S’endetter pour se constituer un patrimoine (voire pour l’augmenter !) : une stratégie gagnante

20 avril 2018

Comme le dit le proverbe, « qui paye ses dettes s’enrichit ». On ne dira pas le contraire. Au vu du niveau – exceptionnellement bas – des taux d’intérêt bancaires actuels, on serait tentés d’ajouter que « qui s’endette intelligemment développe son patrimoine ». En clair, souscrire un crédit immobilier pour financer votre investissement locatif vous permettra de profiter d’un effet de levier. Éléments d’explications.

 

1. Effet de levier : la marche à suivre pour développer votre patrimoine en vous endettant

S’il est un mécanisme que tout investisseur a intérêt de connaître (et à utiliser !), c’est bien l’effet de levier du crédit. Appliqué à l’investissement locatif, ce fameux levier produit son effet à partir du moment où le rendement de votre investissement dépasse le coût du crédit immobilier qu’il aura nécessité.

Les taux d’intérêt bancaires sont actuellement tellement bas qu’opter pour un prêt immobilier pour financer la totalité de votre investissement locatif – quand bien même vous disposeriez des fonds nécessaires pour acheter votre logement cash – revient à emprunter de l’argent pour le placer en profitant d’une meilleure rentabilité. Quant à vos mensualités, elles seront couvertes en partie par les loyers que vous encaisserez.

 

2. Démultipliez l’effet de levier du crédit

Afin de doper l’effet de levier du crédit immobilier que vous aurez souscrit pour investir dans la pierre locative et ainsi accroître votre capital immobilier, vous pouvez opter pour un dispositif fiscal avantageux qui se superposera aux revenus locatifs pour rembourser cet emprunt. 

Par exemple, le dispositif Pinel permet de profiter d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du prix du logement en contrepartie d’un engagement de louer votre logement pendant 12 ans, renforçant considérablement l’effet de levier du crédit.

Nous ne saurions que trop vous conseiller de vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine. Il vous aidera à choisir l’investissement le plus adapté à votre situation et à la stratégie patrimoniale que vous souhaitez mettre en place.

 

3. Pourquoi c’est maintenant qu’il faut vous endetter et actionner le levier du crédit immobilier

Comme nous vous l’indiquions plus haut, les taux d’intérêt bancaires sont au plus bas. Pour autant, ceux-ci sont étroitement liés aux taux d’intérêt à long terme dont ils dépendent. Or, il se trouve que les taux d’intérêt à long terme ont récemment entamé une lente remontée. On peut donc raisonnablement en déduire que cette hausse des taux d’intérêt à long terme devrait cascader sur les taux d’intérêt bancaires

L’efficacité de l’effet de levier du crédit immobilier nécessitant que le taux d’intérêt de votre prêt soit inférieur au rendement que vous procure votre investissement locatif, une remontée des taux d’intérêt bancaires pourrait ainsi contribuer à fausser l’équation.

Le saviez-vous ?

En 2008, souscrire un crédit immobilier sur 20 ans se faisait au taux de 5,37 %. En 2016, le taux est tombé à 1,72 % en moyenne. (Source : CAFPI)

 

4. Investir (à crédit !) dans la « pierre-papier » : pourquoi c’est avantageux

Développer son patrimoine, c’est bien. Mais le diversifier, il faut avouer que ce n’est pas mal non plus… L’effet de levier du crédit n’est pas l’apanage des investissements locatifs traditionnels. Dès lors, il est parfaitement envisageable de vous constituer progressivement un patrimoine en vous endettant pour investir dans la « pierre-papier », c’est à dire en faisant l’acquisition de parts de SCPI.

Pour information, les taux immobiliers oscillent, au moment où cet article aura été publié, entre 1,10 et 1,45 % sur 15 ans, entre 1,25 et 1,85 sur 20 ans et entre 1,50 et 2,10 sur 25 ans (Source : Meilleurtaux). Le rendement moyen d’un investissement étant à votre avantage, investir dans des parts de SCPI permet donc de profiter à plein de l’effet de crédit. 

Pour maximiser cet effet de levier et minimiser les risques liés à votre investissement, prenez tout de même soin de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise vous sera d’une grande aide.

 


 

Les points clés à retenir

  • Les taux immobiliers sont bas : c’est le bon moment pour vous endetter et développer votre patrimoine.
  • Emprunter pour financer votre investissement locatif est intéressant si le rendement de votre investissement dépasse le coût de votre crédit (le fameux « effet de levier »).
  • Profiter d’avantages fiscaux (Pinel, Censi-Bouvard, LMNP, etc.) démultipliera l’effet de levier du crédit.
  • Souscrire un prêt immobilier avant que les taux ne remontent vous permettra d’accroître votre capital immobilier tout en conservant votre épargne (laquelle continuera de vous rapporter !).

 

Par Xavier Beaunieux