Investissement locatif : les clés pour investir à proportion de vos moyens

8 novembre 2019

Rehaussée par des conditions d’emprunt exceptionnelles, l’attractivité de la pierre locative n’a jamais été aussi forte. Mais pour qu’il soit viable, un investissement locatif doit être adapté aux revenus de celui qui le réalise ainsi qu’à l’effort d’épargne qu’il est prêt à y consacrer. Voici quelques pistes à explorer pour investir tout en respectant votre budget.

 

 

1. Pour moins de 100 €/mois, investissez dans un parking

Bien que les taux d’emprunt n’aient jamais été aussi bas et les conditions de crédit aussi avantageuses (réduction des apports personnels, allongement des prêts), force est de constater que dans certaines villes, le prix de l’immobilier reste élevé : plus de 5 000 € du m² dans l’ancien à Lyon, plus de 10 000 € à Paris… Qu’à cela ne tienne, pour pallier la cherté du prix des logements et réussir, malgré tout, à placer leur argent dans l’immobilier, de plus en plus d’investisseurs optent pour une place de parking. S’il est encore relativement atypique, ce type de placement cumule les avantages :

  • une mise de départ limitée (à Caen, une place de parking coûte, en moyenne, 12 200 €) ;
  • un bon rendement (à Saint-Étienne, la rentabilité locative brute atteint 8,8 %) ;
  • des frais d’entretien et des charges de copropriété peu élevés.

Compte tenu des conditions actuelles d’emprunt, le loyer perçu devrait permettre de couvrir la quasi-totalité des échéances bancaires.

Cependant, la rentabilité de l’investissement est fortement grevée par le montant des frais de notaire qui peuvent représenter jusqu’à 20% du prix de vente pour un parking à moins de 20 000 €.

Attention, bien qu’il constitue un investissement accessible, l’achat d’une place de parking en vue de la louer ne doit pas se faire à la légère. Outre des droits de mutation élevés, la place de parking se caractérise également par un taux de vacance locative supérieur à celui d’un logement. Scrutez aussi ses dimensions (2,5 m x 5 m au moins) et son accessibilité.

Bon à savoir

Au même titre que les places de parking, les caves et les entrepôts constituent des placements « à petits prix » permettant à tous les budgets (ou presque) de se lancer dans l’immobilier locatif.

 

2. Pour 250 €/mois, investissez dans une SCPI

En contrepartie d’un effort d’épargne de 250 € par mois, il est possible d’investir dans ce qu’on appelle la « pierre-papier » en faisant l’acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Moyennant un ticket d’entrée restreint, vous pourrez donc :

  • commencer à vous constituer un patrimoine ;
  • éviter toute implication personnelle dans la gestion locative ;
  • diluer le risque locatif (les sommes investies sont réparties sur plusieurs immeubles) ;
  • faire jouer l’effet de levier du crédit ;
  • profiter d’un rendement intéressant.

Pour l’année, 2018, les SCPI ont affiché un rendement moyen de 4,35 %.

 

 

3. À partir de 250 €/mois, achetez un logement en vue de le louer

Le contexte actuel est particulièrement favorable à l’immobilier locatif. En effet, alors que les taux d’intérêt bancaires continuent d’être particulièrement bas (le taux moyen est actuellement de 1,27 %), les loyers, quant à eux, sont orientés à la hausse. Charges comprises, ils enregistrent 2,5 % de hausse annuelle pour une location vide et 5,2 % pour un meublé (Source : SeLoger).

Si des villes comme Perpignan ou encore Mulhouse (1 – voir infra) permettent de profiter d’une bonne rentabilité locative, les chiffres tendent toutefois à montrer que le taux de vacance locative y est relativement élevé. Plus chères à l’achat, des villes comme Angers, Rennes, Nantes ou encore Villeurbanne (2 – voir infra) se distinguent, en revanche, par une forte demande locative et, partant, des délais de location réduits à la portion congrue.

Ainsi, avec une capacité d’à peine 250 € par mois, vous avez tout intérêt à envisager d’acquérir un bien en vue de le mettre en location meublée. En effet, outre un régime fiscal particulièrement avantageux, on constate que le loyer d’un logement meublé est supérieur en moyenne (769 €/mois) à celui du même logement loué « vide » (723 €/mois).

Moyennant un effort d’épargne supérieur à 250 € par mois environ, il est également envisageable d’investir en Pinel. En contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf que vous vous engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans, vous pourrez réduire vos impôts de 12, 18 ou 21 % du montant total de votre investissement. Attention, vous serez également tenus de respecter des conditions relatives à la localisation du bien (nécessairement situé dans une zone caractérisée par un déséquilibre entre l’offre et le demande de logements à louer), au montant des loyers pratiqués et des ressources des locataires. Le dispositif Pinel impose, en outre, d’observer un double plafonnement :

  • un maximum de deux logements peuvent être acquis par année d’achèvement, dans la limite de 300 000 € ;
  • le prix de revient ne doit pas dépasser 5 500 €/ m².

Quel que soit votre option d’investissement (neuf ou ancien, meublé ou vide, Pinel ou Denormandie, …) prenez toujours soin de :

  • vérifier que le prix du bien n’est pas déconnecté de la réalité du marché immobilier local ;
  • scruter l’emplacement du logement (de préférence, à proximité des transports, des commerces et d’un bassin d’emplois) ;
  • vous assurer que votre investissement obéit à une stratégie patrimoniale mûrement réfléchie ;
  • faire attention à ce que votre projet soit adapté à votre situation (personnelle, financière, …) ;
  • recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine

Bon à savoir

La rentabilité locative brute d’un bien se calcule comme suit : loyers x 12 / prix du logement x 100

 

Quelques exemples : 

(1) À Perpignan où le prix de vente au m² est de 1 525 € et le loyer (charges comprises) de 531 € par mois, le rendement brut annuel pour un logement de 50 m² est de 7,8 %. Le bien coûtant, frais de notaire inclus, 81 587 €, les mensualités – sur 20 ans – seront de 409 €.

À Mulhouse, où le prix est de 1 412 €/m² et le loyer mensuel se monte à 546 €, la rentabilité locative brute atteint 8,6 %. Un bien de 50 m² coûtant, frais de notaire inclus, environ 75 542 €, les mensualités – sur 20 ans – se chiffreront à 378 €.

 

(2) À Angers, le prix au m² est de 2 329 € et le loyer (charges comprises) se monte à 560 €. Le rendement brut annuel est donc de 5,39 %. Le logement de 50 m² coûtant, avec les frais de notaire, 124 601 €, les mensualités – sur 20 ans – approcheront les 625 €.

À Rennes, comptez 3 547 du m² et 634 € par mois de loyer (charges comprises. La rentabilité locative y est donc de 4 %. Le prix d’un logement de 50 m² s’élevant, droits de mutation inclus, à 189 764 €, les mensualités – sur 20 ans – avoisineront 951 €.

À Nantes, où le prix/m² se monte à 3 598 € et où un locataire paye 673 € de loyer (charges comprises), le rendement brut annuel approche les 4,1 %. Le bien de 50 m² coûtant, avec les frais de notaire, 192 493 €, les mensualités – sur 20 ans – seront de 965 €.

À Villeurbanne, comptez 3 344 du m² et 712 € par mois de loyer. La rentabilité locative atteint, par conséquent, 4,7 %. Le prix du même bien de 50 m² avoisinant, frais de notaire inclus, 81 587 €, les mensualités – sur 20 ans – devraient être de 897 €.

 

4. À partir de 1 000 €/mois, investissez en loi Malraux ou Monuments Historiques

Comme nous l’évoquions plus haut, en termes d’immobilier locatif, il y en a non seulement pour tous les goûts mais aussi pour toutes les bourses. En effet, si vos revenus font que vous êtes fortement fiscalisé(e), deux dispositifs sont susceptibles de vous convenir.

Il s’agit de la loi Malraux qui permet de profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 € sur 4 ans. Et de la loi Monuments Historiques qui vous autorise, moyennant l’acquisition d’un bien classé, à déduire – de vos revenus fonciers puis de votre revenu global – la totalité du coût des travaux de restauration.

Pour autant, l’avantage fiscal dont permet de profiter les dispositifs Malraux et Monuments Historiques ne saurait justifier, à lui seul, l’acquisition d’un bien dont le prix de vente sera trop déconnecté du marché de l’immobilier ancien « classique ». En clair, un immeuble classé restauré sera – qualité oblige – nécessairement plus cher mais il est important de respecter certaines mesures. À titre d’exemple, pour un programme Monuments Historiques, les prix peuvent varier entre 100 000 € et plusieurs millions d’euros…

Pour ce type d’investissement, nous saurions trop vous inciter à prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine.

 

 

Les points clés à retenir

  • Si l’effort d’épargne auquel vous pouvez consentir est restreint, concentrez-vous sur la constitution d’une épargne de sécurité.
  • Plus vos moyens augmenteront, plus vous pourrez diversifier vos placements : assurance-vie, immobilier, …
  • Même avec un budget limité, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif (Pinel, SCPI…).
  • Pour vous aider à choisir un projet qui concilie vos finances et vos objectifs, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno