Quels sont les avantages de la location meublée ?

14 décembre 2018

Lorsque l’on investit dans un bien locatif, opter pour un logement que l’on aménagera (meubles, électroménager, vaisselle, ustensiles de cuisine…) afin de le « louer meublé » peut se révéler intéressant à plus d’un titre. Voici les principaux avantages dont la location meublée permet de profiter…

 

 

 

1. Une fiscalité allégée

La location meublée permet de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP) et ainsi profiter d’un mode d’imposition préférentiel. En effet, vos revenus locatifs relèveront des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) offrant – sous conditions – un certain nombre d’avantages.

Ainsi, il faudra distinguer deux régimes fiscaux :

 

> Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70000€/an, vous relèverez du régime du micro-BIC. Alors, les services fiscaux appliqueront d’office un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers que vous aurez déclarés (contre 30% pour les revenus fonciers dans le cadre d’une location non meublée).

Vous ne serez imposé(e) que sur la moitié de vos recettes locatives dans votre tranche d’imposition.

 

> Si vos revenus issus de la location meublée sont supérieurs au plafond ou si vous le décidez (on parle d’option), vous relèverez dans ce cas du régime réel.

Alors, vous aurez la possibilité de :

  • déduire les charges liées à l’exploitation du bien (frais d’assurance, frais de comptabilité, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, dépense d’entretien ou de réparation, taxe foncière, etc.),
  • de déduire des amortissements calculés sur la valeur du logement.

 

> Si un déficit est créé (vos charges sont supérieures à vos recettes), il s’imputera sur vos revenus locatifs des dix prochaines années. Le régime réel va donc vous permettre d’encaisser des loyers non (ou peu) fiscalisés.

 

Afin de profiter pleinement et en toute sécurité des avantages fiscaux qui sont attachés à la location meublée, il est conseillé de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine et d’un expert-comptable.

 

Bon à savoir

Les amortissements ayant été déduits ne sont pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière ; on parle d’amortissement fiscal mais non comptable.

 

2. Des amortissements avantageux

Nous l’avons vu, dans le cas d’une location meublée, les revenus locatifs ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux, celle-ci offrant donc l’avantage d’amortir le bien locatif acquis ainsi que les meubles l’équipant.

Ainsi, outre la possibilité de déduire de vos recettes locatives 100 % de vos charges, vous pourrez déduire chaque année un amortissement calculé non seulement sur la valeur du logement (hors terrain ; soit, habituellement, environ 85% du prix d’acquisition) mais aussi votre mobilier.

L’amortissement est réalisé « par composante » selon des règles comptables et légales très précises. Ainsi, nous vous conseillez de solliciter un expert-comptable spécialisé. Il déterminera la durée sur laquelle chaque composante (les murs, la toiture, …) de votre bien sera amortie. En règle générale, l’amortissement complet est réalisé sur une durée entre 25 et 30 ans de détention.

La location meublée est donc un outil de création de revenus complémentaire particulièrement intéressant ; à étudier pour préparer sa retraite.

 

Bon à savoir

  • S’il est plus efficace que le régime « micro-BIC », le régime « réel » est également plus complexe d’utilisation. Cette option impliquant la tenue d’une comptabilité, un expert-comptable vous sera d’une aide précieuse.
  • L’amortissement vise à compenser la dépréciation et l’usure d’un bien au fil des années.

 

 

3. Un rendement performant

Outre le fait de percevoir des revenus faiblement voire non fiscalisés, la location meublée permet également de profiter d’une bonne rentabilité locative. Les indicateurs les plus fréquemment cités font état de loyers plus élevés pour une location meublée que pour une location vide. En effet, un locataire acceptera de payer plus cher pour bénéficier d’un logement tout équipé. Il sera donc fréquent d’obtenir des rentabilités bien supérieure à 4% sur certains marchés locatifs.

Pour autant, cet avantage doit être relativisé par le coût lié à l’entretien d’un logement meublé : outre les quelques travaux qui sont toujours à prévoir dans l’immobilier, il faudra prévoir l’acquisition puis le renouvellement à termes réguliers des éléments mobiliers.

 

Bon à savoir

  • Pensez à vérifier que le règlement de copropriété autorise bien les locations meublées. En effet, il peut arriver qu’une clause interdise de louer en meublé.
  • Depuis le 1er septembre 2015, un décret a dressé la liste du mobilier et des équipements obligatoires que vous trouverez sur ce lien : https://www.legifrance.gouv.fr.
  • Si des équipements venaient à manquer, une location meublée serait requalifiée en location vide…
  • les baux sont plus courts dans le cas d’une location meublée : un an minimum voire neuf mois si le locataire est un étudiant et d’un à dix mois non renouvelables s’il s’agit d’un « bail mobilité »

 

4. Une souplesse de gestion

Investir dans une location meublée peut se faire de deux façons :

  • en achetant un bien existant que vous meublez puis que vous louez,
  • en investissant dans une résidence de services gérée (qu’elle soit étudiante, de tourisme, senior, EHPAD, …)

Si vous optez pour une résidence de services gérée, vous pourrez :

  • bénéficier d’une réduction d’impôt – à hauteur de 11 % du prix HT du logement – en optant pour le dispositif Censi-Bouvard,
  • ou déduire vos amortissements et défiscaliser vos revenus dans le cadre du régime LMNP précédemment décrit.

L’autre avantage de taille pour ce type de résidences se concrétise dans le bail. En effet, vous donnerez votre bien en location non pas à un particulier qui l’occupera directement mais à un exploitant professionnel. Celui-ci s’engagera dans un bail commercial (d’une durée minimale de 9 ans) à vous verser un loyer que votre appartement soit occupé ou non.

 

 


 

Les points clés à retenir

  • La location meublée offre davantage de souplesse et de rentabilité que la location vide.
  • Les recettes locatives sont à classer dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  • Le fait que les revenus locatifs soient des BIC – et non des revenus fonciers – permet de profiter d’abattements et d’amortissements avantageux.
  • La location meublée n’est pas compatible avec la loi Pinel qui permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix du bien en contrepartie d’un engagement de louer pendant douze ans.
  • Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif en meublé et vous assurer que cette opération a sa place dans votre stratégie patrimoniale, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux