Immobilier locatif : la durée des crédits s’allonge mais n’attendez pas d’être à la retraite pour emprunter !

26 avril 2019

 


Acheter un logement pour ensuite le louer permet de se constituer un patrimoine immobilier et de s’assurer des revenus complémentaires. L’immobilier locatif constitue donc un excellent moyen de financer sa retraite. Mais si les conditions d’octroi des crédits immobiliers (taux, durée) n’ont jamais été aussi avantageuses, les seniors ont tout intérêt à prendre les devants. On vous dit pourquoi.

 

1. La durée des prêts immobiliers s’allonge

226 mois. C’est désormais la durée moyenne d’un prêt immobilier. À fin 2018, les délais de remboursement des crédits destinés à financer l’acquisition d’un logement ont ainsi été rallongés de 18 mois ! (Source : Observatoire du Crédit Logement/CSA). Cet allongement s’accompagne d’une baisse des taux d’intérêt bancaires et d’un certain adoucissement des règles en matière d’apports personnels. Cette conjoncture a plusieurs conséquences positives sur le marché immobilier en permettant de :

  • préserver le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs,
  • soutenir la demande immobilière,
  • compenser la hausse du prix de l’immobilier qui s’envole dans les grandes villes.

On emprunte donc de plus en plus longtemps pour de moins en moins cher ! Jusqu’ici, les emprunteurs privilégiaient souvent des financements « courts », sur 15 à 20 ans, afin de limiter son coût. Désormais, la faiblesse des taux permet aux nouvelles générations et leurs banquiers de s’engager sur une durée de remboursement de 25 ans voire de 30 ans. Pour autant, les seniors ne
doivent pas rater l’opportunité.

 

2. La pierre locative : un placement prisé des seniors

Parce qu’il permet de minimiser la baisse des revenus qui accompagne – mécaniquement – le départ à la retraite en mettant en place une rentrée d’argent complémentaire et régulière, l’immobilier locatif a la cote auprès des seniors. Mais pour cela, dès que possible, il faut envisager l’acquisition d’un logement locatif en profitant des effets de levier du crédit :

> Tout d’abord et surtout, ce sont les loyers versés par les locataires qui payeront une part non négligeable des mensualités du crédit.

> Ensuite, une fois le prêt remboursé, les loyers perçus viendront s’ajouter aux revenus (salaire, traitement, pension de retraite, …) de l’investisseur.

> Egalement, il aura la possibilité de conserver le logement, de le transmettre à ses héritiers, de le vendre (en envisageant éventuellement une plus-value au passage) ou de l’habiter.

> Enfin, l’assurance décès que souscrira l’emprunteur sécurisera son investissement et protégera ses proches. En effet, en cas de malheur, l’assureur prendra en charge le remboursement de prêt.

Pour sécuriser son investissement et s’assurer que celui-ci soit cohérent avec ses objectifs mais aussi avec sa situation (personnelle, patrimoniale, matrimoniale…), un senior qui souhaite investir dans l’immobilier locatif aura tout à gagner à recueillir, au préalable, l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

 

3. L’extension de la durée de l’emprunt vaut aussi pour les seniors

Les prêts à long terme (plus de 20 ans) ne sont pas l’apanage des plus jeunes. En clair, les « baby-boomers » peuvent eux aussi profiter de durées de remboursement augmentées pour l’achat d’un logement destiné à être loué. Les seniors sont souvent très appréciés des banques car ils n’ont plus d’enfants à charge (sauf exception) et disposent souvent de revenus sécurisés et plus importants.

De plus, la plupart d’entre eux disposent d’une épargne et certains ont même fini de rembourser le crédit pour l’achat de leur résidence principale. En revanche, si un senior envisage de financer son projet d’investissement locatif au moyen d’un crédit immobilier, mieux vaut qu’il s’y prenne avant son départ en retraite.

D’une part, ses revenus seront plus élevés. Certaines banques proposent d’ailleurs des prêts à paliers dont les mensualités pourront être revues à la baisse afin de s’adapter à la diminution des revenus de l’emprunteur, une fois celui-ci retiré de la vie active.

D’autre part, plus un investisseur attendra, plus son crédit lui coûtera cher. Mais plus encore que son crédit en lui-même, c’est surtout son assurance-emprunteur qui fera grimper la facture… et pourra éventuellement le faire renoncer à son projet !

Bon à savoir

  • Crédit immobilier : au-delà de 65 ans, la proportion d’emprunteurs se limite à 3 %.
  • Les prêts immobiliers contractés après 50 ans affichent une durée moyenne de 15 ans et 3 mois.

 

4. L’assurance-emprunteur peut se révéler un obstacle de taille

Techniquement, l’âge de l’emprunteur n’a aucune incidence sur son prêt. En clair, s’ils souscrivent tous deux un crédit pour financer l’achat d’un logement, un sexagénaire et un trentenaire se verront, en théorie, appliquer des taux identiques, dès lors qu’ils présentent une situation financière identique.

L’espérance de vie des Français ayant beaucoup augmenté (l’INSEE l’estime actuellement à 79,5 ans pour les hommes et à 85,4 ans pour les femmes), un emprunteur pourra même contracter un crédit immobilier s’il justifie qu’au terme de son prêt, son âge ne dépassera pas 95 ans. Mais dans les faits, la plupart des établissements bancaires n’acceptent pas de financer un emprunteur qui aurait plus de 75 ans en fin de prêt.

La difficulté se situera au niveau de l’assurance-emprunteur. Son âge et ses antécédents médicaux pourront faire grimper les tarifs de l’assurance applicable à l’emprunteur senior. Ainsi on notera, par exemple, que l’assurance de prêt d‘un « baby-boomer » pourra lui revenir jusqu’à 7 fois plus cher que celle souscrite par une personne née après 1995. Pour réduire ce surcoût et concrétiser son projet d’investissement locatif, un senior aura par conséquent tout intérêt à faire appel à un courtier en assurances de prêt.

 


 

Les points clés à retenir

  • Investir dans l’immobilier locatif (Pinel, résidence gérée, location vide/meublée…) permet de préparer efficacement sa retraite.
  • Les taux étant très bas, il est préférable d’emprunter la totalité de la somme nécessaire au financement d’un projet d’achat immobilier.
  • Mieux vaut emprunter avant de partir à la retraite.
  • L’âge et les antécédents médicaux de l’emprunteur n’impactent pas directement le crédit immobilier mais plutôt l’assurance de prêt qui l’accompagne.
  • C’est le plus souvent le coût (élevé !) de l’assurance-emprunteur qui dissuadera les seniors d’emprunter pour financer leur investissement locatif.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno