Homelidays, Abritel, Leboncoin et autres SeLoger Vacances, sans oublier l’indétrônable Airbnb… Aucun doute n’est permis : la location saisonnière a le vent en poupe ! Pour autant, est-il réellement avantageux d’investir dans la pierre locative saisonnière ? Quelles sont les précautions à prendre ? Et les règles à connaître ? Éléments de réponse.
1. Les avantages de la location saisonnière
Investir dans l’immobilier locatif saisonnier peut se révéler avantageux pour plusieurs raisons.
> Tout d’abord, opter pour la pierre locative saisonnière offre la possibilité de rentabiliser sa résidence secondaire. En proposant à la location saisonnière votre maison de famille ou le studio que vous acheté juste en bas des pistes, vos revenus locatifs vous permettront, au plus, de rembourser rapidement un éventuel prêt immobilier, au moins de couvrir vos frais d’entretien. Sans oublier que vous pourrez profiter de votre logement quand il ne sera pas loué. Mais au cas où vous envisageriez de louer votre résidence secondaire, n’oubliez pas de le signaler à la mairie de la commune où se trouve votre bien. En effet, elle vous indiquera les démarches nécessaires et les autorisations requises. Dans tous les cas, n’hésitez pas à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise vous sera d’une grande utilité. Un conseiller pourra, par exemple, vous encourager à faire l’acquisition de votre résidence secondaire via une SCI s’il estime qu’un tel montage est adapté à votre situation.
> Un autre avantage de la location saisonnière tient dans la bonne rentabilité locative dont permet de profiter ce type d’investissement. En effet, il est de notoriété que les loyers des logements saisonniers sont bien plus importants qu’une location classique en résidence principale. Il faut tout de même relativiser car la période de location sur l’année est bien moins importante.
> Enfin, la location saisonnière permet de bénéficier du régime fiscal favorable des locations meublées. Les revenus locatifs issus d’une location meublée sont considérés par l’administration fiscale comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Sous le régime réel, vous avez toujours la possibilité de déduire de vos loyers un certain nombre de charges : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais d’actes liés à l’acquisition, cotisation assurance, frais de comptabilité. Surtout, il vous est permis d’amortir fiscalement le prix de votre logement (ainsi que les meubles qui s’y trouvent) et de générer un déficit reportable d’exploitation.
Bon à savoir
- Efficace mais relativement contraignant, le régime d’imposition au réel nécessite que soient accomplies certaines formalités (administratives, comptables, fiscales). Votre conseiller en gestion de patrimoine vous aidera à choisir la stratégie fiscale la mieux adaptée à votre projet d’investissement locatif saisonnier.
- Proposer en location saisonnière l’une des chambres de votre résidence principale ne nécessite d’effectuer aucune démarche à condition que la location ne dépasse pas 90 jours.
- À partir de janvier 2019, 100 % des locations « Airbnb » devront avoir été déclarées au service des impôts.
2. Les inconvénients de la location saisonnière
Investir dans un logement que l’on destine à la location saisonnière n’est pas sans présenter quelques désavantages.
> Plus encore que dans le cas d’une location classique, la qualité du bien, sa situation géographique mais aussi la météo sont des facteurs à ne surtout pas négliger. Un été pluvieux plombera la rentabilité de votre investissement aussi sûrement qu’un hiver sans neige affectera le taux de remplissage de votre studio à la montagne… Par exemple, pour attirer un maximum de skieurs et réduire le risque de vacance locative, les spécialistes préfèrent cibler les stations situées à 1 800 mètres d’altitude minimum. La difficulté est alors que les prix augmentent à mesure que l’on prend de l’altitude. De la même façon, dans les stations balnéaires, plus on se rapproche du front de mer, plus les biens coûtent cher. Par voie de conséquence, la rentabilité de votre investissement s’en trouvera nécessairement réduite.
> Lorsque vos locataires sont des touristes, vous aurez à gérer une activité véritablement chronophage : la rotation des occupants, le ménage à faire, les locataires à accueillir, les états des lieux à effectuer, les contrats de location à rédiger, …
3. Quelle localisation choisir pour votre location saisonnière ?
Comme pour tout investissement locatif, l’emplacement du bien immobilier dont vous ferez l’acquisition en vue de le mettre en location pour des séjours de courte durée est capital. Le succès et la rentabilité de votre opération dépendent en grande partie de :
- l’attractivité de la station balnéaire/de ski où votre logement se trouvera,
- l’état du marché immobilier local,
- la demande locative pendant la période de location.
Si les zones côtières et les villages de montagne font figure d’incontournables, d’autres options méritent d’être envisagées. Les grandes villes touristiques (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux…) présentent le double avantage de vous permettre de cibler non seulement les touristes mais aussi les actifs qui y effectuent des déplacements professionnels. Mais dans le cas de Paris, avec des prix immobiliers qui dépassent les 10 000 € du m², la rentabilité de votre investissement sera non seulement amoindrie mais vous mettrez aussi plus de temps à amortir votre achat. Enfin, si certaines villes connaissent des pics en termes de demande locative (festivals de Cannes, d’Avignon, …) et de tarifs à la location, la forte attractivité de certains parcs d’attraction (Disneyland, Le Puy du Fou, …) vous offrira, quant à elle, la possibilité d’obtenir des réservations tout au long de l’année.
Bon à savoir
Un moteur de recherche de locations de vacances a récemment établi un palmarès des villes françaises et des secteurs géographiques qui offrent la meilleure rentabilité en termes de location saisonnière. Pour effectuer son classement, ce site a comparé les prix immobiliers au m² avec les tarifs des locations saisonnières. Et c’est le Cap d’Agde (34) qui occupe la 1ère place. À 121 € la journée, un investissement s’y rentabiliserait en seulement 791 jours. La médaille d’argent revient à Mandelieu-la-Napoule (06). Quant à la 3ème marche du podium, c’est l’Île de Ré (17) qui s’y tient. Suivent Grenoble (38) et la Grande-Motte (34).
Les points clés à retenir
- La fiscalité applicable à la location meublée (qu’elle soit saisonnière ou non) offre des avantages non négligeables.
- On assiste à un durcissement des règles qui encadrent la location de courte durée.
- Si votre location est occupée plus de 120 nuits par an, l’administration fiscale considérera qu’il s’agit d’un hébergement de tourisme. Certaines démarches administratives devront dès lors être accomplies (enregistrement auprès de la mairie, compensation financière, autorisation de changement d’usage…).
- Avant de vous lancer, exposez votre projet d’investissement locatif saisonnier à un conseiller en gestion de patrimoine. Il vous aidera à évaluer la pertinence et la rentabilité de cette opération.
