Comment (bien) gérer l’après-défiscalisation ?

10 septembre 2018

 

Parce que les avantages fiscaux sont limités dans le temps, il est important de bien anticiper la sortie de votre régime fiscal, une fois votre période d’engagement achevée. Voici la marche à suivre…

 

 

 

1. Dressez le bilan de votre investissement locatif

Avant même que votre période d’engagement n’arrive à son terme (soit au bout de 6, 9 ou 12 ans maximum dans le cas d’un investissement en loi Pinel), prenez le temps de vous poser et de faire le bilan de votre investissement locatif. Outre l’avantage fiscal dont vous aurez profité (et qui vous restera acquis), quel regard portez-vous sur la période au cours de laquelle votre logement a été loué ? Avez-vous eu des dégradations à déplorer ? Avez-vous trouvé facilement des locataires ? La gestion locative de votre logement a-t-elle été contraignante (visites, état des lieux d’entrée, de sortie…) ? N’auriez-vous pas dû passer par une agence spécialisée dans la gestion ?

Autant de questions qui méritent que vous vous les posiez afin vous permettront d’avoir une vision claire et synthétique sur votre investissement dans la pierre locative. Vous disposerez ainsi d’éléments qui vous aideront à prendre les bonnes décisions : le vendre, continuer de le louer, l’occuper vous-même ? Investir une nouvelle fois via un dispositif défiscalisant (Pinel, LMNP, etc.) ? À ce stade de votre analyse, recourir à l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine vous sera, sans conteste, d’une très grande utilité.

 

2. Étudiez attentivement le marché immobilier local

Entre le moment où vous avez fait l’acquisition de votre logement en vue de le louer – pour faire des économies d’impôts – et la fin de votre période d’engagement, il se peut que le marché immobilier local ait évolué. Quel est désormais le prix au m² ? Quelle a été son évolution sur les dernières années, les derniers mois ? Où en est la demande locative ? Les informations que vous recueillerez sur l’état du marché immobilier local vous permettront de cerner la tendance en termes de prix et d’anticiper le comportement des futurs locataires/propriétaires de votre logement. En effet, si la demande locative est solide et que le prix de l’immobilier augmente, il pourrait s’avérer judicieux de conserver votre bien. De même, temporiser et vous abstenir de revendre prématurément pourrait vous éviter de subir une éventuelle moins-value.

 

3. Faites le point sur votre situation fiscale et patrimoniale

Parce que votre situation fiscale, patrimoniale et juridique est susceptible d’avoir évolué, votre stratégie d’investissement et de défiscalisation va probablement devoir être (ré)ajustée afin de répondre au mieux à vos besoins ainsi qu’à vos attentes. Là encore, l’intervention d’un conseiller en gestion de patrimoine vous aidera à redéfinir une stratégie qui s’inscrive parfaitement dans votre logique patrimoniale pour les années à venir.

 

4. Prenez le temps d’étudier les différentes options qui s’offrent à vous

À l’approche du terme de l’avantage fiscal que vous aura procuré votre investissement locatif, il est important de vous interroger sur le devenir de votre patrimoine immobilier. Concrètement, trois choix sont possibles.

 

> Choix n°1 – Vous pouvez opter pour la revente de votre logement. Si vous le vendez alors qu’il est encore occupé par un locataire, une décote sera toutefois à prévoir. En revanche, si vous attendez que le contrat de location arrive à son terme pour revendre votre bien, vous pourrez alors en tirer un prix en adéquation avec le marché immobilier local. L’avantage de la revente est de générer un capital disponible pour réaliser vos projets : une nouvelle acquisition, un voyage, les études de vos enfants, …

 

Bon à savoir

La revente d’un bien immobilier n’a rien d’une science exacte. Deux inconnues composent cette équation : la date à laquelle la vente se réalisera et le gain qui en résulteront. En conclusion, ne vendez votre logement que si l’opération vous est réellement profitable, c’est à dire qu’elle vous permettra, sinon de gagner de l’argent (en empochant une plus-value au passage), à tout le moins d’éviter d’en perdre.

 

> Choix n°2 – Dans le cas d’un investissement en loi Pinel, vous pourriez aussi décider de poursuivre la location de votre logement. Et cela sans être tenu(e) à respecter les plafonds de loyers imposés par ce dispositif fiscal ni de sélectionner vos locataires en fonction de leur niveau de ressources. Partant, vous pourriez ainsi réévaluer le montant de votre loyer à la hausse. Mais prenez soin de fixer un montant qui soit cohérent avec le marché locatif local. Enfin, usure oblige, prévoyez simplement de réaliser des travaux de rénovation.

 

> Choix n°3 – Vous avez également la possibilité, non seulement de conserver le logement au sein de votre patrimoine mais aussi de l’occuper vous-même. Ou encore d’y installer l’un de vos enfants. Mais si vous comptez récupérer votre bien, sachez que vous devrez, au préalable, adresser à votre locataire un « congé pour reprise ». Celui-ci devra lui être notifié au minimum 6 mois avant la date d’échéance du contrat de bail.

 


Les points clés à retenir

  • La sortie du régime fiscal dont vous aura fait bénéficier votre investissement locatif doit être anticipée.
  • À l’expiration de votre période d’engagement, vous aurez le choix entre revendre votre logement, le récupérer pour vous-même ou poursuivre la location sous un régime de droit commun.
  • Votre décision dépend de votre situation (fiscale, juridique, patrimoniale, personnelle…) mais aussi du contexte (état du marché immobilier local, de la copropriété, concurrence avec d’autres logements similaires, etc.) et de la stratégie patrimoniale que vous comptez déployer pour les prochaines années.
  • Dans tous les cas (poursuite de la location, revente, congé pour reprise, nouvel investissement locatif…), sollicitez l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux