Spécial rentrée : zoom sur les résidences étudiantes

12 octobre 2018

Alors que le nombre d’étudiants – issus du baby boom des années 2000 – explose en France, investir dans une résidence de services pour étudiants n’a jamais semblé aussi intéressant : des loyers garantis, une fiscalité allégée, une faible implication dans la gestion locative… Pour vous aider à savoir si ce type d’immobilier géré est fait pour vous, nous en avons listé les avantages mais aussi les éléments à bien vérifier.

 

1. Les points forts de l’investissement en résidence étudiante gérée

Si les résidences étudiantes séduisent autant d’investisseurs, c’est parce qu’elles disposent de plus d’un atout dans leurs manches…

 

Une fiscalité favorable

L’investissement en résidence étudiante constitue un moyen de se constituer progressivement un patrimoine, de préparer sa retraite, de s’assurer des revenus complémentaires réguliers et de profiter d’un bon rendement (entre 3.5 et 4.5 %) en contrepartie d’un ticket d’entrée raisonnable (de 80 000 à 120 000 €). Mais il permet aussi de réduire sa pression fiscale. Pour cela, deux choix s’offrent à vous :

En optant pour le dispositif Censi-Bouvard, vous aurez la possibilité de profiter d’une réduction d’impôts de 11 % du prix du bien (HT). La réduction s’étale sur 9 ans et la base est plafonnée à 300 000 €. Attention, seuls les logements qui auront été acquis avant le 31 décembre 2018 seront éligibles à ce dispositif. 

Vous pouvez également opter pour le statut très favorable de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet de déduire de vos revenus locatifs les charges liées à votre investissement, et d’amortir environ 90% du prix du bien : vous percevez des revenus non fiscalisés pendant de nombreuses années. 

Par ailleurs, investir dans une résidence gérée offrant un plusieurs services (accueil, laverie, …) offre un avantage complémentaire non négligeable : le remboursement de la TVA sur le prix d’acquisition !

 

Des loyers garantis

Dès le premier jour, vous signez un bail commercial avec un exploitant professionnel. Celui-ci s’engage à payer le loyer défini à l’avance Et et cela quand bien même l’occupant du logement ne paie pas.

 

Un risque de vacance locative inexistant

Investir dans une résidence étudiante gérée permet également de s’assurer contre la vacance locative : votre locataire est l’exploitant et doit payer le loyer, même si le logement n’est pas occupé. Dans tous les cas, vous surferez sur un marché particulièrement porteur : celui de la location étudiante. À chaque rentrée, les médias se font l’écho des difficultés – croissantes – que rencontrent les étudiants pour trouver à se loger. La pénurie de logements proposés à la location augmente donc considérablement les chances que votre bien trouve preneur.

 

EN BREF

Investir dans une résidence de services pour étudiants permet de se générer des revenus complémentaires garantis et peu fiscalisés en se constituant un patrimoine immobilier valorisé.

 

Bon à savoir : Ça ressemble à quoi, une résidence étudiante ?

Parce qu’elles s’adressent spécifiquement aux étudiants et parfois aussi aux jeunes actifs, les résidences dites étudiantes proposent des prestations parfaitement adaptées aux besoins de leurs occupants : réception, petit-déjeuner, cafétéria, laverie automatique, salle de gym, connexion Wi-Fi… Le tout sous la supervision d’un régisseur qui veille au respect du règlement intérieur de la résidence ainsi qu’au bien-être des locataires.

 

 

2. Les faiblesses de l’investissement en résidence étudiants

S’ils ne constituent pas à proprement parler des défauts, certains points méritent néanmoins d’être étudiés avec attention lorsque l’on envisage d’investir dans une résidence étudiante. Soyez donc particulièrement attentif à :

 

La rentabilité proposée

Parmi les points qu’il vous faudra scruter en priorité, le rendement que l’on vous promettra arrive en haut de la liste. Si le gestionnaire d’une résidence étudiante vous annonce un taux de rendement trop élevé, en contrepartie, il n’aura d’autre choix que de pratiquer des loyers élevés.

Or, si les loyers pratiqués sont déconnectés du marché immobilier local, les étudiants-locataires ne seront pas intéressés. Et si l’exploitant ne parvient pas à maintenir un taux de remplissage satisfaisant, il aura rapidement des difficultés pour payer les loyers qu’il s’est engagé à vous verser.

 

La fiabilité de l’exploitant

À l’instar des investissements en résidences seniors, la clé du succès d’un investissement en résidence étudiante réside bien souvent dans le choix de l’exploitant. Il faudra choisir un professionnel reconnu et à l’expérience avérée qui saura faire fructifier votre investissement (une résidence attractive et bien tenue) et qui paiera à chaque échéance le loyer.

 

L’emplacement de la résidence

Comme pour tout investissement immobilier locatif, la localisation de la résidence doit également retenir toute votre attention. Ciblez de préférence des villes universitaires (Paris, Créteil, Lille, Lyon, Montpellier, Aix-en-Provence, Toulouse, Strasbourg, Reims, Rennes, …). Elles constituent un vivier colossal de locataires dans lequel vous pourrez puiser. Pour attirer les étudiants, il est primordial que la résidence se situe proche du centre-ville et de ses activités (commerces, cinéma, …), à proximité de pôles d’enseignement (universités, grandes écoles, etc.) et/ou d’un campus universitaire. La résidence devra aussi se trouver non loin d’un réseau de transports en commun.

 

EN BREF

Le succès d’un investissement en résidence étudiante repose sur la combinaison de plusieurs facteurs : un bon emplacement, des loyers réfléchis et un exploitant fiable. Pour vous assurer de faire les bons choix, il paraît primordial de recueillir au préalable l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine

 

Bon à savoir

  • Entre la rentrée 2017 et celle 2018, le nombre d’étudiants en France (*) a enregistré une hausse de 2,4 %. Soit quelque 65 000 étudiants supplémentaires… et autant de locataires potentiels ! (Source : Ministère de l’Enseignement Supérieur).
  • 73 % des étudiants rencontrent des difficultés pour trouver un logement adapté (Source : Consortium).

(*) En 2016-2017, 2 609 700 étudiants se sont inscrits dans l’enseignement supérieur en France métropolitaine et les départements d’Outre-mer.

 


 

Les points clés à retenir

  • Un investissement en résidence de services pour étudiants ne saurait être motivé uniquement par la rentabilité qui y est attachée ni par les avantages fiscaux qui en découlent dont il permet de profiter.
  • Cette typologie d’investissement locatif doit se concevoir sur le long terme : le produit retraite par excellence.
  • Prenez conseil auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il saura vous proposer un programme qui réponde à vos attentes et s’inscrive dans votre stratégie patrimoniale. Il pourra éventuellement vous orienter sur un autre dispositif défiscalisant (comme le Pinel, par exemple, qui permet d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts) si celui-ci correspond davantage à votre profil d’investisseur.

 

Par Xavier Beaunieux