Investir dans la pierre locative à crédit : une stratégie efficace pour booster la rentabilité de votre opération

10 novembre 2017

Contrairement aux autres placements, l’immobilier locatif a l’avantage de pouvoir être financé via un emprunt bancaire. Et en faisant jouer l’effet de levier du crédit, vous pourrez optimiser la rentabilité de votre investissement tout en limitant votre effort d’épargne. Comment profiter de cet effet de levier ? Quels sont les points à scruter avant de recourir au crédit pour financer votre investissement locatif ? Éléments de réponse.

 

1. La rentabilité de votre investissement doit dépasser le coût de votre crédit

Loin de nous l’idée de chercher à vous pousser à emprunter à tort et à travers ! Ce n’est pas parce que vous pouvez investir dans la pierre locative à crédit que vous devez le faire. Recourir à l’emprunt bancaire pour financer l’acquisition d’un logement que vous mettrez en location permet de booster le rendement de votre investissement et d’augmenter progressivement votre patrimoine immobilier. Mais encore faut-il que le recours à l’emprunt soit pertinent. Pour vous en assurer, intéressez-vous à la rentabilité de votre investissement locatif, d’une part et au coût du crédit que vous seriez amené à souscrire, d’autre part.

Si vous empruntez à un taux inférieur au taux de rendement net de votre investissement, vous profiterez alors de ce que l’on nomme l’effet de levier. Soit, en clair, d’un retour sur investissement maximum en contrepartie d’un effort d’épargne minimum. Et plus l’écart se creusera entre le taux d’emprunt immobilier et la rentabilité locative de votre bien, plus l’effet levier s’en trouvera amplifié.

Bon à savoir

Depuis le début du mois de novembre, les taux d’intérêt bancaires baissent sur l’ensemble des durées d’emprunt. Les meilleurs profils d’emprunteurs peuvent ainsi espérer décrocher des taux avoisinant 1,35 % sur 20 ans (Source : La Centrale De Financement).

 

2. Un effort d’épargne minimum pour un retour sur investissement maximum

Comme nous l’avons vu, il peut s’avérer judicieux de souscrire un prêt immobilier pour financer son investissement locatif. Et cela même si l’on dispose de l’épargne nécessaire pour faire l’acquisition du bien sans devoir passer par la case « banquier ». Supposons que vous achetiez cash un logement au prix de 100 000 € puis que vous le mettiez en location. Vous percevrez alors des loyers sur 100 % de la somme investie mais vous aurez mobilisé 100 % de votre épargne disponible. Imaginons maintenant que vous empruntiez 90 000 € et que les 10 000 € restants proviennent de votre épargne. Dans ce cas, vous toucherez des loyers sur l’intégralité de la somme investie alors que vous n’aurez mobilisé que 10 % de votre épargne. 

Concrètement, plus la part financée à crédit augmente, plus la rentabilité locative augmente, elle aussi. L’effet de levier du crédit vous permet donc de préserver votre épargne tout en démultipliant le rendement des fonds que vous aurez consacrés à votre projet d’investissement locatif.

 

3. Laissez votre locataire rembourser votre prêt

Un autre avantage (et non des moindres !) de l’effet de levier du crédit appliqué à l’immobilier locatif réside dans le fait qu’il peut vous permettre d’augmenter votre patrimoine. En clair, les loyers que vous verseront vos locataires vous aideront à rembourser les mensualités de votre prêt. Et à terme, vous aurez fait l’acquisition d’un logement à moindre coût que vous pourrez :

  • continuer de louer pour compléter vos revenus
  • occuper vous-même
  • ou choisir de vendre, récupérant au passage votre capital, augmenté d’une éventuelle plus-value.

 

4. Limitez les frais annexes

Pour optimiser l’efficacité de l’effet de levier du crédit et préserver la rentabilité de votre investissement, encore faut-il que vous réduisiez au maximum les dépenses (frais bancaires, intérêts…) que génère tout emprunt immobilier. Plus vous pondérerez ces frais annexes, plus vous limiterez l’impact qu’ils pourraient avoir sur la rentabilité de votre investissement locatif.

Vous pourriez, par exemple, opter pour un prêt à taux variable plutôt que fixe. En effet, les taux d’emprunt étant plutôt orientés à la baisse, se prémunir contre une remontée de ces taux ne semble plus être une priorité. De même, préférez un crédit amortissable (vos mensualités remboursent à la fois les intérêts et le capital) à un crédit « in fine » (vous ne remboursez que les intérêts), le premier étant moins coûteux que le second. Efforcez-vous également d’obtenir de votre banque qu’elle vous fasse cadeau des pénalités dues en cas de remboursement anticipé et qu’elle accepte de retarder le paiement de vos premières mensualités. Enfin, essayez de négocier l’assurance « décès-invalidité » dont le montant peut atteindre 40 % du coût de votre financement. En amont de vos démarches bancaires, n’hésitez pas à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

5. Quand « emprunter » rime avec « défiscaliser »

Quand bien même vous disposeriez des fonds nécessaires pour payer cash votre logement, des raisons fiscales peuvent justifier de recourir au crédit. En effet, investir dans la pierre locative à crédit permet – sous conditions – de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. En optant pour le régime réel d’imposition, vous pourrez déduire de vos recettes locatives non seulement les intérêts d’emprunt mais aussi d’autres dépenses (frais de gestion, travaux d’amélioration, provisions pour charges de copropriété, etc.).  Additionnées, toutes ces déductions contribueront à créer un déficit foncier imputable sur vos revenus globaux, et ainsi à faire baisser votre imposition totale. Mais encore une fois, pour vous assurer de choisir un montage adapté à votre situation, faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

Bon à savoir

Comme le dispose l’article 31 du Code Général des Impôts, « les propriétaires sont autorisés à déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration d’un bien mis en location ».

 


 

Les points clés à retenir

  • Dans le cadre d’un investissement locatif, le crédit immobilier est un outil efficace mais qui doit être manié avec précaution.
  • Investir dans la pierre locative à crédit vous permettra de profiter de l’effet de levier et d’améliorer le rendement locatif de votre bien.
  • Vos revenus locatifs contribueront à rembourser les mensualités de votre prêt. À terme, les loyers viendront compléter vos revenus.
  • En choisissant d’emprunter plutôt que d’acheter votre logement comptant, vous toucherez des loyers sur 100 % de la somme investie tout en préservant votre épargne disponible.

 

Par Xavier Beaunieux