Immobilier locatif : comment emprunter lorsque l’on a plus de 50 ans ?

15 juin 2018

Même à l’approche de la retraite, il n’est jamais trop tard pour investir dans l’immobilier locatif. Une récente étude(*) a d’ailleurs montré que 30,3 % des prêts immobiliers accordés aux Français âgés de plus de 50 ans avaient pour but de financer l’acquisition d’un investissement locatif. Pour autant, les règles du jeu ne sont pas tout à fait les mêmes selon l’âge auquel on emprunte. Voici quelques conseils pour que votre investissement – même tardif – soit couronné de succès.

 

1. Si vous êtes nés en 1968 (ou avant), empruntez plutôt que d’acheter comptant

Si vous avez 50 ans passés et que vous envisagez de faire l’acquisition d’un logement en vue de le louer pour vous assurer des revenus complémentaires, vous avez tout intérêt à souscrire un crédit immobilier. Et cela, quand bien même vous disposeriez de suffisamment de liquidités pour vous permettre de payer cash. Mais alors pourquoi les quinquagénaires ont-ils tout à gagner à passer par l’emprunt pour financer leur investissement locatif ?

> Tout d’abord, il ne vous aura pas échappé que les taux d’intérêt bancaires continuent d’être particulièrement bas… Le faible niveau des taux permet ainsi aux seniors non seulement d’emprunter sur de courtes durées (entre 10 et 15 ans) mais aussi d’éviter de mobiliser leurs économies.

> Ensuite, recourir à l’emprunt pour financer son investissement locatif permet de profiter de l’effet de levier du crédit. En clair, en contrepartie d’un emprunt que vous aurez souscrit à un taux oscillant entre 1,2 et 1,8 %, vous aurez la possibilité d’acquérir un bien dont la mise en location pourra permettre de dégager une rentabilité jusqu’à 4 % brute.

> Autre avantage important : emprunter suppose de souscrire à une assurance décès/invalidité. Dès lors, s’il vous arrive quelque chose avant la fin du prêt, l’assurance prendra en charge le paiement du solde restant dû à la banque. Sans avoir diminuer votre patrimoine existant, vos proches hériteront d’un bien immobilier supplémentaire et payé. 

> Enfin, investir dans l’immobilier locatif à crédit permet de défiscaliser en vous autorisant à déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus locatifs.

Bon à savoir

  • Passé 50 ans, le montant moyen financé est de 214 365 €.
  • Les prêts immobiliers des seniors s’étalent, en moyenne, sur 15 ans et 3 mois.
  • L’apport moyen se monte à 53 200 €.
  • 30,3 % des biens achetés par des quinquas le sont en vue d’un investissement locatif (Source : Vousfinancer).

 

2. À 50 ans passés, n’hésitez pas à faire valoir vos atouts

Auprès des banques, les seniors ont la cote ! Ils sont d’ailleurs de plus en plus nombreux à souscrire un prêt immobilier, que ce soit pour financer l’achat de leur résidence principale, d’une résidence secondaire ou encore d’un logement destiné à être loué. Les banquiers sont intéressés par cette clientèle plus âgée car elle n’a plus d’enfants à charge, dispose d’une épargne, d’un patrimoine et elle a fini de rembourser ses crédits. Autant d’éléments qui contribueront à faire pencher la balance en votre faveur lorsque que vous solliciterez un prêt immobilier pour financer votre investissement locatif.

Bon à savoir

La proportion de seniors parmi les emprunteurs immobiliers se situe actuellement aux alentours de 17 %. Elle a fortement progressé au cours des cinq dernières années.

 

 

3. Dans l’idéal, n’attendez pas d’être à la retraite pour souscrire votre prêt immobilier

Quel que soit le but que vous poursuivez en faisant l’acquisition d’un bien immobilier (vous constituer un patrimoine ou l’augmenter, vous assurer un complément de revenus ou un logement pour plus tard, … ), prenez soin de discuter de votre projet avec un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise vous permettra de faire les bons choix et d’affiner votre stratégie patrimoniale. Mais ne tardez pas ! Il y a, en effet, trois raisons à vous lancer sans attendre.

> La première raison est, qu’une fois à la retraite, vos revenus vont baisser. Dans certains cas, vos rentrées d’argent pourront enregistrer un recul jusqu’à 40 % en comparaison du niveau qu’elles affichaient lorsque vous exerciez encore une activité professionnelle.

> La deuxième est que plus vous attendez, plus le coût de l’assurance-emprunteur que vous devrez souscrire en complément de votre prêt augmentera. Passé 60 ans, le surcoût engendré (plus de 1 % contre 0,5 % en moyenne entre 50 et 59 ans) pourrait même vous dissuader d’emprunter… Si votre état de santé vous inquiète, il est toujours possible d’envisager une délégation d’assurance, de confier votre dossier à un courtier en assurances qui soit spécialisé dans le risque aggravé voire de souscrire une convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

> Enfin, bien que dans les textes, il n’existe pas d’âge limite au-delà duquel la souscription d’un prêt deviendrait impossible, dans les faits il est très difficile de trouver une banque qui accepte de couvrir un emprunteur au-delà de ses 75 ans. Par exemple, la durée du crédit d’un emprunteur âgé de 55 ans excède rarement 19 ans.

 


 

Les points clés à retenir

  • De plus en plus de Français souscrivent un prêt immobilier à plus de 50 ans.
  • Pour optimiser votre capacité d’emprunt, mieux vaut que vous empruntiez avant de partir en retraite car vos revenus accuseront alors de 15 à 40 % de baisse.
  • Passé 50 ans, ne sous-estimez pas l’importance (et le coût) de l’assurance-emprunteur que vous devrez souscrire.
  • Dans tous les cas, n’hésitez pas à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine si vous envisagez d’investir dans la pierre locative après 50 ans.

 

(*) Vousfinancer

 

Par Xavier Beaunieux