Prélèvement à la source et investissement locatif feront-ils bon ménage ?

1 octobre 2018

Alors que sa mise en place est prévue pour janvier prochain, le prélèvement à la source pourrait-il rebattre les cartes de l’investissement locatif ? Si tel est le cas, comment adapter votre stratégie patrimoniale en conséquence ? Éléments de réponse.

 

 

1. Investissement Pinel : une avance de trésorerie de 60 %

Dans sa première version, le prélèvement à la source ne tenait aucun compte d’éventuelles réductions d’impôts. En effet, il était initialement prévu que les avantages fiscaux accordés aux contribuables soient exclus du calcul du taux de prélèvement. En conséquence de quoi, les investisseurs en Pinel, par exemple, se seraient retrouvés dans l’obligation d’avancer au fisc la totalité de la réduction dont ils auraient bénéficié et de devoir attendre le mois de septembre 2019 pour se faire rembourser…

Face à la grogne des investisseurs et des promoteurs/constructeurs immobiliers, le gouvernement a alors revu sa copie. Désormais, un acompte de 60 % – calculé sur la base de leur situation fiscale de l’année antérieure – sera versé aux contribuables bénéficiant de réduction d’impôt tels que les investisseurs en locatif pouvant se prévaloir d’un avantage fiscal (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, investissement social et logement dans les DOM, etc.).

> Concrètement, ça donne quoi ?

Tout en étant prélevé tous les mois, un investisseur en Pinel se verra crédité, dès le 15 janvier prochain, d’un acompte de 60 % du montant de la réduction fiscale dont il aura bénéficié cette année. Le paiement du solde interviendra, quant à lui, entre les mois de juillet et septembre. Par exemple, si la réduction s’élève à 3 000 € par an, l’acompte – versé en janvier 2019 – sera de 1 800 €. Et le solde – soit 1 200 € – lui sera payé en septembre de la même année. Mais pour que son propriétaire puisse prétendre à cette avance de trésorerie, le logement devra avoir été acquis avant 2018. Dans le cas d’un bien qui aurait été acheté cette année, la réduction fiscale interviendra en septembre 2019 et le premier acompte ne sera versé qu’en janvier 2020.

Bon à savoir

Destinée dans un premier temps aux crédits d’impôts relatifs à la garde d’enfants ou à l’emploi d’une aide à domicile, l’avance de trésorerie a été étendue à tout l’immobilier défiscalisant (Pinel, Duflot, Scellier, etc.), à l’exception du dispositif Malraux.

 

2. Déficit foncier : son efficacité sera-t-elle amoindrie par le « PAS » ?

Loin de nous l’envie de vous mettre une quelconque pression mais si vous avez des travaux à réaliser dans le logement que vous avez mis en location, ne tardez pas si vous voulez profiter de l’effet d’aubaine de l’année de transition vers le prélèvement à la source. Il est fortement recommandé que vos travaux interviennent avant le 1er janvier prochain.

En effet, les revenus 2018 ne donnant pas lieu au paiement d’un impôt, les propriétaires de biens locatifs auraient pu décaler les enveloppes de travaux sur 2019. Pour éviter un report systématique, l’administration a prévu un dispositif anti-abus qui se révèle très intéressant pour ceux qui ont d’importants travaux à faire en 2018. 

> Concrètement, ça donne quoi ?

  • Si les travaux sont réalisés en 2018, les dépenses occasionnées s’imputeront à 100 % sur vos revenus fonciers de 2018, créeront un déficit reportable pendant 10 ans un bonus de 50% sera à nouveau déductible sur les revenus 2019 ; on a donc profité d’une déductibilité à 150% !
  • En 2019, la déduction sera égale à la moyenne des dépenses que vous aurez effectuées en 2018 et 2019.
  • En revanche, des travaux réalisés sur votre immobilier locatif en 2020 seront intégralement déductibles pour l’année 2020. Retour à la normale, donc !

Bon à savoir

Un propriétaire-bailleur qui finance la réalisation de travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration dans son logement peut générer un déficit foncier – et alléger sa fiscalité – s’il apparaît que le montant des charges foncières déductibles dépasse celui des loyers qu’il aura perçus. Le déficit foncier ainsi créé pourra alors être déduit – dans la limite de 10 700 € pour la première année – de son revenu global. Quant au solde, il pourra être reporté sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

 

 

3. Prêts immobiliers : vers une plus grande sélectivité des banques ?

Une autre interrogation suscitée par la mise en place du prélèvement à la source concerne les investisseurs salariés dont la fiche de paye verra sa physionomie transformée. Fin janvier 2019, le salaire qui y figurera étant net d’impôt, il sera par conséquent revu à la baisse. Cette cure d’amaigrissement que subiront les bulletins de paie ne risque-t-elle pas alors d’amoindrir le pouvoir d’achat immobilier des investisseurs en réduisant leur capacité d’emprunt ? Les banques affirment qu’il ne sera pas plus difficile d’emprunter qu’avant la mise en place du « PAS ».

> Concrètement, comment ça va se passer ?

Sollicités pour un prêt immobilier, les établissements bancaires continueront donc à ne prendre en compte que le « net à payer avant prélèvement de l’impôt » pour calculer son taux d’endettement et sa capacité d’emprunt. Pour autant, il est probable que tout en se focalisant sur le « net à payer avant impôt », les banques attachent une importance croissante au montant de l’impôt déduit dans l’étude globale des dossiers de financement qui leur seront soumis. De même, le calcul du « reste à vivre » et l’évaluation du risque, se faisant au cas par cas, pourraient connaître d’importantes variations d’un établissement à l’autre…

Bon à savoir

Dans le cadre d’une demande de prêt, le « reste à vivre » désigne la somme dont dispose l’emprunteur, une fois que toutes ses charges « incompressibles » (mensualités de prêt, prêts en cours, pensions alimentaires, factures d’eau et d’électricité, assurances…) sont payées.

 

4. Placements / investissements : les Français leur consacreront-ils moins d’argent ?

Traditionnellement, le revenu d’un ménage se divise entre la consommation, l’épargne et l’investissement. Il est donc légitime de s’interroger sur le fait de savoir si la baisse – faciale – des salaires n’aura pas pour conséquence de susciter chez les salariés un sentiment d’appauvrissement. Et de freiner leurs velléités d’investissement… La mise en place du prélèvement à la source aura bel et bien un impact sur la trésorerie des ménages. Mais s’il il est probable que le prélèvement à la source conduira à un certain attentisme de la part des investisseurs dans les mois qui suivront son application, cet impact sera surtout psychologique. Certains contribuables pourront même tirer parti de cette réforme fiscale.

> Concrètement, ça se passe comment ?

Parce que le prélèvement à la source interviendra sous la forme de douze prélèvements mensuels, contre dix voire trois versements comme c’est le cas actuellement, il permettra à certains ménages de réaliser des économies. Prenons l’exemple d’un contribuable dont le montant annuel de l’impôt sur le revenu s’élèverait à 12 000 €. Auparavant, il devait régler son impôt en 10 prélèvements mensuels de 1 200 €. A compter de janvier, il ne versera plus que 1 000 € par mois sur 12 mois ; le contribuable a bien un gain de trésorerie mensuel de 200€.

 


 

Les points clés à retenir

  • Véritable couteau suisse de la défiscalisation, le dispositif Pinel qui permet de poursuivre une large palette d’objectifs (faire baisser ses impôts, organiser sa succession, se constituer un patrimoine, toucher des revenus locatifs, préparer sa retraite, diversifier son épargne…) s’adaptera aux nouvelles règles du jeu fiscal.
  • Dès le 15 janvier prochain, les investisseurs pouvant invoquer un avantage fiscal (Pinel, Censi-Bouvard, …) bénéficieront d’une avance de trésorerie de 60 % du montant de leur réduction. Cet acompte sera calculé sur la base de leur situation fiscale de l’année antérieure.
  • Globalement, la mise en place du prélèvement à la source aura un effet positif sur la trésorerie des ménages.
  • Plus que jamais, il paraît essentiel de recourir à l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine afin d’ajuster votre stratégie patrimoniale au nouveau contexte fiscal relatif à la mise en place du prélèvement à la source et d’optimiser vos investissements.

 

Par Xavier Beaunieux