SCPI thématiques, spécialisées, européennes… Comment s’y retrouver ? Doit-on en privilégier une plus qu’une autre ?

24 mai 2019

La pierre-papier étend désormais son périmètre d’investissement bien au-delà des traditionnels bureaux et commerces. Un nouveau modèle de SCPI (thématiques, spécialisées, diversifiées, européennes) a fait son apparition : axées sur de nouveaux marchés d’actifs immobiliers tels que le tourisme, la santé ou encore l’éducation. Comment fonctionnent ces SCPI ? Est-il judicieux de les intégrer à votre stratégie d’investissement ? Éléments de réponse.

 

1. Qu’est-ce qu’un investissement en SCPI ?

Avant de nous intéresser aux évolutions, il convient de rappeler ce qui fait l’ADN originel de ce placement immobilier qui séduit de plus en plus de Français.

> Tout d’abord, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier locatif à vocation traditionnellement commerciale et tertiaire pour un faible ticket d’entrée (quelques milliers d’euros) en offrant un rendement moyen de 4,35 % en 2018.

> Ensuite, il s’agit d’un investissement à gestion dite « indirecte ». En effet, l’investisseur se décharge des soucis inhérents à la gestion locative quotidienne d’un bien immobilier en la confiant à l’exploitant de la SCPI.

> Enfin, la SCPI va présenter une caractéristique essentielle : la détention de plusieurs dizaines d’immeubles. Cette pluralité d’investissement permet de mutualiser le risque locatif et, partant, de considérablement le diluer.

Pour autant, la SCPI reste un placement immobilier.  Les loyers ne sont donc pas garantis mais vous diminuerez fortement le risque financier encouru.

Bon à savoir

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI :

  • en les payant comptant,
  • à crédit (on profitera alors d’un effet de levier),
  • en démembrement de propriété (l’usufruit se trouvant détaché de la nue-propriété, l’investisseur ne touchera des revenus locatifs qu’à l’expiration d’une période allant de 10 à 15 ans).

 

2. Les SCPI élargissent leurs champs d’action

Depuis plusieurs années, une nouvelle catégorie de SCPI s’aventure sur des marchés, des types d’actifs immobiliers ou encore des zones géographiques jusqu’alors inexplorés. Si leur fonctionnement s’apparente à celui des SCPI « traditionnelles », lesquelles privilégient bureaux, commerces, entrepôts et petits centres commerciaux, certaines SCPI articulent désormais leur stratégie autour d’axes bien précis et de marchés, certes porteurs mais qui sortent parfois des sentiers battus… On peut ainsi distinguer quatre sous-catégories de SCPI :

> La SCPI « thématique » qui investit dans des domaines d’activité spécifiques tels que le tourisme, la santé, le logement étudiant, l’environnement ou encore l’éducation. Les actifs pourront prendre la forme de résidences médicalisées, de crèches, de résidences avec services, d’écoles de commerce ou d’hôtels…

> La SCPI « spécialisée » qui, comme son nom le laisse supposer, se concentre sur un certain type d’actifs immobiliers : des bureaux, des commerces ou des entrepôts, par exemple.

> La SCPI « européenne » qui, quant à elle, s’intéresse aux marchés immobiliers de la zone euro : Allemagne, Irlande, Italie, Pays-Bas, Finlande, …

> La SCPI « diversifiée » qui cible un large spectre de classes d’actifs immobiliers dans une non moins vaste zone géographique (au-delà des frontières de l’hexagone et de la zone euro).

Il est à noter que les cloisons qui séparent SCPI thématiques, diversifiées, spécialisées et européennes sont tout à fait perméables. Il n’est donc pas rare que des SCPI se combinent entre elles. Une SCPI qui serait à la fois thématique et européenne pourra, par exemple, axer sa stratégie d’investissement sur le domaine de la santé (cliniques, laboratoires d’analyse médicale…) chez nos voisins européens.

 

 

3. Qu’est-ce qui a poussé les SCPI à se réinventer ?

Tourisme, santé, éducation, investissement à l’international… C’est peu dire que les SCPI ont considérablement diversifié leur offre ! Mais qu’est-ce qui a bien pu conduire la pierre-papier à élargir ainsi son champ d’action ? Il semblerait que cette évolution des SCPI ait pour principal objectif de permettre de maintenir un certain niveau de rendement, et même de l’améliorer. En effet, l’engouement grandissant des investisseurs pour la SCPI a pour double conséquence d’augmenter la concurrence et, par voie de conséquence, de diminuer les rendements. Pour pallier cette tendance baissière, les SCPI ont alors opéré un changement de stratégie :

  • diversifier leurs investissements,
  • s’aventurer hors de leurs frontières,
  • cibler des secteurs d’activité différents voire innovants.

 

4. SCPI classiques / SCPI thématiques : la guerre du rendement !

Sur l’année 2018, les rendements dégagés par les SCPI de bureaux et de commerces ont atteint respectivement 4,18 % et 4,48 contre 4,61 % pour les SCPI spécialisées. Une SCPI diversifiée a même procuré aux investisseurs qui avaient misé sur elle un rendement de 7,91 % (Source : meilleurescpi). Mais aussi performantes soient-elles, ces SCPI « nouvelle génération » ne sont pas exemptes de défauts pour autant. La mutualisation du risque peut se révéler plus faible que dans le cas d’une SCPI classique. Les frais de gestion peuvent également être plus élevés. La rémunération des investisseurs peut alors s’avérer moins importante que prévu. Enfin, le secteur d’activité dans lequel le capital aura été investi pourra se révéler moins stable que la pierre locative…

 


 

Les points clés à retenir

  • Les SCPI thématiques, européennes, spécialisées et/ou diversifiées permettraient d’espérer obtenir de meilleurs rendements que les SCPI classiques en investissant sur des marchés en croissance et/ou moins concurrentiels.
  • Parce que leur offre est élargie et qu’elle comprend de nouveaux types d’actifs immobiliers, les SCPI « nouvelle génération » démultiplient les stratégies d’investissement.
  • Les types d’actifs, les secteurs d’activité et les zones géographiques ciblées par les SCPI thématiques sortant parfois des sentiers battus, pensez à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine avant d’investir.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno