6 questions à vous poser avant de vous lancer dans un investissement locatif

13 septembre 2019

Boosté par des taux d’intérêt au plus bas et des conditions d’octroi de crédit qui se sont considérablement assouplies (réduction du montant des apports personnels, allongement de la durée des prêts,…), l’immobilier locatif a le vent en poupe ! Mais avant de vous lancer, il est essentiel que vous preniez le temps de répondre à quelques questions.

 

 

1. « Qu’est-ce qui me motive à investir ? »

Investir dans l’immobilier locatif permet d’atteindre plusieurs objectifs : se constituer un patrimoine transmissible à ses héritiers, préparer sa retraite en s’assurant un complément de revenus, payer moins d’impôts, … Mais ce n’est qu’en identifiant, de façon précise, vos besoins présents et futurs que vous parviendrez à élaborer une stratégie patrimoniale efficace.

Si vous désirez défiscaliser, intéressez-vous, par exemple, à l’investissement Pinel. En effet, ce dispositif vous offre – sous conditions – la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt (de 12 jusqu’à 21 % du montant investi) en contrepartie de votre engagement de louer un logement pendant 6, 9 ou 12 ans.

Si ce n’est pas tant l’optimisation de votre fiscalité que la perspective de toucher des revenus complémentaires garantis qui vous pousse à investir, renseignez-vous sur les résidences gérées (seniors ou étudiantes, par exemple). Enfin, si votre priorité est la rentabilité, gardez bien en mémoire que les notions de risque et de rendement sont indissociables. En clair, plus un investissement est rémunérateur, plus l’investisseur doit être prêt à prendre des risques proportionnels à l’importance du gain espéré. À l’inverse, un placement sécurisé sera le plus souvent assorti d’une rentabilité moindre.

Bon à savoir

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a récemment mis en garde les investisseurs contre les rendements « exceptionnels, voire surréalistes ».

 

2. « Cet investissement est-il adapté à ma situation ? »

Pour qu’il puisse vous apporter toute satisfaction, un investissement locatif doit s’accorder avec l’objectif que vous poursuivez (préparer votre retraite, percevoir des revenus complémentaires, réduire la pression fiscale, …) mais il est tout aussi important qu’il soit adapté à votre situation (patrimoniale, familiale, personnelle, financière, …).

Par exemple, avant d’opter pour un dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux), posez-vous la question de savoir si le montant de votre imposition le justifie réellement. Dans le même ordre d’idée, il est déconseillé d’investir dans une SCPI si vous risquez de devoir faire face à un besoin de liquidités à court terme. En effet, une durée de détention de plusieurs années est souvent recommandée. Il en sera de même pour l’acquisition d’un bien en soumis à la « Loi Pinel » car, sauf à perdre l’avantage fiscal qui vous aura été accordé, vous devrez vous engager à le louer – et donc à ne pas le vendre – pendant une durée de 6 ans minimum.

Il est parfois difficile de s’y retrouver ; recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de bénéficier d’une solution « sur mesure », parfaitement adaptée à votre situation et à vos priorités mais aussi de profiter d’un suivi personnalisé. Un conseiller en gestion de patrimoine vous en aura parfaitement expliqué le fonctionnement de votre investissement qui ne vous réservera alors aucune mauvaise surprise.…

 

 

3. « Comment vais-je financer mon investissement ? »

Pour répondre à cette question, il est bon de savoir que les taux d’intérêt bancaires sont actuellement à un niveau historiquement bas (1,20 % selon l’Observatoire Crédit Logement). Il est donc préférable d’emprunter auprès d’une banque plutôt que de payer comptant, et cela quand bien même vos fonds suffiraient à payer en totalité votre achat.

D’une part, les loyers que vous verseront vos locataires contribueront au remboursement de vos mensualités. D’autre part, vous pourrez déduire fiscalement les intérêts d’emprunt des revenus locatifs perçus. Enfin, emprunter à un taux d’intérêt inférieur au rendement de votre investissement vous permettra de profiter d’un intéressant « effet de levier ».

 

4. « Où dois-je acheter ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, la localisation du bien est un critère à ne surtout pas négliger. Pour optimiser vos possibilités de louer en permanence – et réduire le risque de vacance locative – privilégiez les secteurs ou quartiers au sein desquels la demande est forte et le marché immobilier dynamique. Ciblez également les logements situés à proximité des transports, des commerces, des zones d’emplois, …

Enfin, pour éviter de surpayer votre investissement, prenez soin de vérifier que son prix est en adéquation avec la réalité du marché immobilier local. A nouveau, un conseiller en gestion de patrimoine saura vous apporter son expérience et son expertise en ces domaines.

 

5. « Quel type de bien acheter ? »

La demande locative est un élément indissociable de la réussite de votre investissement locatif. Celle-ci dépend, certes, de la localisation du logement mais aussi de sa typologie (studio, T2, T3…). Si un marché locatif est saturé en petites superficies, il sera alors plus pertinent d’investir dans un appartement plus familial voire dans une petite maison.

 

 

6. « Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien ? »

Au moment d’investir dans la pierre locative, vous devrez choisir entre l’ancien et le neuf. Pour vous aider à vous décider, retenez que le prix à l’achat d’un logement neuf étant plus élevé que celui d’un logement ancien (4 196 € du m² vs 3 423 € du m² / Source : LPI-SeLoger), sa rentabilité sera souvent un peu plus faible.

En revanche, les frais de notaire sont fortement réduits dans le neuf (de 2 à 3 %) par rapport à une acquisition dans l’ancien (environ 8 %). En termes de défiscalisation, neuf et ancien permettent – via les dispositifs Pinel et Denormandie, notamment – de profiter de réductions d’impôt équivalentes pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient de l’investissement.

L’achat d’un logement neuf permet de s’assurer une absence de travaux de rénovation pendant plusieurs années et de bénéficier des dernières normes de construction (économie d’énergie, isolation sonores, confort moderne, …). Pour autant, les travaux à réaliser lors de l’acquisition d’un bien « ancien » seront déductibles fiscalement de vos revenus et permettront de réduire votre pression fiscale.


 

Les points clés à retenir

  • Définissez vos objectifs (préparer votre retraite, réduire vos impôts, transmettre à vos enfants …).
  • Assurez-vous que l’investissement est adapté à votre situation.
  • Recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.
  • Empruntez pour profiter de l’effet de levier du crédit.
  • Sélectionnez un bien qui soit en adéquation avec la demande locative.
  • Vérifiez la cohérence de son prix de vente avec la réalité du marché immobilier local.
  • Comparez les avantages/inconvénients de l’immobilier ancien/neuf.

 

Toute l’équipe d’AS&Associés espère que vous avez passé de bonnes vacances estivales et vous souhaite une très bonne rentrée !

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno