Pierre-papier : mode d’emploi pour l’IFI

1 juin 2020

 

 

Les parts de SCPI et d’OPCI n’échappent pas à l’IFI. Vous pouvez toutefois réduire votre note fiscale si vous en avez fait l’acquisition à crédit, ou si vous avez investi en SCPI démembrement.

 

 

 

Si vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, vous devez déclarer votre patrimoine immobilier détenu en « pierre papier ». Les modalités de déclarations varient selon la nature du véhicule de détention. SCPI, OPCI : quelle valeur porter sur la déclaration ?

1. SCPI et OPCI.

Les parts de SCPI et d’OPCI, de même que les participations dans les fonds dont l’actif affecté à des biens et droits immobiliers à plus de 20 %, doivent être déclarées à l’IFI. Les petits porteurs de SIIC (société d’investissement immobilier cotée) françaises doivent également déclarer la valeur de leurs parts, dès lors qu’ils détiennent moins de 5 % des droits de vote de ces SIIC. En principe, les établissements teneurs de compte, sociétés de gestion et assureurs lorsque la pierre-papier est logé dans un contrat d’assurance-vie, vous indiquent la valeur à déclarer dans le récapitulatif des revenus fonciers et mobiliers, dit IFU (imprimé fiscal unique).

Ils doivent également vous communiquer les éléments nécessaires à la détermination de cette fraction imposable à savoir raison sociale de l’entité, numéro Siren et siège social de la société, la valeur des parts détenues par le redevable et la fraction de cette valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement.

 

2. Le ratio immobilier

Pour comprendre la valeur indiquée, vous pouvez procéder à un calcul en deux temps. Premièrement, il est nécessaire de calculer le ratio immobilier. Celui-ci est égal à la valeur vénale des actifs immobiliers divisée par la valeur totale des actifs de la SCPI.

Deuxièmement, il faut distinguer selon la valeur des parts de SCPI. La valeur des parts de SCPI à déclarer à l’IFI n’est pas la même pour les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Pour celles à capital fixe, il faut retenir la valeur de retrait multipliée par le ratio immobilier. Pour celles à capital variable, la valeur à retenir correspond au dernier prix d’exécution au 1er janvier, multiplié par le ratio immobilier.

 

 

3. Acquisition par endettement

Si vous vous êtes endetté pour l’acquisition de vos parts de SCPI ou d’OPCI, leur valeur à déclarer à l’IFI doit être diminuée du montant du capital restant dû. Cette règle est donc tout à fait intéressante pour atténuer sa note fiscale les premières années du crédit, lorsque la dette est plus importante que le montant déjà remboursé. Outre l’optimisation IFI, cela permet de vous créer un patrimoine pour une faible mobilisation budgétaire.

 

4. Atténuer son IFI grâce aux SCPI

Les redevables de l’IFI qui veulent réduire le montant de leur cotisation tout en investissant dans la « pierre-papier » peuvent se tourner vers les SCPI en démembrement. Pour mémoire, le démembrement dissocie les droits de propriété en deux : à l’usufruitier revient le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus (les fruits) notamment les loyers, au nu-propriétaire celui du droit futur à la pleine propriété, lorsque prendra fin le démembrement.

Dans l’investissement de parts SCPI démembrées, l’investisseur particulier acquiert en échange d’un prix fortement décoté la seule nue-propriété et confie l’usufruit à un investisseur institutionnel. À l’issue de la période de démembrement définie conventionnellement, en général 15 ans, l’usufruit s’éteint de plein droit et le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts sans aucun frais supplémentaire. Entre temps, il n’aura pas eu à déclarer la valeur des parts à l’IFI : un patrimoine accru et totalement hors de la base de l’IFI pendant la durée du démembrement.

 

Par Jonathan Eveno