Rendement, risques, spécificités.. On fait le point sur les SCPI !

21 février 2020

Avec pas moins de 8,1 milliards d’euros collectés, l’année 2019 aura marqué un record pour les SCPI qui semblent avoir définitivement (re)conquis le cœur (et le portefeuille !) des Français. C’est l’occasion de faire le point sur un placement longtemps méconnu mais aujourd’hui largement plébiscité.

 

 

 

1. 4,51 % de taux de rendement

Composées à 100 % d’actifs immobiliers (logements d’habitation, bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, …), les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) affichent un rendement à la hausse. Alors que leur taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) se limitait à 4,35 % en 2018, il a atteint 4,51 %. Plus précisément, les taux de rendement vont de 4,26 % pour les SCPI investies dans des bureaux à 5,19 % pour les SCPI diversifiées en passant par 4,75 % pour les SCPI investies dans des locaux commerciaux et 4,95 % pour les SCPI spécialisées. En comparaison, c’est peu dire que le Livret A dont le taux s’est établi à 0,5 % et les fonds euros des contrats d’assurance-vie dont la rémunération plafonne à 1,40 % font « pâle figure ».

Bon à savoir

  • Investir dans une SCPI consiste à faire l’acquisition de parts d’une société qui gère des biens immobiliers (logements d’habitation, bureaux, commerces…), encaisse les loyers et assure la gestion locative.
  • En contrepartie de votre investissement, vous touchez régulièrement (tous les mois ou tous les trois mois) des dividendes.

 

2. Une gestion locative déléguée

Pour séduire les investisseurs, les SCPI peuvent compter sur des rendements solides. Mais l’appétence des Français pour ce placement résulte également de la forte hausse des prix de l’immobilier dans les métropoles.

En effet, alors que pour beaucoup, devenir propriétaire dans certaines grandes villes et notamment à Paris s’avère de plus en plus compliqué, force est de reconnaître que jouer la carte de la SCPI permet d’investir à sa mesure dans l’immobilier (quelques centaines d’euros peuvent suffire) et de se constituer, petit à petit, un patrimoine.

Un autre atout de ce qu’on appelle aussi la « pierre-papier » tient à sa facilité de gestion. Celle-ci étant déléguée aux sociétés dont vous aurez acquis des parts, ce sont ces mêmes sociétés qui se chargeront – moyennant des frais à vérifier – de l’assurer : encaissement des loyers, relations avec les locataires, financement d’éventuels travaux, …

Enfin, et en comparaison avec d’autres placements, les SCPI font preuve d’une grande souplesse. Concrètement, en investissant dans une SCPI, vous avez la possibilité non seulement de souscrire le nombre de parts que vous souhaitez mais aussi, ultérieurement, de n’en vendre qu’une partie.

Bon à savoir

Sur les trois dernières décennies, les taux de rendement des SCPI se sont maintenus entre 4 et 8 %.

 

3. Un investissement qui comporte sa part de risques

Bien qu’elles justifient a priori d’un rapport « rendement/risques » équilibré, les SCPI ne sont pour autant pas dénuées de tout risque. L’engouement qu’elles suscitent actuellement ne saurait faire oublier le risque de perte en capital (la valeur des parts peut baisser) qu’elles font peser sur l’investisseur.

Pour autant, il est utile de rappeler que le risque de perte en capital est inhérent à tout investissement immobilier. En outre, le patrimoine de la SCPI étant composé de plusieurs immeubles, commerces et/ou bureaux, le risque locatif est considérablement atténué car mutualisé.

Bon à savoir

  • Investir dans une SCPI doit se faire sur le long terme.
  • Un minimum de huit ans de détention est souvent recommandé.
  • Lorsque l’on investit dans une SCPI, rendement et capital ne sont pas garantis.

 

 

4. Les SCPI bientôt victimes de leur succès ?

L’attrait actuel des investisseurs pour ce placement pose toutefois quelques questions. De l’avis des spécialistes, une collecte de fonds trop importante pourrait conduire certains gérants de SCPI à privilégier le volume à la qualité et à se montrer moins regardants sur la valeur intrinsèque de leurs investissements. La rentabilité pourrait alors s’en trouver impactée.

Pour vous aider à choisir une SCPI qui soit à la fois fiable et rentable, il paraît donc très opportun de recueillir l’avis d’un conseiller patrimonial. Ce professionnel de l’investissement s’assurera de la pertinence d’un investissement SCPI dans votre stratégie patrimoniale et, le cas échéant, vous orientera vers une société dont il aura vérifié le sérieux.

 

5. Une efficacité qui peut être optimisée

Flexibilité, accessibilité, rendement, … Les SCPI ont plus d’un atout dans leur jeu. Il est toutefois possible d’accroître leur efficacité :

Première possibilité : recourir au crédit bancaire pour financer l’achat de vos parts permet de profiter d’un « effet de levier » conséquent. En effet, le rendement des SCPI (de l’ordre de 4,51 %) étant supérieur aux taux d’emprunt (autour de 1,28 % sur 20 ans), les dividendes que vous percevrez contribueront à couvrir en grande partie vos mensualités et, donc, à réduire votre effort d’épargne. Investir à crédit dans une SCPI est d’autant plus avantageux que les intérêts d’emprunt seront déductibles des loyers perçus et donc permettent de réduire la fiscalité de votre placement SCPI.

Deuxième possibilité : recourir au démembrement temporaire de parts de SCPI offre aussi une possibilité d’investir à moindre coût en limitant la pression fiscale. Vous ferez l’acquisition de la seule nue-propriété de vos parts et consentirez un usufruit temporaire au profit de la SCPI elle-même.  Vous bénéficierez alors d’une décote importante sur le prix de la vente des parts (variable selon la durée de l’usufruit) et vous ne toucherez aucun dividende pendant la période convenue (5 ou 10 ans). Seul l’usufruitier étant redevable de l’impôt, vous échapperez à l’impôt sur cet investissement. À la fin de l’usufruit, les parts seront « remembrées » – réunification de l’usufruit et de la nue-propriété – et vous réaliserez alors automatiquement une plus-value (valeur de l’usufruit) échappant à la fiscalité !

Troisième possibilité : acquérir des SCPI « défiscalisantes » profitant des dispositifs Pinel ou Malraux, par exemple. Outre le rendement locatif, vous bénéficierez d’une réduction du montant de votre impôt dopant encore le rendement de votre investissement.

 


 

Les points clés à retenir

  • 2019 aura été une année record pour les SCPI dont le rendement moyen se monte à 4,51 %.
  • Depuis 30 ans, le rendement des SCPI varie entre 4 et 8 %.
  • Avantages : rendement, flexibilité, ticket d’entrée peu élevé.
  • Inconvénients : risque de perte en capital, revente pouvant prendre du temps.
  • L’achat à crédit et le démembrement temporaire permettent d’optimiser les SCPI.
  • Pensez à recueillir l’avis d’un conseiller patrimoinial avant d’investir dans une SCPI.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno