Créer un patrimoine immobilier, constituer des revenus complémentaires pour la retraite : l’investissement en nue-propriété présente plusieurs atouts sur le long terme. Explications.
Depuis une dizaine d’années, on voit se multiplier les annonces des promoteurs proposant l’acquisition de biens immobiliers en nue-propriété. Contrairement à ce que pourrait laisser croire les termes, il ne s’agit pas d’acheter un local nu. Alors, de quoi s’agit-il ?
1. Un montage juridique efficace et bien rodé
Le droit de propriété ou pleine propriété est composé de trois droits complémentaires les uns des autres :
- L’usus et le fructus constituant l’usufruit qui donne le droit de jouir et de tirer les fruits d’un bien immobilier (l’habiter, le louer, le prêter, …)
- L’abusus constituant la nue-propriété qui donne le droit de disposer du même bien (le vendre, le détruire, …)
Le nu-propriétaire ne dispose donc pas de tous les droits sur son bien, contrairement à la personne qui en détient la pleine propriété.
Cette technique juridique connue du droit romain est très usitée par les familles qui ont entamé la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers.
Elle permet, en effet, de réaliser de substantielles économies sur les droits de succession : les parents donnent la nue-propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers à leurs enfants en profitant des avantages fiscaux des donations.
La propriété est alors dite « démembrée » aux décès ; l’usufruit disparaît alors et la pleine propriété est automatiquement (sans aucune autre démarche) reconstituée au profit des enfants.
2. Des atouts à long terme
Cette mécanique est désormais utilisée dans le cadre d’un montage immobilier d’un genre nouveau aux nombreux avantages.
Un investisseur acquiert auprès d’un promoteur la seule nue-propriété d’un bien et en confie immédiatement l’usufruit à un tiers de confiance, souvent un grand bailleur professionnel.
L’usufruitier va exploiter et mettre en location pendant une durée contractuellement déterminée le bien immobilier, souvent entre 15 et 20 ans.
En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’une remise conséquente sur le prix d’acquisition (en moyenne de 30 à 50 %). Cette décote correspond plus ou moins au montant des loyers que l’investisseur aurait pu percevoir s’il avait mis en location le bien démembré pendant la même durée sans avoir à se soucier de la mise en location et sans à payer d’impôt sur les revenus fonciers.
Il s’agit donc d’un placement à long terme qui s’adresse aux investisseurs qui n’envisagent pas la nécessité de liquidités.
Pendant le temps du démembrement, les rôles de chacun sont bien définis par le Code civil. Les loyers reviennent à l’usufruitier, qui doit assurer les réparations d’entretien de l’immeuble, les grosses réparations restant à la charge du nu-propriétaire.
3. Fiscalement neutre
Le temps du démembrement, l’investissement est fiscalement neutre :
Sur les revenus fonciers : si le nu-propriétaire a contracté un crédit pour son acquisition et qu’il dispose par ailleurs de revenus issus de locations, il pourra fiscalement déduire les intérêts d’emprunt qu’il paie de ces autres revenus fonciers, à la condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
Sur l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) : le bien démembré n’entre pas dans le patrimoine imposable du nu-propriétaire durant tout le démembrement. Un bon moyen d’augmenter son patrimoine en échappant à l’IFI pendant un certain temps.
A noter
Les dettes afférentes à la nue-propriété ne sont pas déductibles de l’actif taxable à l’IFI.
Les points clés à retenir
- Le démembrement est un bon moyen pour transmettre un patrimoine ;
- Le démembrement est un mécanisme efficace pour acquérir un bien immobilier en profitant d’une importante remise ;
- De nombreux avantages notamment juridiques et fiscaux en font un outil patrimonial intéressant mais dont les subtilités nécessitent de prendre attache avec un spécialiste de la gestion de patrimoine
