Pinel VS Denormandie : le match

14 juin 2019

 

En octobre dernier, un nouveau dispositif est venu renforcer l’arsenal législatif déployé par le gouvernement pour inciter les Français à investir dans la pierre locative et contribuer ainsi à résorber la crise du logement. Outre le dispositif Pinel, vous avez désormais le choix d’opter pour le Denormandie. Sur quels points ces deux lois se rejoignent-elles ? Quels sont ceux qui les opposent ? Quel dispositif privilégier ? Éléments de réponse.

 

Afin de tenter de départager les deux dispositifs de défiscalisation que sont le Pinel et le Denormandie, il convient de passer en revue les éléments suivants :

1. Le type de bien dans lequel on investit

Dans le cas d’un investissement en Pinel, il est possible de devenir propriétaire d’un logement neuf ou ancien. S’il s’agit d’un logement ancien, son état devra laisser nécessiter de nombreux travaux, notamment au regard des critères de décence. En effet, le bâtiment en l’état ne devra plus satisfaire à au moins 11 des 15 critères définis par la loi (état de la toiture, des installations sanitaires…). En outre, seulement 50 % des critères de performances techniques (sécurité électrique, évacuation des eaux usées…) devront être remplis. Une fois les travaux de rénovation achevés, le bâtiment devra, en revanche, afficher un niveau de performances techniques/énergétiques comparable à celui d’un immeuble neuf.

De son côté, le dispositif Denormandie implique d’acheter un logement ancien dégradé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Contrairement au Pinel ancien réhabilité, le non-respect d’un certain nombre de critères de décence et de performances techniques n’est pas exigé lors de l’acquisition du bien immobilier. En revanche, celui-ci devra proposer dans son état rénové soit une amélioration de 30% de sa performance énergétique, soit avoir bénéficié d’au moins 2 types des 5 travaux limitativement prévus par la Loi (isolation des murs, isolation des combles, isolation des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude).

> Verdict Le dispositif Pinel « neuf » propose l’offre la plus souple. A l’inverse, le Pinel « ancien réhabilité » paraît plus contraignant que le Denormandie. 

Bon à savoir

  • Le dispositif Denormandie permet à un investisseur de profiter d’une réduction fiscale en contrepartie de l’acquisition d’un bien ancien dégradé suivie de la rénovation et de sa mise en location.
  • En Pinel comme en Denormandie, le bien doit être louée vide.

 

2. Le montant de l’investissement

En Pinel, vous ne pouvez faire l’acquisition que de deux logements par an pour un montant total de 300 000 € maximum. Dans le cadre d’un investissement en Denormandie, le montant de l’investissement sera également plafonné à 300 000 € (travaux inclus). Par ailleurs, que ce soit en Pinel ou de Denormandie, la Loi impose un plafond d’acquisition au m² ne devant pas dépasser 5500€.

> Verdict Les plafonds (montant de l’investissement, prix au m²) étant identiques, Denormandie et Pinel sont par conséquent ex aequo sur ce point. Mais dans un cas comme dans l’autre, prenez garde de ne pas surpayer votre logement. En effet, la perspective de profiter d’une réduction d’impôt ne saurait, à elle seule, justifier le dépassement des prix du marché immobilier local. Surtout, avant d’investir en Denormandie, pensez à vous assurer que l’enveloppe « prix du logement + coût des travaux » reste cohérente avec le marché de l’immobilier neuf.

Bon à savoir

La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un bien neuf situé en zone « tendue » en vue de le louer.

 

3. La localisation du logement

Parce qu’il vise à redynamiser les centres-villes, le dispositif Denormandie ne s’applique qu’aux logements anciens, dégradés et situés dans l’une des 222 communes bénéficiaires du plan gouvernemental « Action Cœur de Ville ». La liste de ces villes a été fixée par décret. Sont aussi éligibles au Denormandie les communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT). En tout, ce sont donc quelque 244 communes où il est possible – sous conditions – de profiter du dispositif Denormandie.

Pour être éligible au dispositif Pinel, un bien neuf doit se trouver dans une zone « tendue », c’est-à-dire un secteur géographique caractérisé par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ». Ces zones dites « tendues » sont au nombre de trois : A Bis (Paris, communes de la petite couronne), A (Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille…) et B1 (grande couronne parisienne, La Rochelle, Bayonne, Saint-Malo…).

> Verdict Les deux dispositifs permettent d’envisager un nombre important de communes. Cependant, la loi Pinel imposera d’opter pour une ville où la demande locative est nécessairement forte (tendue). D’ailleurs, que ce soit en Pinel ou en Denormandie, la situation géographique du logement est, de toutes façons, primordiale. En effet, l’une des clés du succès d’un investissement immobilier consistera en son attractivité générale et notamment en sa capacité à être loué rapidement et longtemps. Pour jauger non seulement la demande locative mais aussi la concurrence locale, prenez soin de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il saura vous orienter afin de vous assurer d’investir dans un quartier dynamique et agréable à proximité des commerces et des transports en commun (métro, bus, RER …) ; des points que les locataires potentiels scrutent en priorité.

Bon à savoir

  • Ces villes où il est avantageux d’investir en Pinel : Massy, Le Blanc-Mesnil, Champigny-Sur-Marne, Livry-Gargan, Meaux, Poissy, Rambouillet, Sartrouville…
  • Pour du Denormandie, ciblez des villes comme Angoulême, Chalon-sur-Saône, Figeac, Cognac, Corbeil-Essonnes, Dunkerque, Limoges, Marmande, etc.
  • La fourchette de prix tend à être plus large en Denormandie qu’en Pinel.
  • La tension locative qui caractérise les zones éligibles au Pinel fait que vos chances de trouver des locataires et de percevoir des revenus locatifs réguliers s’en trouveront optimisées.

 

 

4. L’avantage fiscal dont il est possible de profiter

La loi Pinel et le dispositif Denormandie sont une émanation du même texte législatif (article 199 novovicies CGI), la réduction d’impôt qui vous sera accordée sera identique et proportionnelle à la durée de votre engagement de louer. En clair, plus vous louerez longtemps, plus l’avantage fiscal sera important. Ainsi, en contrepartie d’une location de 6, 9 ou 12 ans, vous serez autorisé(e) à réduire vos impôts de 12, 18 ou 21 % du montant total de l’investissement (prix du bien + frais de notaire + des coût des éventuels travaux). À l’issue des six premières années, vous aurez la possibilité de prolonger la durée de la défiscalisation de trois années supplémentaires, puis de trois autres années. Dans les deux cas (Pinel/Denormandie), l’avantage fiscal est toutefois plafonné à 63 000 € répartis sur 12 ans (300 000 € x 18 %). 

> Verdict En termes de réduction d’impôts, les dispositifs Pinel et Denormandie sont aussi efficaces l’un que l’autre. Ils permettent tous deux de réduire considérablement (et durablement !) la pression fiscale. Cependant, la nécessité de réaliser d’importants travaux de rénovation contribue à rendre le Denormandie plus contraignant que le Pinel.

Bon à savoir

Pour profiter du dispositif Denormandie, les travaux :

  • doivent représenter 25 % du coût total de l’opération (33 % du prix de l’immobilier),
  • être effectués par un professionnel agréé,
  • améliorer les performances énergétiques du logement de 30 % (ou de 20 % s’il s’agit d’un habitat collectif),
  • ou représenter au moins deux types d’ouvrages parmi l’isolation de la toiture, l’isolation des murs donnant sur l’extérieur, l’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, le changement du système de chauffage et le changement du système de production d’eau chaude sanitaire,
  • faire l’objet d’une facture et/ou d’un diagnostic de performance énergétiques qui seront conservés.

 

5. Les plafonds (loyers, revenus) applicables

Outre une mise en locaion dans les douze mois de l’achèvement de travaux (neuf ou ancien), vous devez respecter certains plafonds relatifs au montant du loyer mais aussi aux ressources de vos locataires. Concernant les loyers dont les baux ont été signés (ou renouvelés) en 2019, les montants applicables par zone fiscale sont : 

  • 17,17 €/m² en zone A Bis,
  • 12,75 €/m² en zone A,
  • 10,28 €/m² en zone B1.

Ces montants seront modulés par l’application d’un coefficient prenant en compte la surface du logement et de ses annexes.

Pour ce qui est des revenus des locataires, le plafond auquel ils sont soumis varie aussi selon la zone de location. À titre d’exemple, en zone A Bis, les ressources annuelles d’un locataire célibataire ne doivent pas dépasser 38 236 €. Pour un couple, le plafond sera porté à 57 146 €.

> Verdict Que ce soit en termes de loyers ou de ressources des locataires, force est de constater que les dispositifs Pinel et Denormandie se valent.

Bon à savoir

  • À Lyon, en zone A, les ressources annuelles d’un locataire ayant deux enfants à charge ne doivent pas excéder 82 282 €. Et le loyer sera plafonné à 12,75 €/m², soit 643,88 € pour un T2 de 45 m².
  • À Chambéry, les revenus d’un couple de locataires d’un appartement de même surface et rénové sous le dispositif Denormandie sont limités à 41 618 €/an. Quant au loyer, il ne devra pas dépasser 519,14 €.

 


 

Les points clés à retenir

  • Loin de prendre l’ascendant sur le Pinel, le dispositif de défiscalisation Denormandie vient le compléter : il en est l’extension afin de répondre aux besoins sur le parc immobilier « ancien ».
  • Tout en étant d’une redoutable efficacité, les dispositifs Denormandie et Pinel peuvent répondre à des logiques différentes et obéissent à des stratégies variées.
  • Parce qu’il procure les mêmes avantages (jusqu’à 21 % de réduction d’impôt) avec beaucoup moins de contrainte, le dispositif Pinel « neuf » devrait toutefois rester plus utilisé que le Denormandie.
  • Pour faire le bon choix, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno