Caves, entrepôts, parkings, garages, murs de boutiques … Quel investissement offre la meilleure rentabilité locative ?

19 septembre 2018

 

 

Nous avons passé au crible plusieurs investissements locatifs « alternatifs » (places de parking, caves, murs commerciaux…) afin de mieux cerner leurs avantages mais aussi leurs défauts.

 

 

1. Investir dans une place de parking

Caractérisés par un prix d’achat abordable (aux environs de 6 000 € en province), un coût d’entretien réduit (peu voire pas de travaux à prévoir), des charges de copropriété peu élevées, un bail de location d’une grande souplesse (le propriétaire peut, à chaque échéance et sans devoir justifier d’un motif, donner congé à son locataire) et un rendement annuel plus qu’honorable (environ 5 %), places de parking, boxes et autres garages comptent parmi les investissements immobiliers les plus performants du marché. Et bien qu’elle rapporte moins, à l’année, qu’une chambre de bonne, il est intéressant de constater qu’à rentabilité équivalente, une place de parking peut s’appuyer sur la ténuité de l’investissement initial et des charges d’entretien pour reprendre l’avantage.

Pour maximiser l’efficacité de ce type d’investissement locatif, plusieurs pistes méritent toutefois d’être exploitées. Tout d’abord, veillez à ne pas surpayer votre box ou votre place de parking. Si son prix n’est pas cohérent avec le marché immobilier local pour ce type de biens, la rentabilité de votre investissement s’en trouvera impactée. De plus, attachez une grande importance à la localisation en ciblant de préférence les secteurs où la circulation est dense et le stationnement compliqué.

Enfin, pour réduire le risque de vacance locative, optez – dans la mesure du possible et quitte à ce que les frais d’entretien soient revus à la hausse pour un parking sécurisé. Quant à la place de parking, assurez-vous qu’elle affiche des dimensions correctes (pas moins de 2,5 mètres sur 5 mètres) et soit facile d’accès (la perspective de devoir effectuer des manœuvres compliquées ou de descendre au 10ème sous-sol risquerait de rebuter vos locataires potentiels).

Il faut, cependant, relativiser ce tableau quasi-idyllique : des frais de notaires relativement élevés, environ 10 % jusqu’à 100 000 € puis 7 % au-delà de cette somme. Egalement, la vacance locative sera nécessairement plus importante que pour une location traditionnelle d’un logement ; il faut donc prévoir des revenus qui peuvent être fluctuants.

En bref

Moyennant un ticket d’entrée accessible (exception faite de villes comme Paris où certains emplacements peuvent coûter jusqu’à 50 000 €…) et des frais d’entretien modérés, la place de parking est un bon moyen de percevoir des revenus locatifs (imposés au régime des revenus fonciers) et de profiter d’un rendement globalement performant.

 

 

2. Investir dans une cave

S’il est un investissement locatif qui revient en force après avoir été longtemps sous-estimé, c’est bien la cave. Bien moins chère à l’achat qu’un logement tout en permettant à son propriétaire de compter sur des revenus intéressants, la cave fait partie de ces placements qui, sans être sexy de prime abord, méritent tout de même que l’on s’y attarde.

Intéressons-nous tout d’abord à son prix. Dans la capitale, les chiffres les plus fréquemment cités font état d’un coût d’acquisition, pour une cave, oscillant, en moyenne, entre 1 500 et 3 000 du m². À titre de comparaison, à fin-juillet dernier, un appartement parisien dans l’ancien affichait un prix de vente supérieur à 9 000 € (9 877 €/m² – Source : LPI-SeLoger).

Pour ce qui est du rendement, la rentabilité d’une cave parisienne avoisine les 6 %. Enfin, les m² étant désormais une denrée de plus en plus prisée dans les grandes villes, une cave (voire un box fermé reconverti en garde-meubles), vous permettra, de par la capacité de stockage dont elle dispose, de cibler aussi bien les particuliers que les commerçants.

Pour réduire au maximum le risque de vacance locative et convaincre de potentiels locataires d’y entreposer leurs biens/marchandises, votre cave ou votre garde-meuble devront toutefois être à la fois sains (en sous-sol, l’humidité est le défaut à éviter) et sécurisés. Seul bémol, si elles constituent incontestablement un bon filon, les (bonnes) caves sont relativement difficiles à dénicher…

En bref

En contrepartie d’un prix à l’achat et de charges modérés, la cave peut constituer un investissement intéressant assorti d’une bonne rentabilité mais dont la régularité n’est pas garantie (vacance locative importante).

 

3. Investir dans des murs commerciaux

Plus coûteux – à superficie équivalente – qu’un logement, les murs d’une boutique compensent ce surcoût initial par des rendements intéressants. En effet, ce type d’investissement locatif peut permettre de profiter d’une rentabilité annuelle pouvant monter à 7 %. Mais le fait d’investir dans un local commercial est avantageux à plus d’un titre. Outre la rentabilité qui y est attachée, la régularité est un autre des atouts de cet investissement. Chez les commerçants, le « turnover » tend à être, en effet, moins fréquent que chez les locataires particuliers.

De plus, il est à noter qu’un bail commercial offre davantage de souplesse qu’un bail d’habitation. Conclu pour neuf ans minimum, un bail commercial peut, par exemple, prévoir que c’est au locataire – et non au bailleur – d’assumer le coût d’éventuels travaux. Investir dans des murs commerciaux permet donc, nous l’avons vu, de s’assurer des revenus locatifs confortables et réguliers.

Pour autant, le succès de cet investissement – encore relativement peu répandu parmi les investisseurs particuliers – nécessite que plusieurs conditions soient réunies : outre l’emplacement qui devra être choisi avec soin (un secteur commercialement dynamique, une rue passante et à proximité de laquelle il est facile de garer son véhicule…), c’est aussi l’activité de la boutique qu’abriteront vos murs qui devra être scrutée avec attention. C’est pourquoi il est généralement recommandé non seulement de privilégier des locaux déjà occupés et dont vous pourrez juger de la chalandise mais aussi des secteurs d’activité porteurs. Attention, si ce type d’investissement paraît très performant, il faut prendre en compte le risque lié à la santé financière du locataire professionnel : une procédure de redressement judiciaire, par exemple, peut anéantir complètement votre rentabilité. 

C’est pourquoi, avant de vous lancer, recueillez l’avis de professionnels : notaire, conseiller en gestion de patrimoine, agent immobilier spécialisé, etc. Leur expertise vous permettra de limiter les risques de déconvenues, de vous faire expliquer toutes les spécificités du bail commercial (saviez-vous, par exemple, que le propriétaire d’un local commercial qui refuse à son locataire le renouvellement de son contrat de location lui doit une indemnité d’éviction ?) et de pérenniser votre investissement.

En bref

Offrant une bonne rentabilité, les murs commerciaux constituent un investissement encore relativement typique mais qui gagne incontestablement à être connu.

 


 

Les points clés à retenir

  • Places de parking, murs commerciaux et autres garde-meubles constituent des méthodes originales pour investir dans la pierre locative.
  • Ces alternatives comportent cependant des risques particuliers à maîtriser. 
  • Investir dans l’immobilier locatif « traditionnel », c’est-à-dire dans un logement (neuf ou ancien) permet toutefois de profiter du meilleur ratio « risques/rendement ».
  • Un dispositif comme le Pinel permet non seulement de percevoir des revenus locatifs et de développer son patrimoine immobilier mais aussi de profiter d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % de prix d’achat du bien. Et cela, aucune cave ni aucune place de parking ne le permet…

 

Par Xavier Beaunieux