Découvrez le portrait-robot de l’investisseur type dans l’immobilier locatif

11 janvier 2019

Alors que l’immobilier reste le placement préféré des Français, une récente étude du Crédit Foncier a permis de dresser le profil de l’investisseur locatif type : âge, revenus, montant de l’investissement, objectif … Vous reconnaîtrez-vous dans ce portrait-robot ?

 

 

1. Qui sont ces Français qui investissent dans l’immobilier locatif ?

Tout d’abord, il ressort de l’enquête menée par le Crédit Foncier qu’en moyenne, l’investisseur locatif français est âgé de 45 ans. 35 % ont entre 40 et 50 ans, 33 % sont âgées de plus de 50 ans, 27 % ont un âge compris entre 30 et 40 ans et à peine 5 % sont nées après 1988. De plus, près des ¾ des investisseurs locatifs sont en couple, qu’ils aient opté pour le mariage, le PACS ou encore l’union libre. Quant aux revenus annuels médians de l’investisseur locatif type, ils oscillent entre 65 035 € en région PACA et 77 960 € en Île-de-France.

 

2. Les petites surfaces ont la cote !

En ce qui concerne le choix du logement, les appartements de type T2 d’une superficie moyenne de 45 m² sont très largement plébiscités. Ce sont ainsi moins de 5% des personnes interrogées qui tirent des revenus de la location d’une maison. Quant au prix médian du logement dont l’investisseur locatif type a fait l’acquisition, il avoisine les 170 000 €.

 

3. Pas ou peu d’apport personnel

Une très grande majorité des achats immobiliers effectués en vue d’investir dans la pierre locative ont été financés au moyen d’un prêt immobilier d’une durée de 21 ans, en moyenne. Par ailleurs, il est intéressant de souligner qu’en 2018, les établissements de crédit ont, pour la plupart, assoupli leurs exigences en matière d’apports personnels. D’où des apports d’un faible montant.

 

 

4. L’Occitanie a le vent en poupe !

La répartition des investissements locatifs se fait à l’avantage du Sud de la France. Plus de la moitié (52 %) des biens ciblés par les investisseurs locatifs sont ainsi situés au Sud de la Loire. Dont 27 % en Occitanie (Toulouse, Montpellier). La moitié septentrionale de l’hexagone accueille, quant à elle, 22 % des investissements locatifs. Enfin, 23 % des logements ayant été achetés pour être proposés à la location se trouvent en région parisienne.

 

 

5. Investir dans la pierre locative pour se constituer un patrimoine immobilier

Alors que la moitié des personnes interrogées déclarent avoir investi en vue de s’assurer des revenus complémentaires pour la retraite et que 47 % des investisseurs sont motivés par la perspective de payer moins d’impôt, la majorité (54 %) des sondés poursuivent une stratégie patrimoniale. En effet, investir dans la pierre locative permet non seulement de percevoir des revenus locatifs et de défiscaliser mais aussi de se constituer progressivement un patrimoine immobilier avec un effort financier allégé. À ce titre, l’immobilier locatif est d’autant plus intéressant que c’est votre locataire qui financera une bonne partie de votre prêt immobilier !

 

6. Immobilier locatif : entre 2018 et 2019, qu’est-ce qui a changé ?

En 2018, l’actualité de l’immobilier locatif a été particulièrement chargée. Voici un récapitulatif des principaux changements susceptibles d’affecter vos futurs projets d’investissement :

 

> Le dispositif Pinel a été recentré

S’il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, le plus connu des dispositifs de défiscalisation a également fait l’objet d’un nouveau découpage. En effet, depuis le 1er janvier, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel. Mais si son champ d’application a été resserré, l’efficacité du dispositif Pinel a été épargnée. En clair, vous pouvez toujours profiter de 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de louer votre bien pendant une durée de six, neuf ou douze ans. Vous devrez toutefois veiller à respecter des plafonds de loyers et de ressources de vos locataires. Pour optimiser votre investissement immobilier en loi Pinel, prenez le temps de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

> Un nouveau type de location meublée a vu le jour

Issu de la loi Elan de 2018, le bail « mobilité » s’applique aux locations meublées. D’une durée comprise entre un et dix mois, il s’adresse principalement aux locataires en formation, en stage, en intérim, en apprentissage ou qui suivent des études supérieures. Et s’il vous interdit d’exiger de votre locataire un dépôt de garantie, le bail « mobilité » lui permet, en revanche, de bénéficier de la garantie Visale. Ce dispositif vous protégera en cas de loyers impayés et/ou de dégradation de votre logement. Enfin, le bail « mobilité » est assorti de tous les avantages fiscaux (abattements, amortissement, etc.) inhérents à la location meublée.

 

> La transformation des bureaux en logements a été facilitée

La loi Elan a également fixé à 30 % le bonus de constructibilité (c’est-à-dire, les droits à construire additionnels) pour les opérations immobilières visant à transformer des bureaux en logements.

 

> La réglementation des locations saisonnières s’est durcie.

Si vous omettez d’enregistrer votre meublé de tourisme alors que votre commune vous l’impose, vous vous exposez dorénavant au paiement d’une amende de 5 000 €, contre 450 € auparavant…

 

> C’est le retour de l’encadrement des loyers

Désormais, l’encadrement des loyers implique d’une part, que la commune où il s’applique ait décidé de s’y soumettre, d’autre part, que le marché immobilier local soit « objectivement » tendu, c’est-à-dire, que la demande dépasse largement l’offre locative disponible.

 

> Le Prélèvement à la Source (PAS) a été mis en place

Suite à la modification dont a fait l’objet le mode de perception de l’impôt, les investisseurs en Pinel toucheront, à la mi-janvier, un acompte de 60 % du montant de la réduction fiscale dont ils auront bénéficié en 2018. D’autre part, si vous avez des travaux à réaliser dans le logement que vous proposez à la location, sachez que le gouvernement a mis en place une mesure « anti-optimisation » visant à limiter l’impact de l’année « blanche ». Les charges payées en 2019 ne pourront donc être déduites de vos revenus fonciers qu’à hauteur de la moyenne des dépenses effectuées en 2018 et en 2019. Si vous voulez profiter d’une déduction de 100 %, il vous faudra reporter vos travaux à 2020.

 

 


 

Les points clés à retenir

  • L’investisseur type a 45 ans.
  • Il vit en couple.
  • Les revenus annuels de son foyer se montent à 71000 €.
  • Il est propriétaire d’un T2 de 45 m², qu’il a acquis au prix – médian – de 170 000 €.
  • Pour financer son achat, il s’est endetté sur 21 ans.
  • Sa principale motivation est de se constituer un patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux