Ile-de-France : Immobilier de bureaux, un marché à réinventer ?

18 septembre 2020

 

La crise sanitaire, la place croissante du télétravail, les nouvelles habitudes de mobilité dessinent de nouveaux usages et posent des interrogations sur l’avenir des locaux des entreprises tertiaires. Le point sur le marché francilien des bureaux et ses évolutions.

 

 

 

Quel avenir pour l’investissement dans l’immobilier d’entreprise ? Si le marché locatif connaît des difficultés, celui de l’investissement paraît bien résister. Dans un contexte de crise sanitaire et économique et de mutation des modes de travail, les investisseurs font face à une nouvelle donne.

 

1. Bonne tenue des investissements

Au premier semestre, le marché de l’investissement en immobilier de bureaux affiche des résultats satisfaisants en Ile-de-France. Les professionnels de l’immobilier ont connu un excellent début d’année : 5,1 milliards d’euros investis au premier trimestre 2020, soit une hausse de 89% par rapport au premier trimestre 2019, avec notamment des transactions importantes à Issy-Les-Moulineaux et Courbevoie (92) et un volume d’activité significatif dans la première couronne.

D’après les experts de JLL France, leader du conseil en immobilier d’entreprise, 2,6 milliards d’euros d’investissements ont été enregistrés pour le deuxième trimestre 2020 ; un volume d’activité certes réduit par rapport à l’année précédente, mais tout à fait satisfaisant, comparé aux performances enregistrées pour les années précédentes. Ainsi, ils enregistrent une augmentation de + 26% par rapport à la moyenne des dix dernières années.

2. Des transactions significatives

Si nombre d’investisseurs ont mis leur activité en pause durant le deuxième trimestre, certains sont tout de même restés actifs. Au cours de cette seule période, 44 transactions ont pu être comptabilisées dont 7 supérieures à 100 millions d’euros. Cela manifeste finalement un niveau d’activité élevé, par rapport à la moyenne observée les dix dernières années.

A noter : 69% de cette activité a été portée par les investisseurs français.

Avec les assureurs, les gestionnaires de SCPI/OPCI se sont montrés particulièrement présents sur le marché. En région, avec 1,2 milliard d’euros investis, les volumes investis en bureaux sont globalement restés stables par rapport à l’année passée.

Le marché reste cependant très incertain pour les prochains mois. Les entreprises sont fortement mobilisées par leurs sujets RH et organisationnels : quel avenir pour l’entreprise ? devons-nous réduire les effectifs ? devons-nous augmenter le taux de télétravail et réduire la place des bureaux dans le budget ? Autant de sujets qui poussent à un certain attentisme des entreprises dans leurs investissements.

 

 

3. Le marché locatif à la peine dès le premier trimestre

Dès le premier trimestre 2010, le marché locatif de bureaux a quant à lui commencé à s’essouffler. D’après les indicateurs ImmoStat (le GIE qui réunit les plus grands acteurs du marché du conseil en immobilier d’entreprise BNP Parisbas, Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield), la demande de bureaux en Ile-de-France s’est même effondrée. Le volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs s’est s’élevé à 340 300 m², en baisse de 37% par rapport au premier trimestre 2019 avec un loyer moyen d’environ 400 euros hors taxe.

Au deuxième trimestre, seuls 197 500 m2 ont été commercialisés en Ile-de-France, dont une transaction majeure portant sur 126 000 m2 au sein de la future tour The Link qui devrait accueillir en 2025 le siège social de Total. Cela porte le volume de bureaux commercialisés pour le premier semestre à 667 500 m2, un chiffre en baisse de 40 % par rapport au semestre 2019. Le confinement a mis un coup d’arrêt au projet de mobilité ou d’extension des entreprises.

 

4. Quelles tendances pour demain ?

Il est difficile de prévoir les évolutions du marché à venir. La crise sanitaire et économique remodèle les usages du monde du travail. La généralisation du télétravail à très grande échelle, avec jusqu’à 5 millions de salariés concernés, aura sans doute un impact sur la demande en matière de bureaux.

D’après l’étude réalisée par OpinionWay pour Jouve en partenariat avec Maddyness, si le télétravail à temps plein n’est pas envisageable pour la très grande majorité des salariés, 93% des personnes interrogées souhaiteraient le pérenniser ne serait-ce qu’occasionnellement, et 51% pour un ou plusieurs jours par semaine.

D’ailleurs, on apprend que Facebook, qui annonçait en mars vouloir s’orienter sur un 100% télétravail, viendrait d’acquérir de nouveaux locaux d’une surface de 40.000 m² afin de répondre à la demande de ses salariés (2 sur 3) : retourner au bureau…

Également, les mesures de sécurité sanitaire imposent de repenser l’organisation des espaces ; même avec moins de collaborateurs présents, il faut prévoir de leur fournir suffisamment d’espaces pour respecter la distanciation sociale nécessaire.

Dans ce contexte comment repenser l’offre de locaux en fonction de ces nouveaux usages ? Combien de mètres carrés prévoir par salarié en période de crise de sanitaire ? Comment aménager des espaces collaboratifs où les salariés peuvent se réunir ? Quelle localisation à l’heure où il apparait nécessaire de réduire les flux de voyageurs dans les transports publics ? Autant de question que doivent se poser les investisseurs pour le futur et plus généralement, chaque chef d’entreprise.

Par Jonathan Eveno