Risques, rendement, délai de jouissance.. L’investissement en SCPI décrypté pour vous

27 septembre 2019

Plébiscitées notamment par les jeunes générations à qui elles permettent d’investir dans l’immobilier en contrepartie d’un ticket d’entrée peu élevé, les SCPI sont désormais incontournables dans le domaine de l’immobilier locatif. Pour autant, peu d’aspirants à l’investissement en SCPI en maîtrisent tous les rouages. Nous les décryptons pour vous.

 

 

1. La SCPI, un pied à l’étrier pour l’investissement locatif

Bien que les taux d’emprunt immobilier n’aient jamais été aussi bas, et les conditions d’octroi de crédit aussi souples, force est de constater que les prix (élevés !) atteints par l’immobilier dans les grandes villes peut constituer un frein pour de nombreux investisseurs. Parce qu’elle permet aux candidats à l’investissement qui disposeraient d’un budget modeste de pouvoir se lancer, eux aussi, dans l’aventure immobilière, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est le moyen idéal de mettre un pied dans le monde de la pierre locative..

En effet, la « pierre-papier », comme on l’appelle encore parfois, offre la possibilité d’investir indirectement et de façon collective/mutualisée en achetant des parts dans une société qui acquiert des biens immobiliers (résidentiels, de bureaux, commerciaux, …). Celle-ci se charge alors de reverser régulièrement à ses investisseurs devenus associés une quote-part des loyers qu’elle encaisse.

 

2. Une implication réduite dans la gestion locative

Un autre aspect de la SCPI, qui n’est pas sans séduire les investisseurs, réside dans le confort de gestion qu’elle permet. Et pour cause, l’entretien des biens immobiliers, l’encaissement des loyers ou encore les relations avec les locataires seront assurés par la société elle-même.

L’implication de l’investisseur en SCPI dans la gestion locative de son placement s’en trouve donc considérablement allégée. La SCPI permet alors de profiter des avantages de la pierre locative traditionnelle (percevoir des revenus complémentaires, se constituer un patrimoine transmissible, …) sans devoir en supporter certains inconvénients qui y sont parfois attachés.

 

3. Un taux de rendement compétitif

Avec la hausse générale des prix de l’immobilier, le rendement des investissements locatifs d’habitation s’est quelque peu érodé. Mais la possibilité que la SCPI offre d’élargir votre champ d’investissement à l’immobilier tertiaire (immeubles d’habitation, bureaux, entrepôts, commerces, hôtels…) permet de profiter de rémunérations souvent plus compétitives que celles souvent rencontrées en immobilier dit résidentiel. Le taux de rendement de certaines SCPI peut ainsi dépasser les 6 %. Pour autant, et nous y reviendrons plus loin, il est fortement déconseillé d’investir en parts de SCPI en se basant uniquement sur leur taux de rendement.

Bon à savoir

Le taux de rendement, aussi appelé Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) se calcule de la façon suivante : (dividende brut avant prélèvement libératoire en année n / prix de la part acquéreur moyen en année n) x 100

 

4. Une mutualisation des risques

Investir dans plusieurs biens immobiliers (résidentiel, bureaux, commerces, …) grâce à l’acquisition de parts dans une SCPI permet de diversifier son patrimoine et de réduire d’autant le risque locatif.

En effet, un investisseur en SCPI mutualisera le risque locatif en le répartissant entre plusieurs actifs immobiliers, dans des zones géographiques variées et dans des secteurs d’activités diversifiés. Ainsi, les aléas de l’immobiliers seront amortis par le nombre : plusieurs propriétaires investisseurs de plusieurs biens immobiliers loués à plusieurs locataires.

 

5. Un délai de jouissance qui doit être pris en compte

Un des aspects souvent méconnus du fonctionnement de la SCPI est le délai de jouissance que l’investisseur devra respecter. En clair, il s’écoule un délai (dit « de jouissance ») entre l’instant où l’investisseur procède à l’acquisition des parts en SCPI et le moment où les premiers dividendes lui sont versés. D’une durée de quatre mois, en moyenne, ce laps de temps peut impacter votre trésorerie et doit absolument être pris en compte, à plus forte raison si vous avez contracté un emprunt pour financer votre projet.

Ainsi, par exemple, si vous achetez vos parts le 1er octobre 2019, les revenus des SCPI étant versés à trimestre échu, vous ne percevrez les premiers loyers qu’à la fin du mois de mars 2019 au titre des mois de février et mars. Puis fin juin pour les mois d’avril, de mai et de juin.

 

6. Des frais sont à prévoir

Si leur montant est susceptible de varier, des frais vous seront invariablement demandés en contrepartie de votre investissement. Les frais de souscription (de 7 à 10 %) devront être versés au moment de l’achat (mais aussi de la revente) de vos parts en SCPI. Quant aux frais de gestion, ils oscillent entre 8 et 12 % des loyers que vous toucherez.

Bon à savoir

Il existe une gamme très étendue de SCPI, toutes complémentaires les unes des autres :

  • de rendement ou fiscales ;
  • diversifiées ou spécialisés ;
  • thématiques ;
  • européennes ;
  • internationales, …

 

7. La SCPI : un placement au long cours

Faire le choix d’investir dans une SCPI, c’est accepter de s’engager sur le long terme : la durée de détention moyenne d’une SCPI frôle les 23 ans.

En effet, il est fortement recommandé d’attendre au moins huit ans avant d’envisager de revendre ses parts car vous devrez alors vous acquitter de frais de sortie. Revendre prématurément pourrait avoir pour conséquence d’avoir à régler des frais supérieurs aux gains déjà encaissés.

D’autre part, la revente de vos parts en SCPI peut prendre du temps en raison de la conjoncture fiscale et économique. Pour toutes ces raisons, les spécialistes s’accordent à dire que la SCPI convient davantage aux investisseurs capables d’anticiper leurs besoins futurs de liquidité ou, sinon, qui disposent d’une épargne de précaution.

 

8. Un placement qui n’est pas exempt de risques

Il serait faux de croire que la SCPI est un investissement totalement sécurisé. Tout d’abord, comme nous l’avons évoqué plus haut, la revente de vos parts peut prendre plus de temps que prévu. D’autre part, la défaillance de la société de gestion elle-même est une éventualité qu’il ne faut pas occulter. Par ailleurs, quelles que soient la qualité et les performances d’une SCPI, il restera toujours un risque sur la rémunération attendue. Les Loyers n’étant pas garantis, une perte de rendement qui prendrait la forme d’une baisse des revenus locatifs est toujours susceptible d’intervenir.

Enfin, le capital n’est également aucunement garanti. Bien qu’improbable, une baisse du prix de l’immobilier risquerait alors de dévaloriser les parts que vous aurez acquises en SCPI. Pour autant, la mutualisation des risques (plusieurs locataires, plusieurs immeubles, plusieurs secteurs d’activités, plusieurs localisation, …) contribue à diluer considérablement ces risques.

Recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine s’avère d’un intérêt indéniable. Son expertise vous permettra d’être accompagné dans le choix d’un gestionnaire fiable et d’être orienté vers une SCPI adaptée à votre profil d’investisseur.

 

 

Les points clés à retenir

  • Opter pour la SCPI permet d’investir dans l’immobilier locatif (même si l’on dispose d’un budget serré) et de se décharger de la gestion locative.
  • La rentabilité des bureaux et des commerces est souvent meilleure que celle de l’immobilier résidentiel.
  • Investir en SCPI offre le double avantage de diversifier son patrimoine tout en diluant les risques locatifs.
  • En matière de SCPI, le risque zéro n’existe pas : risques de baisse de rendement, de perte du capital, de liquidités, de faillite du gestionnaire.
  • Recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine sécurisera votre investissement en SCPI.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno