Immobilier locatif en loi Pinel : un investissement qui permet d’atteindre des objectifs variés

26 octobre 2018

Véritable couteau suisse patrimonial, le dispositif Pinel se distingue par sa capacité à s’adapter aux projets de ceux qui y adhèrent. En effet, qu’un investisseur cherche à payer moins d’impôts, à organiser sa succession, à se constituer un patrimoine immobilier, à s’assurer des revenus complémentaires et/ou à réaliser une plus-value à la revente, la loi Pinel lui permettra d’atteindre ses objectifs. Éléments d’explication.

 

Le dispositif Pinel – qui a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021 – vous donne la possibilité de :

 

1. Profiter d’une défiscalisation avantageuse

Si elle ne saurait constituer une fin en soi, force est tout de même de constater que la réduction d’impôt qu’accorde la loi Pinel ne manque pas d’attrait. En effet, ce dispositif permet de réaliser jusqu’à 63 000 € d’économies d’impôts sur douze ans. Il vous suffit pour cela de faire l’acquisition – dans la limite de 300 000 €/an – d’un logement qui soit éligible et de vous engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous pourrez alors réduire vos impôts de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement.

Si la défiscalisation est ainsi importante, elle ne doit toutefois pas occulter les risques d’un investissement qui serait inadapté à votre situation (fiscale, personnelle, familiale, patrimoniale). C’est pourquoi il est fortement recommandé, avant d’investir en Pinel, de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise vous sera d’une grande utilité. En fonction de votre capacité et de vos objectifs patrimoniaux, il saura par exemple vous conseiller sur la qualité de tel ou tel programme immobilier, sur sa localisation et sur son prix. S’ils sont réunis, ces trois critères optimiseront considérablement la rentabilité de votre investissement. Au contraire, l’absence d’un seul de ces critères (logement situé trop loin des transports, des écoles et des commerces, surpayé et/ou de qualité médiocre) peut compromettre le succès de votre projet.

Bon à savoir

En Pinel, les contreparties de l’avantage fiscal sont :

  • un engagement de louer – en résidence principale – pendant le délai convenu (6,9 ou 12 ans),
  • une limite de 5 500 €/m² à l’achat,
  • une localisation en zone « tendue » (où la demande locative est supérieure à l’offre),
  • des plafonds à ne pas dépasser (loyers, revenus des locataires),
  • le respect des normes thermique et énergétiques (BBC/RT 2012).

> Concrètement, ça donne quoi ?

Prenons l’exemple d’un couple qui achète un appartement – éligible aux caractéristiques Pinel – pour la somme de 150 000 €. En contrepartie de son engagement de louer pendant 9 ans, le couple profitera d’une réduction d’impôt correspondant à 18 % du prix d’achat TTC, soit 27 000 € (150 000 € x 18 %) sur toute la durée la location, 3000 € de réduction d’impôt annuelle (27 000 € / 9 ans) ou encore 250 € par mois (3 000 € / 12 mois).

 

 

2. Générer des revenus complémentaires pour votre retraite

Réaliser un investissement locatif constitue un excellent moyen d’anticiper la baisse – inéluctable – de ses revenus, une fois que l’heure de la retraite aura sonné… Et pour cause, investir dans un bien immobilier que vous mettrez en location vous permettra de vous assurer des revenus complémentaires. Pendant la durée du prêt, ce sont vos locataires qui financeront  une bonne partie des mensualités de votre crédit immobilier. À son terme, vous percevrez des loyers qui s’ajouteront à vos revenus / votre retraite

Pour réduire au maximum l’impact des aléas locatifs, limitez votre recherche à des secteurs caractérisés par une forte demande locative. Vous avez également la possibilité de souscrire des garanties spécifiques (« loyers impayés », « propriétaire non-occupant », « dégradations immobilières », etc.). 

 

3. Préparer votre succession

En réalisant un investissement locatif en Pinel, vous ferez s’accroître votre patrimoine immobilier. Mais après l’avoir mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans, en fonction de l’engagement que vous aurez pris, peut-être souhaiterez-vous transmettre le bien à vos enfants ? À moins que vous ne préfériez que le logement que vous aurez acquis en Pinel et dont vous conserverez la propriété leur soit transmis à votre décès ? Quel que soit votre choix, bien préparer la transmission de votre patrimoine implique de vous y prendre suffisamment tôt afin d’avoir le temps de vous poser les bonnes questions et d’opter pour les dispositifs fiscaux les plus adaptés à votre projet patrimonial, notamment en termes de droits (de donation, successoraux). Un notaire saura vous conseiller sur la marche à suivre.

Bon à savoir

Pinel : il se passe quoi en cas de divorce ? Ou de décès ? Et de SCI ?

  • En cas de divorce, celui des deux époux qui s’était vu attribuer la réduction d’impôt pourra la conserver à condition d’en faire la demande expresse à l’administration. 
  • En cas de décès, le transfert de l’avantage fiscal n’est pas plus automatique qu’il ne l’est en cas de divorce. En clair, s’il veut profiter de la réduction d’impôt que confère le Pinel, le conjoint survivant devra s’engager à poursuivre la location du bien et solliciter l’autorisation de l’administration fiscale.
  • Il est possible de défiscaliser en Pinel par le biais d’une SCI (soumis à l’impôt sur le revenu). La réduction fiscale s’appliquera à chaque associé. Elle sera toutefois limitée aux parts sociales de chacun et ne portera donc pas sur l’intégralité de l’investissement.

 

 

4. Réaliser une plus-value immobilière

Pour peu que vous ayez judicieusement sélectionné votre programme immobilier (emplacement du bien + cohérence du prix d’achat avec le marché immobilier local + qualité de la construction), vous boosterez vos chances qu’à la revente, le prix de cession du logement dont vous serez devenu(e) propriétaire en Pinel dépasse son prix d’achat ! Ne s’agissant pas de votre résidence principale, la plus-value réalisée fera toutefois l’objet d’une taxe.

Bon à savoir

Si vous revendez le logement dont vous aurez fait l’acquisition dans le cadre du dispositif Pinel avant la fin de votre période d’engagement de le louer, vous devrez alors rembourser les réductions d’impôts qui vous auront été accordées. Une revente prématurée n’impliquera pas de restituer les avantages déjà perçus uniquement si l’investisseur est invalide, s’il a perdu son emploi ou s’il est décédé.

 


 

Les points clés à retenir

  • S’il reste un outil de défiscalisation d’une redoutable efficacité, le dispositif Pinel a d’autres cordes à son arc.
  • Réaliser un investissement locatif en Pinel permet aussi de s’assurer des revenus complémentaires, de se constituer un patrimoine immobilier et de profiter d’une éventuelle plus-value immobilière à la revente.
  • L’emplacement du logement, son prix de vente et la qualité de la construction sont trois points qui doivent être scrutés avec attention.
  • Pour sécuriser au maximum votre investissement en Pinel, n’hésitez pas à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux