Alors qu’elle ne devait pas survivre aux fêtes de fin d’année, la loi Malraux a finalement obtenu une rallonge de trois ans ! Vous avez donc jusqu’au 31 décembre 2022 pour réaliser un investissement locatif sous ce dispositif et profiter de la réduction d’impôt qui y est attachée. Comment optimiser votre fiscalité ? Quels sont les écueils à éviter ? On vous répond.
1. Défiscalisez jusqu’à 30 % du coût de vos travaux des restaurations
La loi de finances pour 2020 ne s’est pas contentée d’étendre le champ d’application du dispositif Denormandie ou encore de resserrer le domaine d’intervention de la loi Pinel. Le dispositif Malraux a ainsi été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Mais quels sont les mécanismes qui sous-tendent ce puissant outil de défiscalisation ?
À ce stade, il n’est pas inutile de rappeler que le Malraux vous permet de profiter d’une réduction de votre impôt sur le revenu, à charge pour vous de proposer à la location – après en avoir financé la restauration complète – un immeuble situé dans un « quartier ancien dégradé » ou sur un « site patrimonial remarquable ».
Si le dispositif implique donc de devoir supporter d’importants travaux de restauration, force est de reconnaître que la réduction fiscale dont il permet de bénéficier est à la hauteur de l’effort fourni. En effet, la réduction d’impôt s’élève à 22 % ou à 30 % des dépenses engagées au cours de l’année d’imposition, selon que la zone au sein de laquelle le bien est situé fait l’objet d’un PVAV (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ou d’un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur). Il est toutefois à noter que le montant (TTC) des dépenses pris en compte pour le bénéfice de la réduction ne peut pas dépasser 400 000 € répartis sur une période de quatre années consécutives. Ce sont ainsi 120 000 € qui pourront venir en diminution de vos impôts.
Bon à savoir
- Outre la possibilité qu’il offre de réduire votre pression fiscale, le Malraux échappe au plafonnement global des niches fiscales. Rappelons qu’en 2020, ce plafonnement est fixé à 10 000 € par foyer fiscal.
2. Loyer, ressources : pas de plafonds à respecter
Les logements « Malraux » ont pour eux non seulement d’offrir le charme et le cachet de l’ancien (belles hauteurs sous plafonds, pierre de taille, moulures et parquets, …) mais aussi d’être situés dans des quartiers très prisés : une valorisation certaine à terme. L’impact sur la pérennité des locations et la rentabilité locative ; ainsi le ratio loyers/prix de revient (foncier et travaux) s’envisage entre 2 et 3 % voire 4 % en incluant l’avantage fiscal.
Enfin, contrairement à la loi Pinel, le dispositif Malraux n’impose pas de devoir respecter des plafonds locatifs, tant en ce qui concerne le montant du loyer que le niveau de ressources de vos locataires. En clair, le Malraux offre une grande liberté locative !
Bon à savoir
- Dans le cadre de la loi Malraux, la rénovation doit être totale. En clair, effectuer des travaux sur les seules parties privatives – à l’exclusion des parties communes – empêche de profiter de l’avantage fiscal attaché de la loi.
3. Un minimum de neuf ans de location
Pour optimiser votre investissement, il est toutefois nécessaire d’en connaître tous les aspects.
Tout d’abord, pour profiter de la défiscalisation à laquelle donne droit le dispositif Malraux, vous devrez impérativement conserver votre logement pendant au moins neuf ans. D’autre part, vous devrez veiller non seulement à ne pas surpayer le bien dont vous ferez l’acquisition mais aussi à ne pas sous-estimer le coût des travaux. Bien que les programmes Malraux profitent, en général, d’une excellente localisation (ils sont, le plus souvent, situés en centre-ville), un prix de vente trop élevé et/ou des travaux trop coûteux risqueront d’anéantir le rendement de votre investissement.
Egalement, de la même façon que le prix d’achat de votre logement devra être en cohérence avec le prix du marché, le loyer que vous fixerez devra être conforme à la réalité du marché locatif local. Un loyer trop élevé ou une faible demande locative locale engendreraient de nombreuses périodes de vacance locative. Et impacteraient immédiatement votre trésorerie. Enfin, il ne faut surtout pas négliger la vérification des références de l’opérateur qui « monte » le projet Malraux : son sérieux, sa fiabilité, son expérience, …
Pour toutes ces raisons et compte tenu des sommes engagées, il semble fortement recommandé de recueillir l’avis d’un conseiller patrimonial avant de vous lancer. Il vous aidera à appréhender les enjeux d’un tel investissement et vérifiera sa pertinence dans votre stratégie patrimoniale.
4. Contribuez à sauvegarder le patrimoine immobilier français
Parce qu’il incite les investisseurs à rénover des bâtiments anciens en échange d’une réduction d’impôt, le dispositif Malraux vise, in fine, à encourager les particuliers à contribuer à la sauvegarde du patrimoine immobilier français. Mais la loi Malraux permet également de lutter efficacement contre l’habitat indigne, de redynamiser les quartiers anciens en leur redonnant une « nouvelle jeunesse » et d’améliorer le niveau global de qualité du parc locatif privé. On peut donc considérer que l’investissement « Malraux » est un investissement « vertueux ».
Les points clés à retenir
- Bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant de vos travaux de restauration
- Constituez-vous un patrimoine immobilier de qualité
- Assurez-vous des revenus locatifs réguliers pendant – au moins – neuf ans
- Profitez d’une rentabilité pouvant avoisiner – avantage fiscal inclus – les 4 %
- Participez à la sauvegarde du patrimoine immobilier français
- Prenez part à la lutte contre l’habitat indigne
Les points clés à scruter
- Fixez un loyer qui soit cohérent avec le marché local
- Ciblez un secteur dont le marché locatif soit dynamique
- Visez juste car aucun excédent ne pourra pas être reporté sur vos revenus fonciers de l’année suivante
- Ne surpayez pas votre logement ni ne sous-estimez les travaux
- N’hésitez à prendre conseil auprès d’un professionnel de la stratégie patrimoniale
