En termes d’investissement locatif, certaines villes méridionales se prêtent aussi bien à la location saisonnière qu’à la location de longue durée. Et pour cause, elles sont prisées non seulement des étudiants mais aussi des jeunes actifs et des touristes. Zoom sur cinq localités dont la rentabilité locative n’a décidément rien à envier à l’ensoleillement…
1. Bordeaux (+ 15,4 % / 4 652 € du m² dans l’ancien)
Qu’on se le dise, celle que l’on a longtemps surnommée la « Belle Endormie » s’est bel et bien réveillée ! Les données recueillies par le baromètre LPI-SeLoger nous indiquent que les prix des logements dans l’ancien à Bordeaux enregistrent une hausse annuelle de 15,4 %. Il est intéressant de constater que les communes limitrophes (Pessac, Mérignac, Cenon, Floirac, …) voient également leurs prix augmenter : c’est toute la métropole bordelaise qui présente d’une forte dynamique.
La mise en service de la LGV (Paris – Bordeaux en seulement 2h04) a incontestablement contribué à embraser les prix bordelais. Pour autant, la ville peut aussi compter sur sa proximité avec les plages de l’Océan Atlantique et la qualité de vie qu’elle propose à ses habitants.
En 2017, une étude l’avait d’ailleurs classée en tête des villes françaises où il faisait « le mieux vivre ». Aujourd’hui, les secteurs comme les Quinconces ou encore les Chartrons étant ultra-recherchés, les prix au m² pratiqués vont fortement brider le rendement de votre investissement locatif. Préférez éventuellement des secteurs comme Caudéran ou Nansouty où le coût du foncier est un peu moins élevé.
Mais surtout, il est temps de regarder sérieusement les communes de la métropole : un appartement proche du tramway à Mérignac ou à Cenon, par exemple, sera beaucoup plus abordable donc plus rentable et trouvera très facilement des locataires.
2. Toulouse (+ 3,4 % sur l’année / 3 072 € du m²)
Avec plus de 100 000 étudiants accueillis chaque année dans l’une de ses nombreuses universités et grandes écoles, Toulouse décroche sans peine la deuxième place au palmarès des villes universitaires, juste derrière Paris. Cependant, on déplore dans la « Ville Rose » une forte pénurie de logements étudiants. Cette disproportion entre l’offre locative et la demande peut toutefois permettre à un investisseur qui fera l’acquisition, en vue de le louer à des étudiants ou encore à des élèves-ingénieurs, nombreux à Toulouse – d’un studio ou d’un deux-pièces, de réduire considérablement les risques de vacance locative tout en profitant d’une bonne rentabilité.
Egalement, la forte dynamique économique de l’aéronautique et de la recherche crée un flux constant de nouveaux arrivants. Très prisé des étudiants mais aussi des actifs, l’hypercentre toulousain reste une valeur sûre. Pour autant, les quartiers Saint-Simon, des Minimes, de la Cartoucherie ou encore Andromède, moins chers au m², recèlent de belles opportunités. Ici aussi, pensez à regarder les communes de l’agglomération : Tournefeuille, Cugnaux, Ramonville Saint-Agne, … : de vraies opportunités en termes de prix et une importante demande locative.
3. Nice (- 1 % / 4 212 € du m²)
En raison de sa localisation, le long de la Baie des Anges, en plein coeur de la Côte d’Azur et de son climat favorable, Nice a tous les atouts dans son jeu pour séduire les touristes du monde entier. Celle que l’on surnomme affectueusement Nissa la Bella est d’ailleurs la deuxième destination touristique, juste après Paris. Mais l’on y compte également bon nombre de voyageurs d’affaire et une forte activité économique tout au long de l’année. Pour toutes ces raisons, opter pour un investissement locatif à Nice peut se révéler intéressant à plus d’un titre.
La faiblesse des offres de logements et un niveau de loyer sur le marché relativement élevé permet d’envisager une bonne rentabilité locative. Dans le cadre d’un dispositif Pinel, vous serez d’ailleurs soumis au plafond de loyer de la zone A, identique à celui de la région parisienne. Pour en savoir plus, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Son expertise vous sera d’un grand secours. Pour ce qui des secteurs de la ville à cibler pour votre investissement locatif, sachez que la Vieille Ville reste un « must ». En revanche, le coût – élevé – du foncier impactera la rentabilité de votre investissement.
4. Montpellier (+ 5,9 % / 3 000 € du m²)
À mi-chemin entre Marseille et Barcelone, Montpellier remplit tous les critères pour séduire les investisseurs potentiels : un bassin d’emploi dynamique, une importante croissance démographique, une ville universitaire, un haut-lieu touristique et culturel… En 2018, le palmarès Figaro-Explorimmo lui a décerné la 1ère place de la « ville idéale où investir » ! Dans le centre-ville et le quartier de l’Écusson, les biens de faible superficie sont particulièrement convoités par les investisseurs. En revanche, les prix au m² sont plus élevés que dans le reste de la ville… Le secteur de Port-Marianne est également très recherché mais les prix ont fortement augmenté.
En revanche des secteurs comme le quartier « Hôpitaux-Faculté », situé au Nord de la ville, à proximité des écoles et des universités se caractérise par une forte demande locative et des prix plus abordables que dans l’hypercentre. Ou encore, le nouveau quartier de l’Ovalie qui, bien desservi par le tramway, devient une extension du centre-ville.
Enfin, les communes de l’ouest telles que Saint-Jean-de-Védas ou Juvignac proposent des prix très attractifs tout en profitant de la même demande locative grâce notamment au tramway. Des options à ne pas négliger, donc !
5. Marseille (+ 1,6 % / 3 038 € du m²)
Dans la cité phocéenne comme ailleurs, la rentabilité locative d’un bien étant inversement proportionnelle au coût du foncier, ce sont les quartiers Saint-Charles (à proximité de la gare du même nom) ou encore Euromed (3ème arrondissement) qu’il vous faudra cibler pour maximiser le rendement de votre investissement locatif.
Très prisé des touristes, le quartier du Panier (« Plus Belle La vie »…) vous garantira, quant à lui, un fort taux d’occupation au cas où vous décideriez de jouer la carte de la location meublée saisonnière. Pour toucher les étudiants, en médecine notamment, orientez vos recherches immobilières vers le secteur de la Timone. Enfin, le quartier de la Joliette, porté par des prix abordables et une demande qui va croissant, attire de plus en plus d’investisseurs.
Bon à savoir
- En France, dans l’ancien, un appartement coûte aux environs de 4 062 € du m².
- Dans le neuf, comptez 4 981 €.
- Dans toutes les villes que nous venons de lister (Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice, Marseille), investir dans l’immobilier locatif permet – sous conditions – de défiscaliser via des dispositifs tels que la loi Pinel, le Censi-Bouvard, la loi Malraux ou encore le statut de LMNP.
- Pour mettre toutes les chances de votre côté, consultez un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous lancer.
- Pour optimiser la rentabilité de votre investissement, évitez de surpayer votre logement (plus l’effort financier devant être fourni sera important, plus l’opération mettra de temps avant de devenir viable) et assurez-vous qu’il se situe dans un secteur porteur en termes de demande locative.
