Immobilier locatif : 6 points à scruter avant de vous lancer

23 novembre 2018

Acheter pour louer permet tout à la fois de se constituer un patrimoine, de payer moins d’impôts, d’augmenter ses revenus, de profiter d’un effet de levier (si l’on a eu recours à un prêt immobilier) et de préparer sa retraite. Cependant, piloter efficacement un investissement locatif nécessite d’anticiper et d’être capable de s’adapter aux aléas rencontrés.

 

Pour pérenniser votre investissement locatif, il est essentiel de passer en revue un certain nombre d’éléments. Avant de vous lancer, prenez soin de vous pencher sur :

 

1. Le prix du bien que vous envisagez d’acheter en vue de le louer

L’un des piliers de la réussite d’un investissement locatif, c’est sa rentabilité. Or, celle-ci est conditionnée – entre autres – par le prix auquel le bien immobilier aura été acquis. Et pour cause, surpayer un logement amoindrira mécaniquement la rentabilité locative de votre investissement. De plus, l’éventuelle plus-value que vous pourrez tirer de sa revente risquera d’être moins importante que prévu. C’est pourquoi il est important de vous assurer que le prix de l’habitation dont vous ferez l’acquisition soit en cohérence avec le marché immobilier local.

Pour autant, cibler des biens présentant un prix d’achat élevé, eu égard à leur localisation (en centre-ville, par exemple) peut se révéler, aussi, une stratégie payante. Certes, vous déduirez la rentabilité immédiate de l’opération, mais vous pourrez la rétablir en valeur patrimoniale à terme par une revente plus rapide et peut-être à un meilleur prix.

Bon à savoir

  • Si les logements anciens sont moins chers à l’achat que les logements neufs, les frais de notaire applicables sont, en revanche, plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
  • À défaut de faire appel à un agent immobilier, épluchez les sites d’annonces immobilières afin d’avoir une idée – à superficie, localisation et prestations équivalentes – du prix de vente moyen. Mais gardez à l’esprit qu’il s’agit de prix affichés. Si des négociations ont eu lieu, le prix signé sera moins élevé.

 

2. Sa localisation

De l’avis même des professionnels de l’immobilier, le choix de l’emplacement du bien dont l’on devient propriétaire bailleur est capital. La localisation du logement constitue donc un autre pilier de la réussite de votre investissement locatif. Pour pérenniser vos revenus locatifs et réduire au maximum les risques de vacance locative, vérifiez que le secteur géographique dans lequel se trouve le logement se caractérise par une forte demande locative.

À ce titre, délaissez un secteur rural au profit du centre-ville urbain. Gardez également en tête que plus un logement sera desservi en termes de transports en commun et plus il comptera de commerces et de services à proximité, mieux il se louera. Efforcez-vous également d’adapter la localisation du bien aux locataires que vous désirez attirer. Les familles privilégieront les logements situés à proximité d’espaces verts, d’écoles et de crèches. Les jeunes actifs, eux, auront tendance à préférer les appartements situés dans des quartiers centraux et animés. Les étudiants cibleront la plupart du temps les logements leur permettant de se rendre rapidement sur le campus universitaire. 

Enfin, tâchez d’évaluer le potentiel du quartier sur lequel vous aurez jeté votre dévolu. Est-il porteur ? Comment va-t-il évoluer ? Autant de questions dont les réponses pourront vous être apportées par un conseiller en gestion de patrimoine. Il saura vous accompagner efficacement, sécuriser votre projet et veiller à ce qu’il soit parfaitement adapté à votre situation.

 

 

3. La nature du logement

Contrairement à l’acquisition d’une résidence principale, l’achat d’un logement destiné à la location doit être dicté par des conditions d’ordre purement économique. En clair, il est essentiel d’investir dans un logement que vous pourrez facilement louer. S’il est à votre goût, tant mieux. Mais ce qui compte avant tout, c’est que le bien immobilier dont vous aurez acquis la propriété plaise au plus grand nombre. À un achat « coup de cœur », préférez un achat raisonnable (« de bon père de famille », pour reprendre l’expression – désormais obsolète – qu’utilisait le Code civil). Et à un logement atypique, préférez un bien certes moins original mais qui, parce qu’il répondra aux critères objectifs d’une majorité de locataires potentiels, vous garantira un bon retour sur investissement ainsi qu’un taux de remplissage optimal.

Concernant la typologie du bien dont vous ferez l’acquisition en vue de le louer, sachez également que les petits appartements, de type studios, se louent généralement plus rapidement que les appartements familiaux (bien qu’il y ait de plus en plus de colocations) mais que les locataires de ces derniers restent plus longtemps. Pour autant, et indépendamment de l’enveloppe budgétaire dont vous disposez, l’objectif de votre investissement devra également guider votre choix. S’agit-il d’un logement que vous revendrez ? Dans lequel vous envisagez de finir vos jours ? Que vous avez l’intention de donner – de votre vivant- à vos enfants afin d’anticiper votre succession ? Ici encore, entourez-vous de professionnels qui vous aideront dans vos choix.

 

4. La qualité du logement

Lorsque l’on achète un logement pour le proposer à la location, il est important de tenir compte non seulement de son prix d’achat et du montant des loyers mais aussi des éventuels travaux de rénovation dont il devra faire l’objet. Sachez toutefois qu’il vous est possible de déduire de vos revenus locatifs une partie des frais que vous aurez engagés. En optant pour le régime réel d’imposition, le coût des travaux (réfection de toiture, ravalement de façade, pose d’une cuisine équipée, etc.) peut, en effet, venir en déduction de vos revenus fonciers.

Avantage pour un investissement dans un logement neuf : vous n’aurez pas de travaux à prévoir avant de nombreuses années, ou ils seront couverts par les garanties du constructeur. En outre, le bien immobilier profitera des dernières normes en vigueur : basse consommation (BBC), RT 2012, isolation thermique et phonique … Autant d’atouts pour la revente !

 

5. L’optimisation du volet fiscal de votre investissement

Acheter pour louer permet de se constituer un patrimoine, de s’assurer des revenus complémentaires, de préparer sa retraite mais aussi peut permettre de payer moins d’impôts. Encore faut-il pour cela opter pour le dispositif le mieux adapté à votre situation (patrimoniale, matrimoniale, financière, fiscale, etc.). La perspective de pouvoir défiscaliser ne doit pas être envisagée comme étant une fin en soi. Car si l’investissement que vous effectuez n’a pas sa place dans votre stratégie, son efficacité sera non seulement réduite mais il pourrait même vous pénaliser.

Pour décider du bien-fondé de tel dispositif de défiscalisation ou de tel autre, recueillez au préalable l’avis d’un spécialiste de l’investissement défiscalisant. Sachez par exemple qu’en invoquant la loi Pinel, vous aurez la possibilité de réduire vos impôts de 12 à 21 % du montant de votre investissement et de réaliser ainsi jusqu’à 63 000 € d’économies. Pour cela, vous devrez avoir acquis un logement situé dans une zone où la demande locative dépasse l’offre disponible et vous engager à le louer :

  • pendant 6, 9 ou 12 ans,
  • à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond,
  • en contrepartie de loyers plafonnés.

Autre exemple, le statut de Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP) vous permet, à condition que vous ayez opté pour le régime réel d’imposition, d’amortir fiscalement – pour partie – le logement que vous aurez mis en location, et donc de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs

 

 

6. L’opportunité de souscrire un prêt immobilier

Bien souvent, devenir propriétaire d’un logement que l’on destine à la location implique de souscrire un crédit immobilier. En effet, il peut être utile de rappeler que l’immobilier locatif constitue le seul placement qui puisse être fait à crédit. Ainsi, emprunter pour acheter en vue de louer permet de profiter de ce que l’on appelle « l’effet de levier du crédit ». En clair, le coût de votre emprunt et les frais liés à votre investissement seront, en grande partie, couverts par les revenus locatifs que vous percevrez. De sorte que votre capacité d’investissement et, partant, la rentabilité de votre opération, se verront boostées par l’emprunt que vous aurez souscrit pour financer votre acquisition. Compte tenu du niveau très bas des taux actuels, il est fortement intéressant d’investir à crédit. Enfin, pour pousser encore plus loin le curseur de la rentabilité de votre investissement locatif, tentez de négocier auprès de votre banque :

  • une remise sur le montant de votre assurance de prêt,
  • l’annulation des pénalités dues en cas de remboursement par anticipation,
  • le report de vos premières mensualités.

Bon à savoir

Sous le régime réel d’imposition, vous pourrez déduire 100% des intérêts d’emprunt payés de vos revenus locatifs (et dans cette limite).

 


 

Les points clés à retenir

  • Plus le prix de vente – signé – d’un bien sera élevé, moins sa rentabilité locative sera importante.
  • Informez-vous sur les tendances du marché immobilier local.
  • Prenez soin de maximiser le volet fiscal de votre investissement locatif en optant pour le dispositif le plus approprié.
  • En choisissant le régime réel, vous pourrez déduire de vos loyers le coût de certains travaux de rénovation et des intérêts d’emprunt.
  • Sitôt son achat effectué, projetez-vous et anticipez la revente du bien.
  • Avant de vous lancer, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux