Le déficit foncier, un rouage essentiel de la défiscalisation immobilière

Élément clé de la défiscalisation immobilière, le déficit foncier permet de réduire l’imposition de vos revenus locatifs. Comment procéder pour vous créer du déficit foncier ? Dans quels cas est-il judicieux d’actionner ce levier ? Et comment le faire avec un maximum d’efficacité ? Éléments de réponse.

1. Un déficit foncier, ça consiste en quoi ?

S’il est particulièrement efficace, le mécanisme du déficit foncier est également relativement peu connu. Un propriétaire-bailleur ayant opté pour le régime « réel » d’imposition pourra déduire une grande partie des charges liées au logement loué du total des recettes encaissées. Si le total des charges déductibles est supérieur aux loyers, on parle alors de déficit foncier (a contrario du bénéfice foncier).

Le contribuable est alors en droit de déduire ce déficit de ses autres revenus imposables (salaires, pensions, traitements, …).

Concrètement, le déficit foncier permet donc à un propriétaire, qui loue un logement, de réduire voire d’effacer ses revenus fonciers imposables, donc l’impôt sur les loyers qu’il perçoit.

À noter

• s’il échappe au plafonnement des niches fiscales, le déficit foncier ne pourra être déduit du revenu global que dans la limite de 10 700 € annuels. L’excédent éventuel sera reportable sur les seuls revenus fonciers des dix prochaines années ;
• le logement – loué – devra continuer de l’être jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation. À défaut, la déduction fiscale sera remise en cause.

2. Quelles dépenses peut-on déduire de ses revenus fonciers ?

Seules les dépenses relatives au logement que vous louez peuvent être retranchées de vos revenus fonciers. Traditionnellement, ces frais et charges se répartissent en trois catégories : celles relatives aux travaux (amélioration, entretien, réparation) dont il fait l’objet, celles liées à l’exploitation du logement et celles attachées aux intérêts d’emprunt.

> Il est possible de faire retomber la pression fiscale en réalisant des travaux dans un bien immobilier loué. Mais attention, tous les travaux ne sont pas éligibles au déficit foncier. Seuls les travaux d’amélioration, d’entretien, de rénovation et /ou de réparation peuvent faire l’objet d’une déduction. Selon la jurisprudence, rentrent dans cette catégorie la réfection d’une toiture, la pose de fenêtres isolantes, la rénovation d’une salle de bains, l’installation d’un système d’alarme, le ravalement d’une façade, la réfection d’une installation électrique, … Il a même été jugé que des travaux de rafraîchissement (pose de peintures/papier peint) pouvaient être retranchés des revenus fonciers à condition que leur réalisation ait pour but d’attirer davantage de locataires. En revanche, les juges ont estimé que des travaux qui ne visaient qu’à augmenter la valeur du bien (extension, aménagement de combles, création d’une terrasse) ne pouvaient en aucun cas être déduits.

Il existe des opérations spécialement conçues pour vous permettre de réaliser un investissement locatif « optimisé au déficit foncier ». Vous ferez l’acquisition d’un bel immeuble nécessitant des travaux, lesquels auront fait l’objet en amont d’un cahier des charges précis et chiffré.

Consultez un conseil en gestion de patrimoine qui saura vous guider et apprécier la pertinence d’une telle acquisition dans votre situation patrimoniale et fiscale.

• > Peuvent également être déduits les frais relatifs à l’exploitation d’un bien immobilier proposé à la location : frais de gestion locative, de syndic, taxe foncière, primes d’assurance, charges de copropriété, …

• > Sont également déductibles les intérêts d’emprunts (y compris assurance décès-invalidité et frais de dossier) liés aux prêts ayant été souscrits en vue d’acheter un logement, de le faire réparer et/ou de l’améliorer. Cependant, ces intérêts ne peuvent pas servir à générer un déficit imputable sur les revenus globaux du contribuable.

Par exemple, si vous percevez 1000 euros de loyer et payez 1200 euros d’intérêts bancaires, le fisc ne retranchera que 1000 euros de vos recettes foncières. Le surplus (200 euros) sera reporté pour être imputé sur vos revenus locatifs des 10 prochaines années.

Bon à savoir

Vous pouvez déduire le coût des travaux d’un logement, même vacant (et donc avant d’avoir encaissé le moindre loyer), à charge pour vous de :

• le louer sitôt le chantier achevé ;
• pouvoir prouver que vous l’avez acquis en vue de le louer et que vous aviez tenté – sans succès – de trouver un locataire.

3. Le déficit foncier en un exemple chiffré :

Un bon exemple valant souvent mieux qu’une longue explication, supposez que vos revenus locatifs se montent à 6 000 € pour l’année (500 €/mois) et que le total de vos salaires atteigne 24 000 €. Imaginons maintenant que vos charges déductibles se décomposent comme suit :

• 30 000 € de travaux ;
• 2 000 € intérêts d’emprunt ;
• 500 € de taxe foncière ;
• 500 € de charges de copropriété

Le montant de vos loyers encaissés (6 000 €) étant inférieur au total de vos charges déductibles (33 000 €), vous êtes en situation de déficit foncier d’un montant de 27 000 € (33 000 € – 6 000 €).

Sur ce déficit foncier, 10 700 € vont s’imputer sur vos autres revenus imposables les ramenant à 13 300 € (24 000 € – 10 700 €), avec pour conséquence de réduire mécaniquement le montant de votre imposition globale.

Vos revenus fonciers auront donc été effacés dans leur totalité et vous profiterez d’une déduction fiscale diminuant le montant de votre impôt.

4. Comment cumuler le déficit foncier avec un autre dispositif de défiscalisation ?

Le déficit foncier verra son efficacité considérablement renforcée s’il vient se superposer à un autre dispositif de défiscalisation immobilière. Et pour cause, il sera alors possible de profiter d’un double avantage en actionnant deux leviers fiscaux.

• > Coupler déficit foncier et dispositif Pinel ou Denormandie offre un double avantage fiscal : en plus d’une réduction d’impôt équivalente à 12 à 21% du montant de votre investissement (prix d’achat + travaux + frais de Notaire), vous pourrez imputer un déficit foncier sur votre revenu global et ainsi diminuer votre assiette imposable.

Egalement, en passant une partie des travaux en déficit foncier, vous pourrez commencer à défiscaliser sans devoir attendre l’achèvement des travaux.

• > Dans le cas d’un investissement en loi Malraux, la réduction d’impôt (de 22 à 30 % du montant des travaux plafonnés à une enveloppe globale de 400 000 € à répartir sur 4 ans) pourra s’accompagner d’un déficit foncier et, partant, d’une baisse de l’imposition de l’investisseur. En effet, une éventuelle partie des travaux liés à la restauration non éligible ou dépassant les plafonds du dispositif Malraux pourra être passée en déficit foncier, notamment s’il s’agit de travaux d’entretien et/ou de réparation. Le déficit ainsi créé pourra alors s’imputer – sans aucune limitation – sur les revenus fonciers de l’année en cours et des dix années suivantes pour le surplus.

• > Les SCPI « déficit foncier » constituent une autre option qui s’offre à vous pour éliminer tout ou partie de vos bénéfices fonciers. Concrètement, vous ferez l’acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui investiront sur des biens immobiliers à rénover/réhabiliter. Vous pourrez alors profiter du mécanisme du déficit foncier pour déduire – à proportion des parts que vous détiendrez – de vos autres revenus locatifs le montant des travaux réalisés.

Dans tous les cas, l’opportunité de superposer déficit foncier et défiscalisation immobilière doit s’apprécier au regard du niveau de votre fiscalité (plus votre tranche marginale d’imposition sera élevée, plus l’opération sera rentable) et du montant de l’enveloppe des travaux (celle-ci devra être suffisamment conséquente). Mais, avant de songer à optimiser votre investissement ou encore à maximiser la défiscalisation pouvant en résulter, prenez le temps de vérifier qu’il correspond bien à votre profil d’investisseur. Pour cela, n’hésitez pas à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Les avantages et les contraintes du déficit foncier