Taux d’emprunt toujours plus bas, conditions de crédit avantageuses, délais de rentabilisation d’un bien immobilier qui raccourcissent… C’est plus que jamais le moment d’investir dans l’immobilier. Mais après ? Qu’adviendra-t-il du patrimoine que vous vous serez constitué ? Comment le transmettre ? Voici quelques pistes à explorer pour en optimiser la transmission
Pour anticiper votre succession et optimiser votre fiscalité, plusieurs options s’offrent à vous. Quelques exemples :
1. Faire une donation avec réserve d’usufruit
Pour transmettre une partie de leur patrimoine immobilier à leurs enfants, beaucoup de parents ont recours à la donation en démembrement. Ce montage consiste à séparer la nue-propriété (transférée au donataire) de l’usufruit du bien (que conserve le donateur).
En plus de vous permettre de réduire considérablement la fiscalité, la donation avec réserve d’usufruit vous permet de transmettre une partie de votre patrimoine immobilier tout en continuant de pouvoir profiter. Concrètement, ce type de donation présente quatre avantages :
- si vous transmettez votre résidence principale, vous pourrez continuer de l’habiter ;
- si vous transmettez un logement que vous avez acquis dans le cadre d’un investissement locatif, vous pourrez continuer d’en percevoir les loyers ;
- les droits de mutation seront calculés sur la valeur de la nue-propriété ;
- à votre décès, nue-propriété et usufruit seront automatiquement réunis sans que votre donataire n’ait à payer de droits de succession.
Fiscalement, la donation avec réserve d’usufruit est avantageuse car les droits de mutation ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Celle-ci est déterminée selon l’âge du donateur. Ainsi, plus l’usufruitier sera âgé au moment de la libéralité, plus la valeur fiscale de la nue-propriété augmentera, et avec elle, les droits à payer.
L’administration a établi un barème très précis : pour un usufruitier de 21 à 30 ans, la valeur de la nue-propriété sera de 20% du prix total du bien immobilier ; de 51 à 60 ans, elle passe à 50% et après 90 ans, on compte 90%. Pour optimiser le montage, il faut donc prendre ses dispositions au plus tôt !
Bon à savoir
Qui paye quoi ? Les dépenses liées à l’entretien du bien et aux réparations courantes sont à la charge de l’usufruitier. De son côté, le nu-propriétaire se voit attribuer la charge des gros travaux.
2. Créer une SARL de famille
Un autre moyen d’optimiser la transmission de votre patrimoine à vos proches consiste à acquérir, en vue de les louer, des biens meublés via une SARL familiale puis à procéder au démembrement des parts sociales de cette société. En clair, créer une SARL de famille permet d’investir en commun, à plusieurs, entre parents, enfants, fratries et conjoints dans l’immobilier locatif meublé.
Les associés profiteront ainsi du régime fiscal avantageux attaché au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : amortissement de la valeur des biens et déduction de 100 % des charges (dépenses de copropriété, frais d’agence, assurances, travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, …).
L’autre avantage (et non des moindres !) de la SARL de famille tient au fait qu’elle permet de transmettre son patrimoine immobilier tout en limitant la fiscalité. Comment procéder ? On utilisera ici aussi le levier de la donation avec réserve d’usufruit. Il vous suffit, pour cela, de transmettre la nue-propriété de vos parts dans la SARL familiale à vos enfants, tout en prenant soin d’en conserver l’usufruit.
On sait désormais que la valeur de la nue-propriété est déterminée selon l’âge du donateur. Dans le cadre de la SARL, on pourra en plus jouer sur la valeur globale (usufruit et nue-propriété) des parts démembrées. En effet, elle est déterminée en fonction de ses actifs et de son passif. Ainsi, si les biens immobiliers ont été acquis à crédit, le capital restant dû à la banque sera déduit de la valeur immobilière des logements.
Associée à la faiblesse des taux d’emprunt actuels et un âge bien déterminé lors de la donation, cette stratégie patrimoniale peut s’avérer fiscalement très pertinente.
Par exemple : un père de 52 ans (90%) et sa fille (10%) créent une SARL de famille pour acquérir un appartement d’une valeur de 300.000€. La SARL emprunte 250.000€ pour financer l’achat. Si le père donne immédiatement à sa fille la nue-propriété de ses parts, les droits de mutation ne seront calculés que sur 22.500€ (300.000€ (prix) – 250.000€ (prêt) x 90% (parts du père) x 50% (barème fiscal à 52 ans).
Enfin, le statut de LMNP au réel impliquant de tenir une comptabilité précise et rigoureuse, il est fortement conseillé de confier les comptes de votre SARL de famille à un expert-comptable. N’hésitez pas non plus à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine afin de vous assurer qu’il s’agit bien de la meilleure option pour vous.
Bon à savoir
La liste des meubles et des équipements devant garnir une location meublée a désormais été précisée par la loi ALUR.
3. Démembrer des parts sociales d’une SCI
De plus en plus d’investisseurs désireux d’optimiser à la fois la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier créent une SCI familiale avant de procéder au démembrement de leurs parts sociales dont l’usufruit et la nue-propriété seront séparés. Ce sont alors l’usufruitier et le nu-propriétaire qui se « partageront » la Société Civile Immobilière.
Contrairement à la SARL de famille, les biens détenus par la SCI pourront être les résidences principale et secondaire du donateur et/ou des logements locatifs non meublés. En véritable outil de gestion, la SCI permet au donateur de conserver une pleine liberté dans l’utilisation de son patrimoine. En effet, le donataire n’est détenteur que de la nue-propriété de parts de la société (et non pas des biens eux-mêmes). L’usufruitier gérant pourrait alors facilement décider d’occuper, louer voire vendre tout ou partie des biens constituant la SCI tant qu’il préserve les intérêts de tous les associés.
Mais encore une fois, c’est sur un plan patrimonial et fiscal que le démembrement de parts sociales de SCI prend tout son sens. En effet, vous aurez la possibilité d’effectuer une donation au profit de votre enfant, votre conjoint, vos frères et sœurs, par exemple, afin de leur transmettre la nue-propriété – tout en en conservant l’usufruit – de vos parts sociales. À nouveau, la valeur de cette donation ne sera calculée que sur celle de la nue-propriété, atténuant ainsi considérablement la pression fiscale. Enfin, à votre décès, votre donataire récupérera automatiquement (et sans devoir payer d’impôt supplémentaire) l’usufruit sur vos parts sociales. In fine, il aura la pleine propriété de la SCI.
Bon à savoir
Il est également possible d’acquérir via une SCI un bien dans le cadre d’un investissement Pinel. Pour cela, vous devrez toutefois patienter jusqu’à la sortie du dispositif (soit au bout de 6, 9 ou 12 ans) pour démembrer les parts de la société.
4. Que faire des biens mobiliers ?
Outre votre patrimoine immobilier, ou même si vous n’avez jamais souhaiter investir dans la pierre, vous avez certainement des préoccupations identiques : transmettre à vos proches dans les meilleures conditions vos (autres) biens (argents, meubles, bijoux, tableaux, …).
Vous avez alors à votre disposition plusieurs possibilités de dons « manuels » à réaliser de votre vivant. Le Fisc vous accordera un certain nombre d’exonérations : abattement de 100.000€ tous les 15 ans sur la valeur des biens donnés par un parent à son enfant, abattement de 31.865€ sur les dons familiaux de somme d’argent, …
Autre outil à étudier, l’assurance-vie : placement financier et outil de transmission, elle peut être très efficace pour attribuer une part de votre patrimoine hors succession. Qu’elle soit souscrite au profit d’un membre de votre famille ou même d’un tiers (concubin, ami, association, …), le régime fiscal de l’assurance-vie transmise par succession est particulièrement avantageux allant même jusqu’à une complète exonération.
Ainsi, par exemple, si vous souhaitez donner par testament une somme d’argent à votre meilleur concubin(e) (non marié, non lié par un PACS), celui-ci devra payer 60% de droit de succession. Au contraire, si vous donnez la même somme dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, votre concubin(e) n’aura rien à payer pour la fraction inférieure à 152.500€ et des droits à hauteur de 20% au-delà.
Compte tenu des enjeux, prenez conseil auprès d’un professionnel de la gestion de patrimoine.
Les points clés à retenir
- Le recours à la donation avec réserve d’usufruit permet d’optimiser la transmission de votre patrimoine ;
- Efforcez-vous de vous projeter assez tôt afin d’optimiser la fiscalité ;
- La SCI et la SARL familiale sont plébiscitées par les donateurs ;
- Recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.
