Location gérée : 6 atouts du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

22 novembre 2019

Alors que les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas et que les Français montrent plus que jamais des velléités d’investissement dans l’immobilier, les résidences gérées (seniors, médicalisée, étudiante ou de tourisme) constituent un bon moyen d’investir dans la pierre locative. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui vous sera alors appliqué vous assurera un complément de revenu fiscalement avantageux en permettant de profiter d’un bon rendement. On vous dit comment.

 

Le statut de LMNP que confère la location gérée en résidence de services donne accès à des avantages non négligeables.

 

1. Des revenus locatifs garantis

Le logement meublé dont vous faites l’acquisition au sein d’une résidence de services sera géré (location gérée) par un exploitant professionnel avec qui vous signerez un bail commercial. Particulièrement protecteur, le bail commercial oblige le gestionnaire de la résidence – qui est devenu votre locataire – à vous verser un loyer. Et cela quand bien même votre appartement ne serait pas occupé ! Vos revenus locatifs étant totalement décorrélés du taux d’occupation du logement, vous évitez tout risque de vacance locative et pérennisez vos rentrées d’argent.

Bon à savoir

  • Attention, toutes les locations meublées ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux.
  • La durée d’un bail commercial varie habituellement entre 9 et 12 ans.

 

2. Une gestion facilitée

Un autre avantage de la location gérée tient au fait que vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion de votre bien immobilier : il est déjà loué ! L’exploitant de la résidence devra en assurer la gestion locative courante. C’est ainsi au gestionnaire qu’incombe la tâche :

  • de veiller au bon fonctionnement de la résidence ;
  • de faire en sorte que les logements soient occupés ;
  • d’encaisser les loyers des résidents.

L’investissement en résidence gérée vous permet de vos dégager totalement de toutes les démarches habituelles pour une location classique (meublée ou non) : chercher un locataire, faire les états des lieux à chaque entrée et chaque départ, …

 

3. Des dépenses maîtrisées

Parce que leur répartition entre le gestionnaire et le propriétaire fait l’objet de clauses précises et exhaustives dans le cadre du bail signé, les charges et les dépenses liées à un investissement locatif en résidence de services peuvent être prévues et maîtrisées. De la même façon que vous connaissez le montant des loyers qui vous sont versés par le gestionnaire, vous savez, à l’avance, les dépenses que vous devrez supporter.

Vous déterminerez qui du gestionnaire ou de vous devra assurer l’entretien et les réparations des locaux, qui paiera les charges de copropriétés, les assurances, les taxes, le renouvellement du mobilier, … Aucune surprise n’est possible.

Bon à savoir

Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de veiller à prendre connaissance des modalités de répartition des charges et à bien en comprendre la portée. Pour cela, n’hésitez pas à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine, voire à lui soumettre le bail commercial.

 

 

4. Un rendement avantageux

En moyenne, la rentabilité que procure une location gérée dépasse souvent 4 %. Et en exploitant l’effet de levier que générerait le recours à l’emprunt pour financer votre acquisition, il est même possible d’espérer booster ce taux de plusieurs points. Mais lorsque l’on investit dans une résidence de services, il est important de garder à l’esprit que le rendement annoncé correspond à un taux de remplissage optimal. En clair, méfiez-vous d’un rendement trop alléchant qui empêcherait l’exploitant de la résidence d’honorer ses engagements et risquerait de le contraindre :

  • au mieux, à devoir baisser les loyers qu’il vous verse chaque mois ou chaque trimestre ;
  • au pire, à faire faillite et, partant, à se retrouver dans l’impossibilité de payer ses loyers.

Pour toutes ces raisons, le taux de rendement de la location gérée doit retenir toute votre attention. Trop bas, l’opportunité de votre investissement pourra se voir remise en cause. Trop élevé, il pourra compromettre la viabilité de la résidence et, par ricochet, celle de votre investissement… Enfin, la fiabilité de l’exploitant doit également être scrutée avec le plus grand soin : il sera votre locataire pendant de nombreuses années.

Bon à savoir

Pour minimiser les risques de subir les conséquences d’une éventuelle défaillance du gestionnaire de la résidence, de plus en plus d’investisseurs optent pour la « pierre-papier ». De nombreuses SCPI se spécialisant dans les services à la personne, l’offre ne cesse de s’élargir.

 

5. Un prix d’achat pouvant être réduit

En faisant l’acquisition d’un logement meublé dans une résidence gérée neuve, l’administration fiscale vous remboursera le montant de la TVA perçue sur cet achat : un avantage immédiat de 20% !

Pour bénéficier de cette faveur, l’exploitant professionnel qui prendra un bail commercial devra proposer un certain nombre de service aux occupants : accueil, ménage, blanchisserie, petit-déjeuner, …

 

6. Une fiscalité ultra-compétitive

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulièrement avantageuse. Vous devez déclarer les loyers perçus dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers comme pour une location d’un logement vide. En clair, vous serez apparenté à une entreprise (avec les obligations comptables y afférant).

En optant pour le régime réel, outre la possibilité de déduire les charges liées à votre bien immobilier (charges de copropriété, taxes, intérêts d’emprunt, frais d’entretien, …), la loi vous autorise à amortir le prix du logement et du mobilier. Concrètement, ce mécanisme comptable permettra de percevoir des revenus locatifs peu voire non fiscalisés.

Bon à savoir

Si vous avez acquis votre location gérée via le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt. Celle-ci correspondra à 11 % de la valeur de votre logement. Attention, le montant de cette ristourne fiscale est limité à 3 666 € par an sur une durée de neuf ans. Enfin, sachez qu’opter pour le Censi-Bouvard, vous privera de la possibilité d’amortir votre bien.

 


 

Les points clés à retenir

  • Les résidences gérées sont par exemple des résidences étudiantes, des résidences seniors, des EHPAD, des résidences de tourisme.
  • Les seniors et les étudiants étant de plus en plus nombreux de France, la location gérée permet de profiter de marchés en pleine expansion.
  • La location gérée et le statut de LMNP qu’elle confère permettent de faire des économies d’impôt, de garantir vos revenus locatifs et de vous décharger de la gestion locative.
  • Un taux de rendement trop élevé devra éveiller votre méfiance.
  • Le choix du gestionnaire étant la pierre angulaire du succès d’un investissement en résidence de services, faites-vous aider par un conseiller en gestion de patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno