La pierre locative revêt de multiples facettes. Si elle n’est pas aussi populaire que la loi Pinel, la loi Malraux – qui permet également de réduire ses impôts – n’en gagne pas moins à être connue. Longtemps réservé aux contribuables lourdement fiscalisés en raison d’importants revenus, le dispositif de défiscalisation Malraux se démocratise peu à peu. Et vous ? Avez-vous intérêt à jouer la carte du Malraux pour faire baisser votre facture fiscale ? Découvrez-le.
1. Loi Malraux : en quoi consiste ce dispositif ?
Pour savoir si une loi de défiscalisation est pertinente il est important de connaître précisément les avantages dont elle permet de profiter mais aussi les contraintes qu’elle entraîne. Le dispositif de défiscalisation Malraux, dont la création remonte à 1962, implique donc :
- de devenir propriétaire d’un bien immobilier ancien d’exception souvent situé dans le centre historique d’une ville,
- d’y réaliser – sous la supervision d’un architecte des Bâtiments de France – d’importants travaux de restauration,
- et de le mettre en location, à titre de résidence principale, pendant une durée de neuf ans.
En contrepartie, vous profiterez d’une réduction d’impôt équivalente à 22 à 30 % du coût des travaux de restauration qui auront été effectués.
Bon à savoir
- En Malraux, le logement doit être loué « vide », c’est à dire non « meublé ». Il vous sera, par conséquent, impossible de bénéficier du statut de LMNP.
- La mise en location devra démarrer dans les douze mois suivant l’achèvement du chantier.
- Si votre budget est restreint, acquérir des parts dans des SCPI « Malraux » vous permettra de profiter des mêmes avantages fiscaux en contrepartie d’un ticket d’entrée moins élevé. Cependant, les parts devront souvent être conservées pendant 15 ans environ.
2. Quelle réduction d’impôts pouvez-vous obtenir en Malraux ?
Le gain fiscal dépend de la localisation du bien dont vous ferez l’acquisition. Comme le précise l’article 199 tervicies du Code général des impôts, la réduction d’impôt se chiffrera à :
- 30 % du montant des travaux de restauration pour un logement situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou encore dans un quartier caractérisé par une forte concentration de logements anciens dégradés;
- 22 % pour un logement situé dans un périmètre couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP) ou s’il est d’utilité publique de restaurer.
Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard, SCPI…), la loi Malraux offre un avantage complémentaire non négligeable : elle échappe au plafonnement des niches fiscales. Le permis de construire devra toutefois avoir été délivré après le 1er janvier 2013. Enfin, si vous avez souscrit un crédit immobilier, vos intérêts d’emprunt pourront être déduits de vos revenus fonciers.
Bon à savoir
- Plus les travaux seront importants, plus la réduction d’impôt sera intéressante. Pour autant, le montant de travaux retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 € à répartir sur quatre ans. Par conséquent, le gain fiscal maximal pouvant être obtenu sera limitée à 120 000 €.
- Une revente avant l’expiration du délai de neuf ans de l’engagement de location vous obligerait à rembourser l’intégralité de l’avantage fiscal dont vous aurez bénéficié.
3. Quelle rentabilité pouvez-vous espérer ?
Les opérations Malraux offrent en général une rentabilité locative brute moyenne de 3 %. Mais ce n’est pas tant la rentabilité de ce type d’investissement qui séduit ceux qui y ont recours que la défiscalisation qu’il permet et la possibilité de réaliser une plus-value à la revente. Car bien qu’ils nécessitent des travaux de restauration et l’intervention d’un architecte des Bâtiments de France, les immeubles éligibles au Malraux sont, pour la plupart, des biens très prisés en raison notamment de :
- leur emplacement : une large majorité des immeubles éligibles se trouvant dans des zones préservées, souvent en centre-ville;
- leur valeur historique et/ou architecturale : il s’agit de biens de caractère qui se valoriseront avec le temps;
- leur nombre limité : la demande est très largement supérieure à l’offre disponible.
Bon à savoir
- Comme pour tout investissement immobilier, dans le cas d’un investissement en Malraux, le prix du bien devra être cohérent par rapport au marché local. À défaut, la plus-value que vous pourriez réaliser à la sortie s’en trouverait amoindrie. S’il s’avère qu’il est véritablement exceptionnel, un logement acquis en Malraux pourra toutefois parfois voir son prix de vente majoré de 20 %. Ce qui est rare est cher…
- Si le dispositif Malraux s’est considérablement démocratisé, il n’en reste pas moins un outil de défiscalisation dont il est essentiel de connaître le maniement. Un conseiller en gestion de patrimoine vous l’expliquera et saura vous conseiller utilement.
Les points clés à retenir
- En contrepartie de la réalisation de travaux de restauration dans un bien résidentiel d’exception et de l’engagement de louer pendant neuf ans, le dispositif de défiscalisation Malraux permet de déduire jusqu’à 120 000 € sur quatre ans de ses impôts.
- Un investissant en Malraux, vous défiscaliserez mais pourrez aussi espérer profiter d’une plus-value intéressante à la revente. En effet, ce dispositif cible des biens de caractère qui prendront de la valeur avec les années.
- Pour vérifier que la loi Malraux a sa place dans votre stratégie patrimoniale, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous lancer. Car si elle offre de nombreux avantages (défiscalisation, plus-value à la sortie…), elle implique également certaines contraintes (rendement locatif peu performant, travaux importants, engagement de louer pendant neuf ans…).
- La loi Malraux s’adresse davantage à des contribuables désireux de se constituer un patrimoine haut de gamme qu’à des investisseurs souhaitant profiter d’une rentabilité élevée.
