Investir en loi Malraux : mode d’emploi

16 novembre 2018

Longtemps réservée aux contribuables les plus fortunés – donc les plus fortement fiscalisés – la loi Malraux séduit désormais un public de plus en plus large. Comment profiter de la réduction d’impôt (jusqu’à 120 000 € sur 4 ans) ? Quelles sont les contraintes à respecter ? Et les écueils à éviter ? Bref, comment fonctionne le dispositif Malraux ? Et est-ce qu’il est fait pour vous ? Éléments de réponse.

 

 

1. En quoi consiste la loi de défiscalisation dite « Malraux » ?

La loi Malraux permet à celui qui en invoque le bénéfice de bénéficier d’une réduction d’impôts substantielle pouvant aller jusqu’à 120 000 € sur quatre ans. Pour cela, l’investisseur devra faire l’acquisition d’un logement nécessitant des travaux de rénovation et situé dans un quartier historique. En contrepartie de son engagement de faire restaurer le logement puis de le mettre en location pendant neuf ans, l’acquéreur pourra obtenir une réduction fiscale allant de 22 à 30 % du montant des travaux réalisés. Investir dans l’immobilier locatif via la loi Malraux permet donc de s’assurer des revenus complémentaires, de payer moins d’impôts et de se constituer un patrimoine immobilier haut de gamme.

Bon à savoir

Fiscalement, dans le cas d’un logement acquis en Malraux, la plus-value correspondra à la différence entre le prix du bien à la revente et celui à l’achat, « hors travaux ».

 

2. Où trouver des logements éligibles à la loi Malraux ?

Pour que la loi Malraux puisse s’appliquer à votre investissement, le bien immobilier dont vous ferez l’acquisition devra être situé dans un secteur géographique qui y soit éligible. Lors de sa mise en place, ce dispositif avait pour but de stimuler la restauration de quartiers anciens, et, partant, d’entretenir le patrimoine architectural français. C’est pourquoi de nombreux programmes immobiliers estampillés « loi Malraux » sont situés en centre-ville. Suite à la loi « Création, Architecture et Patrimoine » de 2016, un immeuble pourra faire l’objet d’un investissement Malraux :

  • s’il se trouve dans un Site Patrimonial Remarquable soumis à un Plan de Valorisation de l’Architecture (PVAP) ou à un Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur (PSMV),
  • s’il est situé dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou qui, au vu de sa forte concentration en logements anciens et dégradés, bénéficie du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU),
  • si sa restauration a été déclarée d’intérêt public.

Dans le cadre d’un investissement en loi Malraux, la localisation est essentielle car elle conditionne non seulement l’éligibilité au dispositif mais aussi le taux de réduction d’impôt applicable. De 22 % du coût total des travaux si ils sont réalisés sur un logement situé dans un Site Patrimonial Remarquable soumis à un Plan de Valorisation de l’Architecture (PVAP) ou dont la restauration a fait l’objet d’une déclaration d’intérêt public, le gain fiscal passera à 30 % si le bien se trouve dans un Site Patrimonial Remarquable soumis à un Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur (PSMV), dans un QAD ou dans un quartier conventionné NPNRU.

Bon à savoir

Beaucoup d’appelés mais peu d’élus…
Outre leur intérêt architectural, s’il y a bien quelque chose qui caractérise les logements éligibles au Malraux, c’est leur rareté ! Parce qu’ils sont prisés, ce type de biens part rapidement. Pour pallier cette « pénurie », certains investisseurs optent pour des SCPI Malraux. La réduction fiscale dont ces SCPI permettent de profiter sera alors calculée sur la quote-part « travaux » du prix de souscription.

 

 

3. Prix d’achat, coût des travaux… Optimisez vos dépenses

Pour que vous puissiez profiter de la réduction d’impôt « Malraux », les travaux de rénovation/restauration que vous financerez devront s’étendre à tout l’immeuble, et ne pas se limiter à l’appartement qui sera mis en location. C’est par conséquent tout le bâtiment qui devra être réhabilité. C’est la raison pour laquelle le budget alloué aux travaux pourra dépasser le prix d’achat du bien. Bien que le montant de la réduction qui vous sera accordée soit proportionnel aux dépenses que vous engagerez (dans la limite toutefois de 400 000 € de travaux étalés sur quatre ans), méfiez-vous d’un chantier dont le coût – trop élevé – viendrait amoindrir la rentabilité de votre investissement.

Pour sécuriser votre investissement et éviter de surpayer le bien, assurez-vous que son prix soit en cohérence avec le marché immobilier local. Pour autant, à localisation et superficie équivalentes, il pourra arriver que le coût total de l’opération (prix d’achat + coût des travaux) dépasse le prix d’un logement neuf. Dans tous les cas, et compte tenu de la complexité de l’opération, il est préférable, avant de vous lancer, de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Bon à savoir

En loi Malraux, un chantier ne doit pas durer plus de trois ans. Quant aux travaux devant aboutir à la réhabilitation (complète !) de l’immeuble (intérieur + extérieur), ils devront recevoir l’aval un architecte des Bâtiments de France. Dans le cas contraire, aucune réduction d’impôt ne sera accordée…

 

4. À qui louer ? À quel prix ? Et pendant combien de temps ?

Nous l’avons vu, les critères d’éligibilité tenant à la localisation du logement, à la nature des travaux réalisés ainsi qu’à la somme maximale pouvant être injectée – en vue de défiscaliser – dans l’opération sont stricts. Il en va autrement des conditions relatives à la location du bien, la loi Malraux se caractérisant par une grande liberté locative. Pour ce qui est du locataire, ce dernier n’est soumis à aucun plafond de revenus. Quant au loyer, c’est vous qui en fixez librement le montant.

Quelques contraintes locatives subsistent néanmoins. Tout d’abord, le bien devra être loué – non meublé – pour une durée de neuf ans au minimum. De plus, sa mise en location devra intervenir dans les douze mois qui suivront la fin des travaux de réhabilitation. Enfin, il n’est pas possible de louer un appartement acquis en Malraux à un membre de votre famille. Sont exclus les ascendants/descendants du propriétaire mais aussi toute personne faisant partie du même foyer fiscal.

Bon à savoir

S’agissant le plus souvent d’immeubles chargés d’histoire, nichés au cœur de secteurs prisés et jouissant d’une forte attractivité locative, vous devriez pouvoir cibler des locataires aisés. Pour autant, bien que vous puissiez fixer librement le montant de votre loyer, efforcez-vous de faire en sorte que celui-ci soit en corrélation avec le marché immobilier local. Vous réduirez ainsi considérablement les risques de vacance locative, sécuriserez la rentabilité de votre investissement et le pérenniserez.

 

 

5. Et la réduction d’impôt ?

Contrairement à d’autres investissements locatifs « défiscalisants », le dispositif Malraux échappe au plafonnement global des niches fiscales. Ainsi, acheter un logement en sous le dispositif Malraux vous permet de réduire vos impôts de plus de 10 000 € par an. L’avantage fiscal que procure la loi Malraux est le suivant : 22 à 30% des dépenses que vous engagez dans la limite de 400 000 € à répartir sur quatre années. En conséquence, la réduction obtenue ne pourra pas dépasser 120 000 € (400 000 x 30%).

Attention, ne vous laissez pas aveugler par les avantages fiscaux – aussi conséquents soient-ils – dont un investissement Malraux pourra vous permettre de bénéficier. En effet, pour qu’un investissement locatif soit couronné de succès, il est essentiel qu’il soit parfaitement adapté à votre situation (patrimoniale, financière, familiale, etc.). Il sera donc important de vous faire accompagner par un expert.

 


 

Les points clés à retenir

      • En investissant dans l’immobilier locatif via la loi Malraux, vous vous constituerez un patrimoine de qualité.
      • Ce dispositif (exclu du plafonnement global des niches fiscales) permet de déduire fiscalement jusqu’à 30 % des travaux de restauration réalisés. Une partie du chantier sera donc financée par vos impôts !
      • Au vu de la complexité de l’opération, l’intervention d’un conseiller en gestion de patrimoine – qui en assurera le pilotage – est hautement souhaitable.
      • Il est impossible de louer à un membre de sa famille.
      • Aucun plafond (loyer, revenus des locataires) ne s’applique en Malraux mais la location doit être d’une durée minimale de neuf ans.

 

Par Xavier Beaunieux