Investissement locatif sans apport : comment faire ?

9 mars 2018

Contrairement à une croyance répandue, il n’est pas obligatoire de fournir un apport personnel pour obtenir un prêt immobilier. Dans le cadre d’un investissement en locatif, il vous est ainsi possible – sous conditions – de faire l’impasse sur l’apport et de vous appuyer intégralement sur un financement bancaire. Voici les choses à savoir et les précautions à prendre avant de vous lancer.

 

Pour investir efficacement dans la pierre locative sans fournir d’apport personnel…

1. Présentez un dossier solide

S’il permet de payer certains frais liés à votre crédit immobilier (droits de mutation, frais de dossier, caution…), l’apport personnel contribue surtout à rassurer les banques sur votre capacité d’épargne. Vous passer de ce précieux sésame qui, s’il n’est imposé par aucune disposition législative, n’en reste pas moins demandé dans une très grande majorité de financements bancaires, vous obligera à redoubler d’efforts pour convaincre les banques de votre capacité de remboursement et de la solidité de votre dossier.

En tout cas, sans apport, vous allez devoir montrer patte blanche et vous présenter sous votre meilleur jour ! Comment procéder ? Par exemple, en justifiant de revenus et d’une situation professionnelle stables ainsi que d’un taux d’endettement maîtrisé. De cette façon, vous optimiserez considérablement les chances que votre dossier de financement soit accepté.

Dans le même ordre d’idée, tenez minutieusement vos comptes car la banque ne manquera pas de les passer (surtout les trois derniers mois) au peigne fin. Alors évitez de faire chauffer la carte de crédit et de vous retrouver à découvert durant cette période si vous ne voulez pas effrayer votre banquier. Au contraire, des comptes bien tenus et une gestion de « bon père de famille » joueront en votre faveur.

Enfin, le fait de disposer d’une épargne assortie d’un rendement dépassant celui du prêt dont vous sollicitez l’obtention pourra faire pencher la balance de votre côté. Et finir de convaincre la banque de vous donner son feu vert !

Bon à savoir

En moyenne, le montant de l’apport que les banques demandent des investisseurs en locatif correspond à 14 % du prix du bien immobilier (Source : Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

 

2. Peaufinez votre projet d’investissement

Si votre taux d’endettement et votre capacité d’épargne sont des éléments d’une grande importance, d’autres critères seront également pris en compte dans le cadre d’un financement sans apport.

Le type de bien (vide, meublé, en résidence gérée, neuf/ancien…) dont vous ferez l’acquisition dans le cadre de votre investissement locatif mais aussi son emplacement (est-il situé dans une zone de forte demande locative ? ) et le rendement (c’est à dire le loyer annuel, divisé par le prix d’achat, auquel s’ajoutent vos charges, vos impôts…) que vous en attendez sont autant d’atouts dans votre jeu. Leur présence pourra ainsi pallier l’absence d’apport personnel et encourager la banque à vous prêter la somme d’argent dont vous avez besoin pour investir dans la pierre locative.

Bon à savoir

Investir dans la pierre locative sans apport personnel implique de vous endetter à plus de 100 %. En effet, au coût d’acquisition du logement viendront notamment se greffer les droits de mutation ainsi que d’éventuels travaux de rénovation. Le niveau – historiquement bas – des taux d’intérêt bancaires ne suffit donc pas à vous garantir de décrocher à tout coup votre crédit immobilier. Vos capacités financières mais aussi la rentabilité locative de votre projet sont deux points qui seront scrutés avec attention par la banque.

 

3. Attendez-vous à ce que l’on vous propose un taux d’intérêt plus élevé

Nous l’avons vu, si l’apport personnel n’est pas obligatoire pour financer son projet d’acquisition immobilière, force est de constater qu’il reste tout de même très apprécié des banques. La preuve en est que moins votre apport sera élevé, moins votre profil paraîtra rassurant aux yeux du banquier, et moins les conditions dont vous bénéficierez seront avantageuses.

En effet, dans la plupart des dossiers, l’absence d’apport personnel entraîne une majoration du taux d’intérêt bancaire pouvant aller de 0,40 % à 0,60 %. En clair, aucune loi ne vous obligeant à justifier d’un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier, vous êtes libre de vous en passer. Pour autant, gardez à l’esprit que cette liberté a un prix.

Dans le cadre d’un investissement locatif, essayez de négocier une réduction du prix de vente auprès de l’acheteur (bien présentant des défauts, vendeur pressé, vente qui tarde à se faire…). Cette ristourne pourra venir compenser une partie du surcoût occasionné par l’absence d’apport personnel.

Bon à savoir

Si aucun texte de loi n’impose de fournir un apport personnel lorsque l’on souscrit un prêt immobilier, à l’avenir, les choses pourraient changer… La Banque de France plancherait actuellement sur un projet de plafonnement de l’apport personnel. Or encadrer l’apport en plafonnant son montant reviendrait, peu ou prou, à acter le fait qu’il est obligatoire…

 

4. Jouez la carte de la défiscalisation

Dans le cadre d’un investissement locatif financé à crédit, la possibilité de défiscaliser les intérêts de l’emprunt justifie que l’on se passe d’apport personnel et que l’on emprunte la totalité des fonds nécessaires. C’est l’un des avantages dont le dispositif Pinel permet de bénéficier. À savoir une réduction d’impôt (12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement) qui est proportionnelle à la durée d’engagement de louer (6, 9 ou 12 ans).

Pour peu que vous soyez éligible à ce dispositif et que votre capacité d’endettement soit adaptée à votre projet, c’est cette réduction fiscale, à laquelle viendront s’ajouter les loyers que vous toucherez, qui financera la majeure partie du coût d’acquisition de votre logement. En loi Pinel, emprunter l’intégralité du montant total de l’investissement – et, accessoirement, faire l’impasse sur l’apport personnel – vous permet donc non seulement de ne pas payer les intérêts de l’emprunt (grâce aux revenus locatifs que vous encaisserez) mais aussi de profiter d’un placement dont le taux dépasse celui auquel vous aurez emprunté.

En clair, la réduction fiscale « Pinel » dépendant directement du montant investi (dans la limite de 63 000 €), il est souvent plus intéressant d’emprunter 100 % des fonds nécessaires. Et, ce faisant, de préserver votre épargne en évitant de passer par la case « apport ». Pour sécuriser votre investissement locatif et opter pour la formule la plus adaptée à votre profil, recueillez tout de même l’avis d’un expert en gestion de patrimoine avant de vous lancer.

Bon à savoir

  • Pour qu’il soit éligible au dispositif Pinel, un logement doit – entre autres conditions – être neuf, rénové ou en état futur d’achèvement.
  • En Pinel, l’emplacement (commune dynamique, transports en commun ou axes routiers à proximité, ratio offre/demande locative avantageux) est primordial mais pas suffisant. La qualité du bien et des matériaux utilisés revêt également une grande importance. Notamment au moment de la revente.

 


 

Les points clés à retenir

  • Il est possible – sous conditions – d’investir dans la pierre locative sans apport personnel.
  • Faute de ce précieux sésame, vous devrez redoubler d’efforts pour convaincre la banque de vous suivre.
  • Pour mener à bien cette opération « séduction », montez un dossier « béton » : comptes bancaires bien tenus, revenus réguliers, capacité d’épargne, taux d’endettement respecté, choix de l’emplacement du logement, rentabilité escomptée…
  • Le dispositif de défiscalisation Pinel est un bon moyen – si ce n’est le meilleur – d’investir dans le locatif sans apport.
  • Avant même d’entreprendre toute action, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise vous permettra d’opter, sans risquer de vous tromper, pour un investissement 100 % « sur-mesure ».

 

 

Par Xavier Beaunieux