Il arrive que les années se suivent et ne se ressemblent pas … Si vous n’étiez que 7% à envisager de vous lancer dans un investissement locatif en 2017, vous êtes désormais 13% à vouloir tenter l’aventure de la pierre locative en 2018. C’est ce que nous apprend un sondage réalisé en début d’année par un courtier en prêts immobiliers. Et vous ? Avez-vous l’intention de franchir le pas ?
Investir dans la pierre locative … ou pas ? Les débats sont ouverts ! Pour vous aider à trancher, voici quelques questions qui méritent d’être posées …
1. Vous voulez vous constituer progressivement un patrimoine ?
Acheter un logement pour investir dans le locatif permet de se constituer un patrimoine petit à petit. Il est d’ailleurs intéressant de noter que seul l’immobilier rend possible la création d’un capital avec l’effet de levier de l’emprunt. Mais dans le cas d’un investissement en locatif, bien qu’à terme, vous ayez la possibilité de revendre le logement dont vous aurez fait l’acquisition (et de réaliser, au passage, une plus-value), de l’occuper vous-même ou encore de le transmettre à vos enfants, votre priorité doit rester la rentabilité.
En clair, ce n’est pas pour l’habiter que vous achetez cet appartement ou cette maison mais pour la louer. À un achat « coup de cœur », préférez par conséquent un achat « rationnel ». Pour minimiser les risques de vacance locative, assurez-vous de pouvoir trouver facilement des locataires. Pour cela, concentrez vos recherches sur des secteurs où l’offre locative peine à répondre à la demande mais aussi sur les typologies de biens (2 pièces, 3 pièces, etc.) les plus prisées. Parce qu’il se limite à des zones géographiques caractérisées par une forte pression locative, le dispositif Pinel vous permettra de louer facilement votre logement.
Bon à savoir
Est-il plus intéressant d’investir dans du neuf ou dans de l’ancien ?
Les logements neufs coûtent plus cher à l’achat (le surcoût oscille entre 20 et 30%) que les logements anciens pour des loyers relativement similaires. Mais en optant pour de l’immobilier neuf, vous pourrez compter sur des charges moins élevées, des frais de notaire réduits et des avantages fiscaux non négligeables.
2. Vous voulez toucher des revenus complémentaires ?
Investir dans la pierre locative vous permettra de percevoir des revenus locatifs réguliers. Ceux-ci pourront ainsi venir couvrir une importante partie des mensualités du crédit immobilier que vous aurez éventuellement souscrit. Lorsque vous aurez achevé de rembourser votre emprunt, les loyers que vous toucherez constitueront une rente locative qui viendra compléter vos revenus. À la retraite, cette rente mensuelle contribuera à compenser la baisse de vos revenus.
Comment se prémunir contre les risques de loyers impayés ?
On ne saurait trop vous conseiller de recourir aux services d’un professionnel de la gestion. Il aura en charge la sélection des locataires et obtiendra des assureurs les garanties utiles (loyers impayés, vacances locatives, …).
3. Vous voulez réduire vos impôts ?
Fiscalement parlant, pour peu que l’on opte pour le montage adéquat, investir dans la pierre locative permet de profiter d’avantages fiscaux. Des dispositifs comme le Censi-Bouvard, la loi Pinel ou encore le LMNP font ainsi partir de l’arsenal législatif mis à la disposition des investisseurs en locatif.
> En Censi-Bouvard, en contrepartie de l’acquisition d’un logement en résidences « services », vous aurez la possibilité de réduire vos impôts de 11% du prix de revient de votre bien sur une durée de 9 ans. Vous pourrez également récupérer la TVA.
> Dans le cas d’un investissement en loi Pinel, la réduction fiscale sera encore plus conséquente avec 12% du prix du logement pouvant être déduits de vos impôts pour une durée de mise en location de 6 ans, 18% pour un engagement de louer pendant 9 ans et 21% en contrepartie d’un engagement de louer sur 12 ans.
> Dans le cas où vous achèteriez un logement pour le louer « meublé », vos revenus seraient alors à indiquer dans la catégorie des « Bénéfices Industriels et Commerciaux ». En optant pour le régime réel d’imposition, vous serez autorisé à déduire non seulement les charges mais aussi les amortissements liés à votre activité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
> Au contraire, dans le cas d’une location vide, vos revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des « revenus fonciers ». En optant pour le régime réel, vous pourrez alors déduire de ces revenus diverses charges (frais de gestion, dépenses d’entretien, provisions pour charges de copropriété, intérêts d’emprunt, diagnostics techniques, etc.). Et si vos revenus locatifs sont moins élevés que vos charges, le « déficit foncier » ainsi créé pourra être déduit – sous certaines réserves, dans la limite de 10 700 € par an – de votre revenu global. En imputant ce déficit sur vos revenus (salaires, pensions, bénéfices professionnels), vous allégerez donc vos impôts.
Dans tous les cas, pour vous aider à opter pour la fiscalité la plus adaptée, n’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine.
Le saviez-vous ?
Si vous vous engagez à louer votre logement à une association conventionnée (Solibail ou Louez Solidaire) pendant une certaine durée (3 ou 6 ans) en contrepartie d’un loyer inférieur au prix du marché immobilier local, vous pourrez profiter d’un abattement sur vos revenus locatifs oscillant entre 30 et 70%. L’association sous-louera alors votre bien à des locataires aux revenus modestes, assurera la gestion locative de votre logement et vous garantira le versement des loyers ainsi que des charges.
4. Vous voulez pouvoir transmettre votre patrimoine à vos proches ?
Se constituer un patrimoine immobilier via l’investissement locatif, c’est bien. Pouvoir le transmettre à votre conjoint ou à vos enfants, c’est encore mieux ! Création d’une SCI, démembrement de patrimoine, donations… sont autant d’outils à votre disposition !
Cependant, pour avoir l’assurance de choisir la solution patrimoniale la plus adaptée à votre situation, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il vous conseillera efficacement sur la marche à suivre pour optimiser votre investissement, sécuriser sa transmission et protéger vos proches.
5. Vous voulez profiter d’un placement pouvant être financé à crédit ?
Un autre avantage – et non des moindres – de l’investissement locatif tient au fait qu’il peut être financé à crédit. L’effet de levier du crédit immobilier, conjugué avec la faiblesse des taux d’intérêt bancaires actuels rend ainsi l’achat à crédit plus avantageux que l’achat au comptant. De plus, les loyers que vous toucherez contribueront à financer votre crédit et à réduire votre effort d’épargne. Quant aux intérêts d’emprunt, ils pourront être déduits de vos revenus locatifs.
Alors, que peut-on en retenir ?
- Si vous avez répondu par l’affirmative à au moins une des 5 questions précédentes, alors vous pourriez bien rejoindre les 13% des Français qui envisagent de mettre leur projet d’investissement locatif à exécution en 2018.
- Parce qu’il est sécurisé (seules les zones géographiques caractérisées par une forte pression locative y sont éligibles), offre un bon rendement (de 3 à 4% brut) et permet de défiscaliser efficacement (jusqu’à 21% du montant de votre acquisition), le dispositif Pinel fait figure d’incontournable pour un premier investissement locatif.
- Parce qu’investir dans la pierre locative ne saurait se faire à la légère, prenez soin de consulter un conseiller en gestion de patrimoine avant de donner vie à votre projet. Il saura vous accompagner dans votre démarche patrimoniale.
