Immobilier locatif : la revente, un critère à ne pas négliger

25 juin 2018

 

Dans le cadre d’un investissement locatif, la revente du bien doit être anticipée : quel est le bon moment pour vendre ? A quel prix ? … Dans le cas contraire, l’investissement pourrait voir sa pertinence considérablement amoindrie…

 

 

1. La revente : dénominateur commun à la résidence principale et à la pierre locative

Lorsque l’on prend la décision d’investir dans la pierre, plusieurs objectifs peuvent être poursuivis. Ainsi, on pourra être motivé par l’acquisition de sa résidence principale, par la perspective de réduire ses impôts en profitant, par exemple, du dispositif Pinel. Celui-ci permet, en effet, de défiscaliser jusqu’à 21 % du prix du logement en contrepartie de six, neuf ou douze ans de mise en location.

On pourra encore vouloir s’assurer des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus une fois le prêt immobilier remboursé.

Enfin, un investisseur pourra mettre à profit la faiblesse des taux d’intérêt actuels pour se constituer un patrimoine en contrepartie d’un effort financier réduit. Enfin, cet investisseur aura la possibilité, à terme, d’emménager dans le logement qu’il avait jusqu’alors mis en location. Mais quel que soit le but visé (défiscaliser, se créer un patrimoine, compléter ses revenus, …), il est essentiel d’anticiper la revente du bien .

 

 

2. Dans l’immobilier locatif, la raison doit l’emporter sur la passion

Nous l’avons vu, avant même de devenir propriétaire d’un logement en vue de le louer, il est important de s’interroger sur sa revente future. Quelques points doivent ainsi être scrutés en priorité.

> Pour faciliter la revente d’un bien immobilier, assurez-vous tout d’abord qu’il plaise au plus grand nombre. Et pour cause, ce n’est pas vous qui l’occuperez mais vos locataires. En clair, si vous craquez sur un bien trop atypique, vous risquez d’avoir des difficultés non seulement pour trouver, dans un premier temps, des locataires mais aussi, à terme, un acheteur. Dans le cadre de l’acquisition d’un logement destiné à être loué et à être revendu, il faudra donc savoir faire preuve d’une certaine pondération.

Sécurisez votre investissement en sélectionnant le secteur. Ainsi, un quartier déjà bien établi vous assurera de revendre facilement et sans perte. En revanche, il ne faut pas en attendre une importante plus-value. Egalement, vous pouvez vous orienter sur un quartier avec des projets de développement (nouveau métro, implantation d’un quartier d’affaires,…). Vous y gagnerez un peu en rentabilité et devriez vous assurez un possible gain à la revente plus important. Pour éviter tout écueil, les conseils d’un professionnel de l’immobilier et de la gestion de patrimoine vous seront certainement très utiles.

> Prenez également soin de vérifier que le prix de vente du logement dont vous envisagez de faire l’acquisition soit en cohérence avec le marché immobilier local. Et pour cause, surpayer un bien compliquera sa revente et vous fera courir le risque de réaliser une mauvaise opération à la sortie…

 

3. Tous les investissements sont égaux face à la revente ?

La revente devra également être envisagée si le logement dont vous envisagez de devenir propriétaire se trouve dans une résidence gérée avec bail commercial. Généralement, ce type de bien peut sembler plus difficile à revendre qu’un logement traditionnel.

En effet, dans le cadre d’un investissement en résidence gérée, le prix de vente du logement dépend davantage de son loyer annuel et de sa rentabilité que du marché immobilier local. Pour autant, tout en évitant de surpayer un bien en résidence gérée, gardez à l’esprit que les motivations conduisant à devenir propriétaire d’un appartement en résidences avec services reposent davantage sur la perspective de percevoir des revenus complémentaires garantis non fiscalisés, que sur la possibilité de retirer un capital à la revente.

Pour autant, les logements meublés en résidences gérées sont bien rapidement revendus à d’autres investisseurs qui chercheront à profiter d’une bonne rentabilité tout en s’épargnant tout souci de gestion locative.

 

 

4. Quel est le bon moment pour revendre ?

Revendre, c’est bien. Revendre au bon moment, c’est mieux ! Revendre quelques années après avoir été livré d’un bien immobilier acquis neuf peut parfois se révéler peu rentable car il vous faut absorber les frais d’acquisition liés à l’achat (notaire, frais bancaires, …). Dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisant, sachez également que vous ne pourrez pas revendre avant l’expiration d’un certain délai. Ou plus exactement, vous pourrez le faire mais cette revente anticipée aura alors un impact financier.

Si vous optez pour le Censi-Bouvard, vous devrez ainsi vous engager à louer votre logement pendant une durée de neuf ans. Mais en cas de revente anticipée, la ristourne fiscale qui vous aura été octroyée devra être remboursée.

Si c’est pour le Pinel que vous optez, revendre avant un délai minimum d’engagement de 6 ans annulera votre avantage fiscal. Et les réductions fiscales déjà perçues seront réintégrées dans votre imposition de l’année en cours.

Bon à savoir

Sauf pour votre résidence principale, lors de la revente, vous serez redevable d’une taxe sur la plus-value réalisée. La loi prévoit un système d’abattement à compter de la 6ème année et une exonération à la 22ème année (30 ans avec les prélèvements sociaux). Dès lors, prenez le temps de vérifier vos dates d’acquisition avant de mettre en vente.

Pour toutes ces raisons, que ce soit avant d’investir dans la pierre ou de revendre, en résidence principale ou pour un investissement locatif en vue de défiscaliser, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. En fonction de votre situation fiscale/financière mais aussi de la nature du bien que vous comptez acheter (ou dont vous êtes déjà propriétaire) et de la situation du marché immobilier dans la ville où se situe(ra) votre investissement, il saura vous orienter efficacement : revendre, revendre pour acheter autre chose, différer la revente, conserver le bien…

 


 

Les points clés à retenir

  • Avant même l’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, sa revente doit être envisagée.
  • Un bien trop atypique, surpayé ou situé dans un secteur peu prisé aura non seulement du mal à faire le plein de locataires mais sa revente risquera aussi d’être problématique.
  • Globalement, une revente prématurée peut entraîner des coûts qu’il faut envisager au préalable.

 

Par Xavier Beaunieux