Denormandie : les précautions à prendre pour réussir votre investissement

14 février 2020

Prolongé, harmonisé et étendu par la loi de finance 2020, le dispositif Denormandie offre la possibilité de profiter d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat un logement ancien et dégradé, de sa rénovation et de sa mise en location. Voici nos conseils pour optimiser votre investissement en Denormandie.

 

 

 

1. Comment mettre en place un investissement sous le dispositif Denormandie ?

Avant de détailler la marche à suivre pour sécuriser votre investissement en Denormandie, il peut être utile de rappeler comment vous pouvez en bénéficier. Calqué sur le dispositif Pinel dont il transpose les avantages à l’immobilier ancien avec travaux, le Denormandie implique que trois conditions soient réunies.

> Condition n°1. Vous devez faire l’acquisition, avant le 31 décembre 2022, d’un logement ancien dégradé qui soit situé dans une commune éligible au dispositif « Action Cœur de Ville » (la liste peut être consultée en ligne). Il est à noter jusqu’à la loi de finances pour 2020 , seuls les investissements en « centre-ville » pouvaient bénéficier des avantages Denormandie.

> Condition n°2. Il vous faudra charger un professionnel pour effectuer les travaux de rénovation dont le montant devra représenter au moins 25 % du coût total de l’opération : prix d’achat + travaux. Pour l’acquisition d’un logement de 150.000€ par exemple, les travaux effectués devront donc se monter à 50.000€ minimum. La liste des travaux a également été élargie ; est désormais éligible :

  • tous les travaux qui concernent la création de surfaces habitables nouvelles (et annexes)
  • la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (et annexes)
  • les travaux pour réaliser des économies d’énergie parmi les catégories suivantes :

– isolation des combles,

– isolation des murs,

– isolation des fenêtres,

– changement de chaudière,

– changement de production d’eau chaude.

Bon à savoir

Le montant d’investissement (prix d’achat + travaux) ouvrant droit à la réduction d’impôt est plafonné à 300.000€.

 

> Condition n°3. Vous devez louer votre logement :

  • à un tarif abordable (loyers et niveau de ressources des locataires sont plafonnés)
  • dans un délai de 12 mois suivant l’achèvement des travaux
  • pendant 6, 9 ou 12 ans

En contrepartie du respect de ces conditions, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12, 18 et jusqu’à 21% selon la durée de votre engagement calculée sur le prix de revient.

Exemple : vous achetez un appartement à 150.000 €, vous faites faire des travaux pour 50.000€ et vous vous engagez à le louer pendant 9 ans. Vous profiterez d’un avantage fiscal de 4 000 € par an (150.000€ + 50.000€ = 200.000€ x 18% = 36.000€ / 9 ans = 4.000€).

 

2. Ne placez pas l’avantage fiscal au-dessus de tout le reste

Aussi avantageuse que puisse être l’incitation fiscale, celle-ci ne saurait, à elle seule, la condition essentielle de votre investissement locatif. En clair, au-delà de la réduction d’impôt, veillez à ce que le logement dont vous envisagez de faire l’acquisition soit :

  • proposé au prix du marché (à défaut, sa revente pourrait générer une moins-value)
  • situé dans un secteur où la demande locative est élevée (proximité de transports, d’un bassin d’emploi dynamique, d’établissements d’enseignement supérieur,…)

Attention, l’emplacement du bien ainsi que le dynamisme du marché local doivent ici être scrutés avec d’autant plus d’attention que les villes éligibles au Denormandie ont pour dénominateur commun de s’appuyer sur un patrimoine historique, architecturale et culturel d’une grande richesse mais également de pâtir d’un déficit de vitalité. D’ailleurs, plus de la moitié d’entre elles sont classées en zone « détendue », c’est-à-dire des secteurs où l’offre tend à dépasser la demande.

Bon à savoir

N’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller patrimonial. Il saura vous aider à choisir le bon logement dans l’une des villes (plus de 200) éligibles au Denormandie.

 

 

3. Vérifiez que le dispositif Denormandie vous est bien adapté

Réaliser un investissement locatif, bénéficiant ou non d’une incitation fiscale, ne doit pas se faire à l’aveugle. L’opportunité de l’investissement doit s’apprécier après une analyse précise et détaillée.

Tout d’abord, il vous faut vérifier que votre situation personnelle, patrimoniale et financière est adaptée à une solution d’investissement Denormandie : quelle est votre imposition ? quelle est votre capacité vis-à-vis du plafonnement des niches fiscales ? quels sont les investissements déjà mis en place ? Ensuite, il est primordial de déterminer les objectifs poursuivis : réduire votre pression fiscale, vous créer des revenus complémentaires, vous constituer un patrimoine de sécurité transmissible, …

Encore une fois, les conseils d’un professionnel en analyse patrimoniale vous seront certainement très utiles.

 

4. Impliquez-vous !

Contrairement au dispositif Pinel que commercialisent des opérateurs, le Denormandie tend, le plus souvent, à être actionné directement par des particuliers-investisseurs. Du choix de la ville à celui de l’artisan qui réalisera les travaux, ce sera donc de vos arbitrages que dépendra la réussite de votre investissement. Pour toutes ces raisons, investir en Denormandie demande plus d’implication de votre part que d’investir en Pinel.

 


 

Les points clés à retenir

  • Faites scrupuleusement attention à l’emplacement du bien acquis en Denormandie.
  • Vérifiez la vigueur du marché locatif local
  • Assurez-vous que le Denormandie soit adapté à votre situation et à vos objectifs
  • Recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno