Immobilier démembré, places de parking, murs de boutiques… 3 placements atypiques qui gagnent à être connus

17 novembre 2017

Que ce soit pour défiscaliser, se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires ou préparer sa retraite, il existe des alternatives à la pierre locative. L’immobilier démembré, les places de parking ou encore l’immobilier commercial en font partie. Mais bien qu’ils s’avèrent souvent (très !) rentables, ces placements atypiques souffrent d’un déficit en communication.

Mais ça, c’était avant que vous ne lisiez cet article…

1. Osez l’immobilier démembré

Bien qu’il soit encore relativement peu connu, le démembrement de propriété constitue une alternative intéressante aux investissements immobiliers classiques. Notamment si vous souhaitez diversifier votre patrimoine tout en vous affranchissant des contraintes liées à la gestion locative (entretien, recherche de locataires, etc.).

Comment procéder ? Il vous suffit de faire l’acquisition de la seule « nue-propriété » d’un bien immobilier et d’en confier l’usufruit à un bailleur (social ou institutionnel) pour une durée allant généralement de 15 à 20 ans. À l’issue de cette période, vous récupérerez la pleine propriété du bien (usufruit + nue-propriété) et pourrez alors choisir de le vendre (et de toucher un capital, assorti d’une éventuelle plus-value) ou de le conserver (c’est alors à vous que le locataire versera ses loyers).

Ce montage juridique est avantageux à plus d’un titre. Tout d’abord parce qu’en achetant un bien démembré, vous profiterez d’une décote pouvant aller jusqu’à 40 % de son prix de vente. D’autre part, votre impôt sur le revenu ne sera nullement impacté par cette acquisition. Et pour cause, c’est dans la poche de l’usufruitier – et non dans la vôtre – que les revenus fonciers iront. De plus, si vous êtes assujetti à l’ISF, la valeur du bien viendra augmenter le patrimoine taxable de l’usufruitier. Pas le vôtre.

Enfin, en cas d’achat au comptant, votre base taxable à l’ISF se verra amputée de la valeur de votre acquisition. Si l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui succèdera à l’ISF devrait en reprendre les caractéristiques en les limitant aux biens immobiliers, il serait toutefois préférable que vous vous fassiez accompagner dans votre projet par un conseiller en gestion de patrimoine. Son analyse de votre situation patrimoniale et des éventuelles conséquences successorales de votre projet lui permettra d’optimiser votre investissement.

Les « + »

> Décote à l’achat
> Moins aléatoire que le viager
> Pas de gestion locative à assurer
> Fiscalement avantageux

Les « – »

> Montage relativement complexe qui nécessite l’aide d’un expert

 

Bon à savoir

  • La nue-propriété donne le droit de disposer d’un bien, c’est-à-dire de le vendre, par exemple. L’usufruit, lui, permet à son détenteur d’occuper un logement et d’en percevoir les loyers.
  • Dans les deux cas, vous ne jouissez pas immédiatement du logement. L’achat en nue-propriété ne saurait toutefois être confondu avec l’achat en viager. En cas d’achat en nue-propriété, vous connaissez à l’avance la date de débouclage de l’opération. Au contraire, dans le cas d’un viager, au prix d’achat (appelé « bouquet », il est généralement inférieur de 30 % à la valeur du logement) viendra s’ajouter la rente viagère que vous devrez verser à l’occupant jusqu’à son décès. En clair, plus le vendeur (« crédirentier ») vivra vieux, plus la somme globale que vous aurez dû débourser risquera de dépasser celle que vous auriez payée en achetant le bien en pleine-propriété…

 

2. La place de parking : un bon plan qui peut rapporter gros

Pour sortir des sentiers battus, une autre solution consiste à devenir propriétaire d’une place de stationnement ou d’un box dans une copropriété et à le(s) proposer à la location. S’agissant d’un marché de niche, cet investissement est encore assez peu répandu. Il ne manque pourtant pas d’atouts : un ticket d’entrée raisonnable, des charges peu élevées, des risques de dégradation réduits à la portion congrue, un bail d’une grande souplesse (le préavis n’est que d’un mois) et (surtout !) une rentabilité avantageuse, celle-ci oscillant le plus souvent entre 4 et 8 %. Attention, parkings et boxes de stationnement ne sont pas pour autant des placements « miracles ». D’une part, comme c’est le cas dans la pierre locative traditionnelle, le choix de l’emplacement est crucial. Si la localisation de votre place de stationnement laisse à désirer, la demande locative s’en ressentira. Évitez d’acheter une place de parking dans un secteur où se garer n’a rien d’un casse-tête. D’autre part, les frais de notaire sont relativement élevés. Jusqu’à 50 000 €, ils se monteront à 10 % environ du prix d’achat. Au-delà de cette somme, ils avoisineront les 7 %. Enfin, sachez que les loyers que vous toucherez seront imposables.

Les « + »

> Ticket d’entrée abordable
> Charges réduites
> souplesse du contrat de bail
> Rendement intéressant

Les « – »

> Frais de notaire relativement élevés
> Loyers imposés au régime des revenus fonciers

 

3. L’immobilier commercial, une piste qui mérite d’être explorée

Acheter les murs d’une boutique qui sera louée à un professionnel est une démarche que peu de particuliers osent entreprendre. Et pour cause, devenir propriétaire des murs d’une boutique coûte cher… En province, comptez 200 000 € minimum pour un local de 50 m². Et plus du double pour une boutique parisienne ! La rentabilité de ce type d’investissement est pourtant au rendez-vous. Elle peut aller de 5 à 7 %. De plus, le contrat de location qui vous liera au commerçant étant un bail commercial, vous aurez l’assurance (sauf en cas de faillite du locataire) de toucher des loyers pendant trois ans minimum. Aussi rentable soit-il, cet investissement doit toutefois être effectué avec la plus grande prudence. Vous devrez être attentif/ve non seulement à l’emplacement (s’agit-il d’une rue marchande ou non ?) de la boutique dont vous achèterez les murs mais aussi à son achalandage. Le succès de votre opération en dépend. C’est pourquoi, au vu de la spécificité de cet investissement, nous ne saurions trop vous conseiller de recueillir l’avis d’un professionnel avant de vous lancer dans l’aventure.

Les « + »

> Rentabilité attractive 
> Loyers garantis

Les « – »

> Ticket d’entrée élevé
> Plus de demande que d’offre
> Loyers imposés au régime des revenus fonciers
> Solution patrimoniale spécifique nécessitant de recourir à un spécialiste

 


 

Quelques autres idées de placements originales…

  • Les bois et les forêts.
  • Les vaches laitières.
  • Le crowlending (« prêt participatif » en VF).

 

Par Xavier Beaunieux