Les 9 questions que vous vous posez sur la taxe d’habitation

Alors que la taxe d’habitation vit ses dernières années, AS & Associés s’est intéressé à cet impôt local dont le montant dépend des caractéristiques de votre logement et de la ville où vous habitez, mais peut être revu à la baisse en fonction de vos revenus et/ou de la composition de votre famille. Comment la taxe d’habitation est-elle calculée ? Pourquoi certains contribuables ont-ils eu droit à une baisse cette année ? Et comment se fait-il que le fisc en ait remboursé d’autres ? On vous répond.

1. « La taxe d’habitation, qu’est-ce que c’est ? »

À la question de savoir ce qu’est la taxe d’habitation, François Écalle, un ancien membre de la Cour des Comptes a répondu qu’elle était « un mélange complexe et injuste d’impôt foncier, d’impôt sur le revenu et de loterie nationale ». Car si la taxe d’habitation est un impôt local dont le calcul s’appuie sur la localisation du logement, sur ses caractéristiques mais aussi sur la situation personnelle du contribuable (revenus, composition du foyer, …), son montant est susceptible de varier en fonction des décisions qui auront été votées au niveau local. Une commune pourra, par exemple, avoir décidé d’augmenter le taux d’imposition ou encore de supprimer un abattement spécifique.

2. « Qui paye la taxe d’habitation ? »

La taxe d’habitation est payée par l’occupant – qu’il soit propriétaire ou locataire – d’un logement au 1er janvier de l’année. En vertu du principe de l’annualité, la taxe d’habitation ne peut être proratisée. Ainsi, si vous emménagez dans un nouveau logement en cours d’année, vous n’aurez alors pas à vous acquitter de son paiement.

3. « Qui en est exonéré ? »

Sur le principe, la taxe d’habitation est due par tous les occupants d’un logement au 1er janvier. Pour autant,  certains contribuables – eu égard à leur situation et à leur niveau de revenus – peuvent toutefois en être exemptés de paiement :

• les seniors (de plus de 60 ans à condition de ne pas être soumis à l’IFI),
• les veufs/ves,
• les personnes en situation d’invalidité qui ne peuvent pas subvenir à leurs besoins,
• les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH).

Pour pouvoir échapper au paiement de la taxe d’habitation, le contribuable devra, en outre, justifier d’un niveau de revenus inférieur à :

• 10 988 € (pour un quotient familial égal à 1 part)
• 12 455 € (pour un quotient familial égal à 1,25 part),
• 13 922 € (pour un quotient familial de 1,5 parts),
• 15 389 € (pour un quotient familial de 1,75 parts),
• 16 856 € (pour un quotient familial de 2 parts),
• 18 323 € (pour un quotient familial de 2,25 parts).

Bon à savoir

• Le fisc pourra exonérer du paiement de la taxe d’habitation une personne dont la situation de « grande pauvreté » aura été constatée par la commission communale des impôts directs.
• Les bénéficiaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) et/ou de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) bénéficient automatiquement du dégrèvement.

4. « La taxe d’habitation s’applique-t-elle aussi aux résidences secondaires ? »

Les propriétaires d’une résidence secondaire sont également redevable de la taxe d’habitation sur ce logement. Il est à noter, cependant, qu’à surface équivalente, le montant de la taxe d’habitation sera bien souvent plus élevé pour une résidence secondaire que pour une résidence principale. Ce surcoût trouve son origine dans le fait que :

• des abattements fiscaux (enfants à charge) permettent de diminuer la valeur locative de la résidence principale,
• les dégrèvements soient réservés aux résidences principales,
• si la valeur locative d’une résidence secondaire est élevée, un prélèvement additionnel (de 1,2 à 1,7 %) s’appliquera,
• dans certaines villes (dont Paris, Nantes et Toulouse), la taxe d’habitation sur les résidences secondaires fasse l’objet d’une majoration.

Bon à savoir

Les dates de paiement de la taxe diffèrent selon qu’elle porte sur une résidence principale ou secondaire :

• 15 novembre pour la résidence principale
• 15 décembre pour les résidences secondaires

5. « Comment la taxe d’habitation se calcule-t-elle ? »

Pour calculer la taxe d’habitation, l’administration fiscale tient tout d’abord compte de la valeur locative cadastrale de votre logement. Cette valeur locative correspond aux revenus locatifs que vous rapporterait votre habitation si elle était louée. Les caractéristiques de l’habitation (nombre de pièces, surface au sol, éléments de confort, …) sont également déterminant. Sur la valeur locative « brute » de l’habitation, des abattements – obligatoires, ou facultatifs – sont appliqués :

> Abattements obligatoires – La valeur locative d’une résidence principale fait obligatoirement l’objet d’un « abattement pour charges de famille » de 10 % pour chacune des deux premières personnes à charge puis de 15 % pour chacune des personnes suivantes. Le départ d’un enfant à charge se traduit ainsi par une augmentation de la taxe d’habitation.

> Abattements facultatifs – Si elles le souhaitent, les communes ont la possibilité d’accorder des abattements optionnels sur la taxe d’habitation pour la résidence principale d’un montant allant de :

• 1% à 15% de la valeur locative moyenne des habitations de la commune si l’occupant ne dispose que de revenus modestes et que la valeur locative de logement est inférieure de 130% à celles des autres logements de la commune,
• 10% à 20% de la valeur locative moyenne des habitations de la commune si l’occupant est en situation d’invalidité.

Le fisc multipliera alors la valeur locative nette obtenue par le taux d’imposition en vigueur dans la commune qui présente souvent de fortes disparités en fonction des communes où il est pratiqué.

Bon à savoir

La valeur locative est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er  janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties

6. « Quand la taxe d’habitation va-t-elle disparaître ? »

Comme l’a rappelé Gérald Darmanin, ministre de l’Action et des Comptes Publics, « la taxe d’habitation sera [totalement] supprimée en 2023 ». À cette date, plus personne ne la paiera. Et la taxe d’habitation aura donc disparu pour la totalité des Français. Depuis 2018 où 80 % des Français les plus modestes ont profité d’une réduction de 30 %, la suppression de la taxe d’habitation va se poursuivre progressivement, et selon le calendrier suivant :

• 2019 : réduction de 65 % du montant de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages les plus modestes ;
• 2020 : suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales pour 80 % des Français les plus modestes ;
• 2021 : 20 % des contribuables les plus aisés profiteront d’un abattement d’1/3 ;
• 2022 : 20 % des ménages les plus aisés bénéficieront d’un abattement des 2/3 restants ;
• 2023 : suppression totale de la taxe d’habitation pour 100 % des Français

Pour autant, alors que la « ristourne fiscale » a été décidée par le gouvernement, certains maires auront pu voter une augmentation des taux d’imposition dans leurs communes, limitant par conséquent les mesures de baisse de taxe mises en place en 2018 et 2019.

7. « La suppression de la taxe d’habitation fera-t-elle grimper la taxe foncière ? »

Certains élus locaux redoutent un effet en cascade conduisant à l’augmentation de la taxe foncière. Car les 22 milliards d’euros que rapportaient la taxe d’habitation devront bien être compensés. Or, certains maires estiment qu’ils n’auront pas d’autre choix que d’augmenter la taxe foncière. Si c’était le cas, la fiscalité locale ne reposerait alors plus que sur les propriétaires.

8. « Pourquoi bénéficiez-vous (ou pas!) d’un dégrèvement ? »

Comme nous l’avons déjà évoqué, la taxe d’habitation est en voie de disparition. Depuis 2018, une baisse progressive de la taxe d’habitation profite à certains contribuables. Selon le ministère de l’Action et des Comptes Publics, l’économie dont profitent les ménages concernés se chiffre à 390 €, en moyenne sur 2019. Elle atteint même 555 € pour les contribuables qui n’avaient pas profité du dégrèvement l’année précédente. Ce dégrèvement qui s’applique automatiquement (vous n’avez donc pas à en faire la demande) dépend :

• du revenu fiscal de référence ;
• de la composition de la famille

En 2018, un dégrèvement de 30% s’appliquait si le revenu fiscal de référence de 2017 ne dépassait par un certain seuil. En 2019, la réduction de la taxe d’habitation est portée à 65%. Pour pouvoir en bénéficier, le revenu fiscal de référence de 2018 doit toutefois être inférieur à :

• 27 432 € (pour un quotient familial égal à 1 part)
• 35 560 € (pour un quotient familial égal à 1,5 part)
• 43 688 € (pour un quotient familial de 2 parts)
• 49 784 € (pour un quotient familial de 2,5 parts)
• 55 880 € (pour un quotient familial de 3 parts)
• 61 976 € (pour un quotient familial de 3,5 parts)

Si le revenu fiscal de référence dépasse légèrement le plafond indiqué plus haut, une tolérance s’appliquera, elle permettra de bénéficier d’un dégrèvement « dégressif » de la taxe d’habitation.

Par exemple, si le revenu fiscal d’une personne célibataire sans enfant (quotient familial = 1 part) est compris entre 27 432 € et 28 448 €, un dégrèvement dégressif lui sera appliqué. Supposons que son revenu fiscal se chiffre à 28 000 € et que sa taxe d’habitation théorique s’élève à 800 €, son dégrèvement sera alors de 229 € : (800 € x 65 %) x ((28 448 € – 28 000 €) / (28 448 € – 27 432 €)) = 229 €. Et au final, sa taxe d’habitation verra son montant ramené à 571 €.

Bon à savoir

• Le fisc a évalué le gain moyen qu’aura généré la suppression de la taxe d’habitation à 723 € par an et par ménage.
• Cette économie sera toutefois susceptible de variations en fonctions des taux d’imposition pratiqués qu’auront votés les communes.

9. « Comment se fait-il que vous ayez été remboursé ? »

Peut-être avez-vous la chance de faire partie des 6,3 millions de contribuables à qui les services fiscaux ont rendu de l’argent ? Il s’agit d’un « trop-perçu » de taxe d’habitation. En clair, l’administration a remboursé les contribuables mensualisés qui avaient omis d’ajuster leurs mensualités et, partant, avaient payé un impôt déconnecté du montant réel, après dégrèvements, de leur taxe d’habitation pour 2019.

Les points clés à retenir

• 1. La taxe d’habitation est un impôt local basé sur la valeur locative du logement (selon une étude du marché locatif de 1970).
• 2. Il doit être payé par tout occupant (propriétaire ou locataire) au 1er janvier.
• 3. Il existe des cas d’exonération.
• 4. La taxe d’habitation s’applique aux résidences principales et secondaires.
• 5. Il est possible de profiter d’abattements.
• 6. En ligne, la taxe d’habitation peut être réglée jusqu’au 20 novembre.
• 7. En 2023, elle aura cessé d’exister. D’ici là, elle baissera progressivement.
• 8. Sa suppression risque de faire grimper la taxe foncière.
• 9. Vous pouvez bénéficier d’un dégrèvement.
• 10. Si vous avez versé un impôt trop élevé au regard du montant réel de votre taxe d’habitation, le fisc vous rembourse le trop-perçu.
• 11. Profitez de la réception de votre avis de taxe d’habitation pour consulter votre conseiller en gestion de patrimoine et faire le point sur votre situation et vos projets.