufruitier temporaire finance une partie du logement qui permet à l’acquéreur de bénéficier d'une remise importante sur son prix d’achat.

 

L’usufruitier aura la possibilité de son côté soit d’utiliser le logement soit de le louer à un tiers.

 

 

LES BIENS CONCERNÉS

 

Le démembrement reste un outil patrimonial basé sur une acquisition immobilière.

 

Il faut donc appliquer les mêmes règles que pour tout achat dans la pierre, à savoir sélectionner des opérations situées dans des communes de qualité au potentiel reconnu, à proximité de bassins d’emplois, proches de transports, écoles, commerces et d’une qualité architecturale irréprochable.

 

 

 

 

LES CONDITIONS A REMPLIR

 

Pour pouvoir bénéficier des avantages du démembrement, il faut acquérir un bien immobilier en nue-propriété. Cela représente une décote de 40% à 50%.

 

Afin de sécuriser l’opération pour le nu-propriétaire il est recommandé de mettre à la charge de l’usufruitier un certain nombre de prestations:

• L’entretien courant et les réparations, y compris d’éventuels travaux lourds
• La remise en état complète du bien (commun et privatif) à l’extinction de l’usufruit

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire peut revendre la nue-propriété de son bien mais ne pourra en aucun cas l’utiliser.

 

Au terme de l’opération, nue-propriété et usufruit seront de nouveau rassemblés, et l’investisseur récupérera la propriété et la possibilité d’utilisation complète du logement.

 

Plusieurs scénarios sont alors possibles :

• Occuper le logement (pour soi ou pour un proche)
• Mettre le logement en location afin de percevoir un revenu complémentaire
• Revendre le bien et percevoir une plus-value qui sera exonérée d'impôts dès lors que le bien aura été détenu plus de 15 ans

 

LES AVANTAGES FISCAUX

 

Une fois le bien immobilier acquis avec une décote de 40 à 50%, il reste nombre d’avantages pour le nu propriétaire :

• Réduction de son ISF
• Diminution de ses revenus fonciers existants (dans la mesure où le logement est financé à crédit)

 

 

 

LES AUTRES AVANTAGES

 

En complément des avantages fiscaux, le démembrement permet de se créer un revenu complémentaire à terme (en général de 15 à 20 ans).

 

Il est à rappeler que le nu-propriétaire ne paiera pas de taxe foncière qui reste à la charge de l’usufruitier (CGI Art.1400)

 

De plus, le démembrement assure la réalisation d’une opération rentable et sécurisée (TRI de 5 à 10% net annuel en fonction de la situation du contribuable).

 

 

LES PERSONNES CONCERNEES

 

Tout contribuable assujetti à l’ISF. 

 

 

 

SIMULATION FINANCIERE :

 

 

Exemple 1 : Client assujetti à l’ISF avec 10K€ de revenus fonciers
Prix d’achat du bien	300 000 €
Achat de la nue-propriété	180 000 €
Remboursement mensuel (In fine 17 ans à 5%)	750 €
Prix de vente à terme (indexation 2% annuel)	420 072 €
Exonération d’ISF (tranche 1% sur 17 ans)	30 600 €
Economie fiscale sur revenus fonciers (sur 17 ans IRPP 30% + 10% CSG)	61 200 €
Gain (Plus-value + économies fiscales)	331 872 €
Rentabilité annuelle nette de l’épargne	8,10 %
Complément de revenus mensuel à terme (en cas de conservation du bien)	1 050 €

 

 

 

Exemple 2 : Client assujetti à l’ISF avec 10K€ de revenus fonciers
Prix d’achat du bien	300 000 €
Achat de la nue-propriété	180 000 €
Remboursement mensuel (In fine 17 ans à 5%)	750 €
Prix de vente à terme (indexation 2% annuel)	420 072 €
Exonération d’ISF	0 €
Economie fiscale sur revenus fonciers (sur 17 ans IRPP 30% + 10% CSG)	0 €
Gain (Plus-value + économies fiscales)	240 072 €
Rentabilité annuelle nette de l’épargne	4,90 %
Complément de revenus mensuel à terme (en cas de conservation du bien)	1 050 €