La SCPI est-elle faite pour vous ?

9 novembre 2018

Alors que la « pierre-papier » séduit de plus en plus d’investisseurs, peut-être vous posez vous la question de savoir si la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est susceptible de s’inscrire efficacement dans votre stratégie patrimoniale ? Éléments de réponse.

 

 

La SCPI est faite pour vous si…

 

1. Votre budget n’est pas extensible

L’un des avantages de la « pierre-papier » réside dans sa flexibilité et son ticket d’entrée abordable. En effet, sur le principe, 200 € peuvent suffire pour investir dans une SCPI. Pas besoin, donc, de disposer d’un patrimoine important ni de pouvoir compter sur une capacité d’emprunt XXL pour s’offrir une part de SCPI. Parce qu’elle vous permet de vous constituer un patrimoine dématérialisé, la SCPI constitue une alternative lorsque vos finances vous empêchent d’investir dans la pierre locative classique.

 

2. Vous souhaitez investir à crédit

Un autre avantage des SCPI – et non des moindres – tient dans la possibilité de souscrire un prêt pour financer leur acquisition. Et en utilisant l’effet de levier du crédit, la rentabilité de votre investissement sera supérieure au coût de votre emprunt. Quant aux mensualités de remboursement de votre prêt, elles seront payées par les revenus que vous procurera votre investissement. Sans oublier que les intérêts d’emprunt pourront être déduits de vos revenus fonciers.

Bon à savoir

C’est quoi, une SCPI ?

Il s’agit d’une société de gestion qui, ayant fait l’acquisition d’immeubles professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, etc.), permet à des investisseurs d’acheter des parts de la société SCPI pour en devenir – collectivement – les « associés » et toucher des revenus locatifs au prorata des sommes d’argent injectées dans la structure.

 

 

3. Vous voulez profiter d’une rentabilité attrayante

Si la rentabilité d’une SCPI ne saurait, à elle seule, justifier l’acquisition de parts au sein de cette structure de placement collectif, force est tout de même de constater qu’elle contribue largement à la popularité croissante de cet investissement. Jugez plutôt, en 2017, le taux de rendement des SCPI pouvait atteindre plus de 4.40%. En comparaison, le livret d’épargne et son taux de 0,75 % font pâle figure… Même l’assurance-vie en euros dont le rendement moyen pour l’année 2017 plafonne à 1,80 % – ne parvient pas à s’aligner…

 

4. Vous recherchez un investissement stable

S’il est quelque chose à porter au crédit de la SCPI, c’est la stabilité qui caractérise non seulement son rendement mais aussi la valeur de ses parts. Au cours des 20 dernières années, le taux de rendement de la « pierre-papier » n’a jamais franchi la barre des 8 % mais il s’est toujours maintenu au-dessus du seuil des 4 %. La SCPI offre par conséquent davantage de régularité qu’un placement boursier.

Bon à savoir

Pour l’année 2017, les SCPI ont totalisé plus de 6 milliards d’euros de souscriptions (Source : ASPIM-IEIF.)

 

5. Vous voulez profiter d’une facilité de gestion

Par la facilité de gestion dont elles permettent de profiter, les SCPI font l’unanimité auprès de ceux qui veulent investir dans la pierre locative tout en limitant au maximum leur implication. Et pour cause, ce n’est pas vous mais la société de gestion qui se charge de tout : choisir les locataires, encaisser les loyers, payer les charges, gérer les éventuels sinistres, … En contrepartie, des frais de gestion seront prélevés annuellement sur vos revenus locatifs. Le montant de ces frais varie le plus souvent entre 8 et 10 % des loyers perçus.

 

 

6. Vous n’êtes pas du genre pressé

L’immobilier est un placement à long terme. Et les SCPI n’échappent pas à la règle. En clair, rentabiliser un investissement immobilier, c’est comme faire du (bon) vin, ça prend du temps ! La patience est donc de rigueur. Dans le cas d’une SCPI, les frais de souscription – élevés – sont prélevés au moment de la revente. On estime le montant de ces frais à 10 % environ de l’investissement initial, ce qui équivaut, peu ou prou, à deux ans de dividendes (Source : IEIF). C’est pourquoi il est fortement conseillé de ne pas se séparer de ses SCPI avant qu’un délai de huit années ne se soit écoulé.

 

7. Vous voulez défiscaliser

Certaines SCPI fiscales (Malraux, Pinel, de déficit foncier ou d’immobilier d’entreprise en démembrement temporaire de propriété) peuvent permettre – sous conditions – à ceux qui y souscrivent de profiter d’une réduction d’impôt. Sachez toutefois que le rendement des SCPI fiscales est moins performant que celui des SCPI classiques.

Bon à savoir

En cas de revente prématurée de vos SCPI « Pinel », c’est-à-dire avant l’expiration du délai convenu (6, 9 ou 12 ans de mise en location), vous devrez rembourser l’intégralité des réductions d’impôt dont vous aurez bénéficié.

 

 

8. Vous n’avez rien contre le fait de prendre des risques à condition qu’ils soient calculés

Qu’on se le dise, il n’existe pas de placement « miracle ». Et en matière d’investissement, le risque « zéro » n’existe pas. Dans le cas de la « pierre-papier », si la valeur des parts se caractérise par une grande stabilité, elle n’est pas l’abri d’éventuelles fluctuations. Et les revenus locatifs qui vous sont régulièrement versés, en votre qualité d’associé, pourraient baisser… Pour autant, la mutualisation des risques a pour avantage de diluer considérablement les aléas fonciers. En effet, diversifier un patrimoine sur un portefeuille composé de plusieurs biens immobiliers permet d’améliorer le rapport « rendement-risque ». Pour sécuriser au maximum votre investissement en SCPI, pensez à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise vous évitera bien des déconvenues.

 

En conclusion

Investir dans une SCPI regroupe de nombreux avantages. Il faut surtout l’envisager comme outil de diversification permettant, en outre, aux plus petits budgets de se créer un patrimoine immobilier. Pour autant, les atouts de l’immobilier locatif classique en feront souvent un dispositif plus rentable. Utilisez les services d’un conseiller professionnel pour vous orienter dans ces choix.

 


 

Les points clés à retenir

  • Un investissement abordable (le ticket d’entrée coûte 200 €).
  • Une grande souplesse (il est possible d’acheter les SCPI à crédit).
  • Une gestion (locative, administrative, fiscale) déléguée.
  • Un rendement stable et performant (l’immobilier d’entreprise est plus rémunérateur que le logement).
  • Des risques locatifs dilués.
  • Un investissement sur le long terme (il est conseillé de détenir ses parts au moins huit ans avant de les revendre).
  • Des frais d’entrée élevés.
  • Le revente des parts sur le marché secondaire peut s’avérer plus compliquée que prévu.
  • Les SCPI fiscales doivent être utilisées avec précaution.
  • La SCPI est un excellent moyen de mettre en place un complément de revenu pour la retraite.

 

Par Xavier Beaunieux