SCPI, contre-vérités & idées reçues

22 février 2019

Investir dans une SCPI – Société Civile de Placement Immobilier permet de toucher des revenus locatifs et de profiter de rendements plus ou moins compétitifs par le biais de l’acquisition de parts sociales au sein d’une structure de placement collective. On parle alors d’un patrimoine dématérialisé ou encore de « pierre papier ». Souvent évoquées mais finalement peu connues, voici quelques éclaircissements sur les SCPI.

 

Idée reçue n°1. « La SCPI est fortement fiscalisée »

Réponse : VRAI !

La pression fiscale qui s’exerce sur la SCPI est relativement forte. Tout d’abord, les SCPI entrent dans le périmètre d’application de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En outre, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, catégorie la plus fortement fiscalisée de vos
revenus ; en effet, y seront appliqués votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux (17,2% en 2019 – CSG, CRDS, …).

Or, le principe même de la SCPI (confier la gestion du patrimoine locatif en commun à une société) génère peu de charges déductibles impliquant nécessaire un bénéfice foncier imposable. Cependant, il est tout de même possible de réduire la fiscalité de la SCPI.  Pour cela, il vous faudra, par exemple, acquérir les parts de SCPI en démembrement.

Concrètement, si votre achat se limite à la nue-propriété des parts de SCPI, c’est l’usufruitier qui percevra la totalité des loyers pendant une période de 5 ou 10 ans. En contrepartie, vous pourrez acheter vos parts à moindre coût. Et pendant toute la durée du démembrement, c’est l’usufruitier qui subira la pression fiscale à votre place. Il devra, par conséquent, s’acquitter de l’impôt foncier et de l’IFI.

Bon à savoir

Opter pour des parts de SCPI en démembrement permet de réaliser des économies. Pour un démembrement d’une durée de 10 ans, les parts de SCPI dont vous ferez l’acquisition pourront vous revenir au 1/3 de leur valeur en pleine-propriété.

 

Idée reçue n°2. « Les frais sont minimes »

Réponse : FAUX !

Sans être démesuré, le coût induit par un investissement en SCPI n’est pas négligeable pour autant. Des frais de gestion sont, par exemple, prélevés chaque année sur vos revenus locatifs. D’un montant oscillant le plus souvent entre 8 et 10 % du total des loyers, ces frais contribuent à financer le fonctionnement de la structure qui gère votre investissement à votre place. Et à ces frais de gestion viennent s’ajouter des frais d’entrée (de 5 à 10 % du montant de votre investissement). Si ces frais (entrée + gestion) sont à prendre en compte, leur montant doit toutefois être relativisé. Enfin, parce que le ticket minimum d’investissement est moins élevé (à partir de quelques centaines d’euros) que dans de l’immobilier traditionnel, force est de constater que les SCPI contribuent indéniablement à démocratiser l’investissement locatif.

 

Idée reçue n°3. « Les SCPI se limitent à l’immobilier d’entreprise »

Réponse : FAUX !

Contrairement à une croyance largement répandue, la « pierre-papier » permet d’acheter autre chose que des bureaux et des locaux professionnels. S’il est vrai qu’elle en a longtemps fait sa spécialité, la SCPI ne se limite plus à de l’immobilier de bureaux. Au contraire, dans un souci de diversification, les SCPI ont considérablement élargi leur « terrain de chasse ». Il est désormais possible d’investir dans de l’immobilier résidentiel, dans des maisons de retraite, dans des laboratoires, dans des hôtels, dans des entrepôts, dans des crèches ou encore dans des cliniques.

 

Idée reçue n°4. « Ce qui compte avant tout dans une SCPI, c’est son rendement »

Réponse : FAUX !

Bien qu’il soit tentant de le faire, ne vous focalisez pas sur le rendement (4,35 % moyen en 2018) de telle ou telle SCPI pour faire votre choix. Si la rentabilité d’une SCPI est une condition nécessaire, ce n’est pas une condition suffisante. Elle ne doit donc pas vous obnubiler ! D’autres facteurs doivent être scrutés avec le plus grand soin. Intéressez-vous, par exemple, au choix de l’emplacement, à la pérennité du locataire, à la nature du bien (bureaux, commerces…), à l’âge des bâtiments, au taux d’occupation (plus il y aura d’immeubles et de locataires, plus le risque locatif sera dilué), à la société elle-même (de quand date-elle ? est-elle fiable ?), … Pour avoir une vision d’ensemble du produit, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise lui permettra de vous ortienter efficacement et vous aidera à faire votre sélection en toute sécurité.

 

 

Idée reçue n°5. « En SCPI, la défiscalisation est moins importante que lorsque l’on investit en direct »

Réponse : FAUX !

Investir dans l’immobilier locatif en faisant l’acquisition de parts dans des SCPI fiscales (Pinel, Malraux) permet de profiter des mêmes avantages et des mêmes réductions d’impôt que ceux qui découlent d’une défiscalisation locative plus classique. Ni plus. Ni moins. Si l’avantage fiscal est inchangé, sa prise d’effet est toutefois différente. Dans le cas d’une défiscalisation locative traditionnelle, l’avantage ne prendra effet qu’à la livraison du bien acquis en VEFA. Au contraire, dans le cas d’une SCPI, le gain fiscal sera acquis dès la souscription.

 

Idée reçue n°6. « Deux SCPI valent mieux qu’une ! »

Réponse : VRAI !

Comme le dit le proverbe, il faut éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier. Appliqué aux SCPI, ce dicton conserve tout son sens. Plus vous détiendrez de SCPI dans différents secteurs d’activité (immobilier d’entreprise, hôtellerie, garde d’enfants…), plus vous réduirez les aléas locatifs (baisse des loyers, vacance locative…) en les mutualisant.

 

Idée reçue n°7. « En termes de rendement, SCPI rime avec garanti »

Réponse : FAUX !

Comme pour tout autre placement, le « risque zéro » n’existe pas dans le cadre d’un investissement en SCPI. En clair, vos revenus locatifs ne sont pas garantis. Pas plus que ne l’est la valeur des parts dont vous aurez fait l’acquisition. Enfin, il est à noter que les parts acquises en SCPI peuvent, parfois, manquer de liquidité, c’est-à-dire nécessiter d’un délai plus long pour la revente sur le marché secondaire qu’un bien immobilier traditionnel. Cependant, il faut rappeler que cet investissement est un placement à long terme pour lequel il est régulièrement conseillé de conserver les parts au moins huit ans.

En conclusion, la SCPI semble donc rester un excellent moyen de vous constituer progressivement un patrimoine immobilier et de toucher des revenus locatifs au prorata de votre investissement. En effet, les risques sont considérablement dilués et maîtrisés pour des rentabilités tout à fait intéressantes.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno