5 conseils pour réduire la facture lorsque l’on souscrit un prêt immobilier pour financer son investissement locatif

7 juillet 2017

 

Ça y est, c’est décidé ! Vous allez profiter de la faiblesse des taux d’intérêt actuels pour contracter un prêt et financer l’achat d’un appartement que vous mettrez en location. Seulement voilà, entre droits de mutation, primes d’assurance et autres pénalités de remboursement anticipé, l’addition peut vite grimper. Voici comment la réduire…

 

1. Présentez-vous sous votre meilleur jour

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci épluche vos comptes sur les six derniers mois avant de se prononcer. Il est par conséquent essentiel que vos finances soient gérées, comme le veut l’expression consacrée, « en bon père de famille » En clair, découverts à répétition et autres crédits à la consommation ne seront pas du meilleur effet auprès des banquiers. Bien au contraire… Outre vos revenus, votre patrimoine et votre taux d’endettement, c’est bien souvent votre capacité d’épargne qui fera la différence. Si vous pouvez justifier de versements réguliers sur un placement d’épargne, les banques s’en trouveront rassurées. Et elles seront alors plus à même de vous faire profiter d’un taux avantageux.

2. Mettez les banques en concurrence

Pour peu que vous présentiez le bon profil et que votre dossier soit solide, nul doute que les différentes banques auprès desquelles vous solliciterez un prêt immobilier pour financer votre investissement locatif chercheront à vous séduire. En les mettant en concurrence entre elles et en comparant les offres de crédit qui vous seront faites, vous optimiserez considérablement vos chances de bénéficier d’un taux intéressant. Et pourrez économiser au passage quelques milliers d’euros. Plutôt que de démarcher les banques vous-même (ce qui prend du temps), vous pouvez faire appel à un courtier. En effet, parce qu’ils ont passé des accords avec des banques et traitent un volume important de prêts, les courtiers disposent des leviers nécessaires pour négocier des taux compétitifs dont leurs clients n’auraient pas pu profiter en agissant seuls. À titre d’exemple, en 2016, la décote pouvant être obtenue par un courtier sur le taux de crédit pouvait avoisiner 0,4 %.

Bon à savoir

Bien qu’ils soient assortis de taux très avantageux, les prêts dits « aidés » (PTZ, prêt Action Logement, etc.) ne s’appliquent qu’à l’acquisition de sa résidence principale. Les investissements locatifs ne sont donc pas éligibles à ces dispositifs. Dans le cas du PTZ, une mise en location ne sera exceptionnellement possible, dans un délai de six ans à compter de la date de versement du prêt, que si l’une des conditions suivantes venait à survenir : mutation professionnelle, décès, divorce, dissolution de PACS, chômage, invalidité.

3. Négociez la suppression des pénalités de remboursement anticipé

Décrocher un taux avantageux pour votre prêt immobilier, c’est bien. Mais obtenir que les frais de remboursement anticipé soient effacés, c’est mieux ! Et pour cause, dans certains cas, ces pénalités peuvent représenter jusqu’à 3 % du capital restant dû ! À défaut de parvenir à convaincre l’établissement bancaire qui financera votre investissement locatif de supprimer ces frais de remboursement anticipé, tâchez d’obtenir qu’ils soient annulés au bout de cinq années de remboursement.

4. Jouez la carte de la délégation d’assurance de prêt

Selon l’âge que vous avez, il peut être opportun de souscrire votre assurance « décès-invalidité » auprès d’un assureur indépendant plutôt qu’auprès de votre banque. Et pour cause, les assurances « groupe » que proposent les banques ne prennent pas en compte l’âge des emprunteurs. Or plus vous êtes jeunes, moins la somme que vous devrez payer sera élevée. Alors qu’à l’inverse, passé 40 ans, les tarifs augmentent… Pour vous donner un ordre d’idée, en optant pour une délégation d’assurance « sur-mesure », un emprunteur pourra faire jusqu’à 15 000 € d’économies.

5. Réduisez vos frais de notaire

Un bon moyen de limiter le montant des droits de mutation dont vous devrez vous acquitter auprès du notaire suite à votre acquisition consiste à convenir avec l’agence immobilière par laquelle vous auriez acheté votre bien de lui verser directement sa commission. Celle-ci ne sera alors pas incluse dans le montant total de la vente. Et les frais de notaire s’en trouveront réduits.
Vous pouvez aussi dissocier la valeur du logement de celle des meubles qui le garnissent (cuisine et /ou salle de bains équipées). En clair, le prix du mobilier sera exclu du compromis de vente, lequel ne mentionnera que le prix de l’habitation. Et c’est par conséquent sur ce seul prix que porteront les frais de notaire.

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Les points clés à retenir

  • Lorsque l’on se met en quête d’un prêt immobilier, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques.
  • Parce qu’ils apportent aux banques un gros volume de dossiers de financement, les courtiers sont à même de négocier des taux intéressants pour leurs clients.
  • Opter pour une délégation d’assurance « à la carte » permet, le cas échéant, de faire des économies sur son prêt immobilier. Tout comme le fait de supprimer les pénalités de remboursement anticipé.

 

Par Xavier Beaunieux