Formalités, obligations, rendement… Tout ce qu’il faut savoir sur la location saisonnière avant de se lancer

28 juin 2019

La location saisonnière a le vent en poupe et séduit de plus en plus d’investisseurs. Outre la possibilité de profiter de leur logement, ils bénéficient d’un placement rentable aux risques réduits. Pour vous donner une vision claire de cet investissement, nous avons listé les interrogations qu’il suscite le plus souvent et y avons répondu.

 

1. Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?

Nécessairement meublée, la location saisonnière d’une résidence secondaire se distingue d’une location classique par sa – courte – durée. Conformément à la loi Hoguet, un contrat de location saisonnière ne peut être conclu que pour une durée de 90 jours non renouvelable. En pratique, les tribunaux peuvent toutefois faire preuve d’une relative souplesse. Il a ainsi pu être jugé qu’une location saisonnière dont la durée dépassait six mois n’était pas entachée d’irrégularité. Pour autant, nous ne saurions trop vous conseiller de vous en tenir à la limite des trois mois consécutifs non renouvelables.

Attention, si vous avez l’intention de louer votre résidence principale, la loi Elan apporte une limite complémentaire de 120 jours (consécutifs ou non) maximum par an. Il s’agit ici d’une année glissante (délai de 12 mois) et non d’une année civile. Cette limitation qui ne touche que les villes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne vise d’une part, à réduire l’impact du boom de la location saisonnière sur les loyers, et d’autre part, à contenir la tension locative en limitant la proportion de logements loués à des fins touristiques. Enfin, certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Tours, Biarritz, …) vous obligeront à déclarer votre résidence offerte à la location saisonnière en mairie.

Bon à savoir

  • Une résidence secondaire est un logement que son propriétaire n’occupe pas plus de quatre mois par an.
  • Si c’est votre résidence principale que vous louez via un site de réservation en ligne, celui-ci est désormais dans l’obligation de retirer votre annonce au bout de 120 jours de location par an.

 

2. Quelles formalités devez-vous accomplir ?

Avant de tenter l’aventure de la location meublée, il est essentiel que vous vous acquittiez de certaines formalités.

> Tout d’abord, prenez soin de vérifier que le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se situe votre logement autorise les locations de courte durée. En effet, si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise, vous n’êtes pas autorisé à proposer votre logement à la location saisonnière, sauf à solliciter des copropriétaires un changement d’usage de l’immeuble lors d’un vote à l’unanimité en assemblée générale. Attention, le syndicat des copropriétaires est en droit de vous enjoindre de « cesser l’atteinte à la destination de l’immeuble » par voie de justice.

> D’autre part, vous devrez également obtenir une autorisation de changement d’usage (logement d’habitation → local commercial) auprès de la mairie si le logement que vous souhaitez proposer à la location saisonnière se trouve dans une ville de :

  • plus de 200 000 habitants,
  • la petite couronne parisienne (92/93/94),
  • plus de 50 000 habitants si elle est située en zone « tendue ».

Cette autorisation s’accompagnera parfois même d’une compensation. Cette compensation pourra alors prendre la forme de locaux que vous vous engagerez à transformer en logements ou encore d’un titre de commercialité que vous achèterez auprès d’un tiers, lequel s’engagera alors à transformer en logements des locaux initialement destinés à un autre usage que l’habitation.

Bon à savoir

  • La compensation vise à réduire la tension locative, c’est-à-dire à rééquilibrer l’offre et la demande de logements.
  • Elle compense la perte d’un logement par la création et la mise sur le marché locatif d’un autre logement.
  • La surface ainsi créée doit être au moins équivalente à celle qui est « détruite ».

> Egalement, l’inscription au répertoire Sirene de l’Insee est une formalité obligatoire, que vous mettiez en location votre résidence principale ou votre résidence secondaire.

> Enfin, vous êtes dans l’obligation de déclarer votre logement meublé auprès de certaines mairies si vous comptez le proposer à la location pour de courtes durées. Par exemple, une déclaration de meublé secondaire est désormais obligatoire à Paris, Bordeaux, à Tours ou encore à Biarritz. Un numéro d’enregistrement à 13 chiffres vous sera attribué et devra impérativement figurer dans la petite annonce décrivant votre bien. Attention, ne pas déclarer votre logement alors que vous êtes tenu(e) de le faire ou encore omettre de mentionner votre numéro d’enregistrement dans l’annonce vous expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.

 

3. À quelles obligations êtes-vous soumis(e) ?

En tant que propriétaire d’un meublé touristique, un devoir d’information pèse sur vous. Vous devez donc faire parvenir à votre futur locataire un descriptif détaillé de votre logement : adresse, surface, nombre de pièces, loyer, charges, … Si l’arrêté du 16 mai 1967 relatif aux locations saisonnières exige autant de précisions, c’est dans le but de renseigner au maximum le futur locataire et de limiter ainsi le risque de déconvenue. Et pour cause, dans la plupart des cas, le locataire n’aura pas la possibilité de visiter le bien et devra se fier à la seule annonce… De plus, l’article L. 324-2 du Code du Tourisme impose qu’un contrat de location saisonnière soit conclu par écrit.

 

 

4. Quels sont les avantages de la locations saisonnière ?

La location en meublé touristique est avantageuse à plus d’un titre.

> Tout d’abord, opter pour la location saisonnière permet de réduire considérablement le risque d’impayé. En effet, la plupart du temps, le loyer vous sera versé en amont de la location. Si vous passez par une plateforme internet (Homelidays, Abritel, AirBnb, …), 100 % de la somme sera payée au moment de la réservation en ligne. Et si vous gérez vous-même votre meublé touristique, 25% de la somme pourra vous être versé – à titre d’acompte – plusieurs semaines, voire plusieurs mois avant que la période de location ne démarre. Quant au solde du loyer, il vous sera versé par les locataires le jour de leur arrivée.

> Ensuite, investir en locatif saisonnier vous permet de profiter du statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et de sa fiscalité optimisée. Si vos recettes annuelles ne dépasseront pas 70 000 €, un abattement forfaitaire de 50 % pourra alors vous être appliqué (régime micro-BIC). Vous ne serez donc imposé(e) que sur la moitié des loyers que vous encaisserez. Vous aurez également la possibilité d’opter pour le régime réel ; vous serez alors autorisé(e) à déduire toutes vos charges (y compris un amortissement du bien) de vos revenus locatifs. Pour plus de renseignements sur la défiscalisation d’un investissement locatif saisonnier, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

5. Quelle est la rentabilité d’une location meublée saisonnière ?

Parce qu’il se calque souvent sur les périodes de vacances (à la mer, au ski) des locataires, le taux d’occupation d’une location saisonnière est nécessairement plus bas que celui d’une location traditionnelle : c’est le principal risque de ce type de location. Il est donc primordial de bien étudier la dynamique touristique de la ville et du quartier, le marché locatif (la demande et la typologie de logement recherchée), la concurrence locale (logements saisonniers et hôtels), … Nombre de critères à prendre en compte pour éviter la « banqueroute » et qu’un professionnel de la gestion de patrimoine saura vous aider à vérifier.

En revanche, le montant – généralement élevé – des loyers saisonniers fait des meublés touristiques un investissement locatif souvent très rentable. Leur rentabilité brute (pouvant atteindre 8 %) est ainsi souvent plus performante que celle d’une location classique. Il a même été calculé qu’en termes de rentabilité, quatre mois de location saisonnière dans une ville où le prix de l’immobilier a fortement progressé (Paris, Bordeaux, Lyon…) équivalaient régulièrement à douze mois d’une location traditionnelle (Source : MeilleursAgents). Soit du simple au triple ! Mais pour pouvoir profiter d’un bon rendement, les trois critères suivants devront avoir être cochés :

  • une localisation attractive,
  • une forte demande locative pendant les périodes de location,
  • un prix de vente cohérent avec le marché immobilier local.

Il faut, cependant, relativiser cette donnée « brute ». En effet, vous devrez prévoir des charges financières supplémentaires : frais liés à l’organisation des arrivées et des départs (personnels ou service d’un professionnel), frais de ménage, frais de renouvellement du mobilier (usure précoce), frais de réparation des dégradations, … Au final, il est fréquent que la rentabilité nette se rapproche d’un investissement locatif « classique ».

 


 

Les points clés à retenir

    • La location saisonnière meublée peut s’avérer plus rentable que la location traditionnelle.
    • Elle permet également de profiter d’une fiscalité allégée.
    • Certaines formalités doivent toutefois être accomplies (compensation, enregistrement…).
    • Une organisation matérielle et financière est à prévoir.
    • Pour limiter la hausse des loyers dans les villes touristiques et pallier la raréfaction des logements disponibles pour les habitants, la législation applicable aux locations saisonnières (notamment à celles qui sont louées via une plateforme de réservation en ligne) s’est considérablement durcie.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno