Immobilier locatif : 6 villes sur lesquelles il est intéressant de miser en 2018

12 janvier 2018

Dispositif Pinel reconduit pour quatre ans, taux d’intérêt bancaires dont les experts s’accordent à dire qu’ils devraient continuer de faire du rase-mottes, hausse des prix immobiliers qui, tout en tendant à ralentir, semble partie pour durer… Autant de (bonnes) raisons de concrétiser votre projet d’investissement locatif en 2018. Pour savoir sur quelle ville miser, lisez ce qui suit.

 

1. Paris (+ 7,7 % sur l’année / 9 209€ du m² à fin novembre 2017)

S’il est une ville où la demande locative est forte (et ne risque pas de s’affaiblir), c’est bien Paris. Mais au vu des prix immobiliers (très !) élevés qui sont pratiqués dans la capitale (9 209 € du m², tous arrondissements confondus), vous devrez probablement opter pour un bien de faible superficie. Pour autant, les petites surfaces parisiennes constituent des valeurs sûres. Très recherchées, elles permettent, selon leur emplacement, une rentabilité brute pouvant osciller entre 2 et 4 %.

Si à Paris, les appartements se louent vite, ils se vendent (et s’achètent) sur le même tempo. En clair, l’extrême tension qui caractérise le marché immobilier parisien fait que vous serez probablement confronté à d’autres investisseurs et que la concurrence risque d’être rude sur certains produits. Soyez donc prêt à vous positionner rapidement.

Enfin, pour optimiser votre investissement, vous pourriez envisager de délaisser la capitale pour vous tourner vers certains secteurs de banlieue parisienne, aux prix moins stratosphériques que ceux de Paris intramuros. Des villes comme Villejuif, Alfortville, Saint-Ouen ou encore Aubervilliers profitent déjà de l’effet « Grand Paris Express » (200 km de lignes, 68 gares, 80 millions de passagers transportés à l’horizon 2025 contre 65 millions actuellement) et pourraient, par conséquent, avoir toute leur place dans votre stratégie patrimoniale.

 

2. Bordeaux (+ 12,7 % sur l’année / 4 363 € du m²)

Depuis juillet dernier et la mise en service de la (très attendue) ligne LGV, Bordeaux n’est plus qu’à deux heures de Paris. Cette proximité vient booster encore un peu plus la forte attractivité qu’exerce déjà la Belle Endormie sur les investisseurs locatifs. Il est d’ailleurs intéressant de constater que sur l’année, c’est Bordeaux qui enregistre la plus forte progression (+ 12,7 %) en termes de prix immobiliers. Elle devance ainsi Brest (+ 9,3 %) et Lyon (+ 8,5 %). Immobilièrement parlant, Bordeaux a donc le vent en poupe mais la ville semble quelque peu victime de son succès.

En effet, la capitale de la Gironde et de la Nouvelle-Aquitaine souffre actuellement d’une pénurie de logements proposés à la location. Encore une fois, attendez-vous à ce que la concurrence soit rude avec les autres investisseurs. Mais ce n’est pas parce que le marché immobilier bordelais se tend et que la demande en logements tend à dépasser l’offre que vous devez acheter le premier appartement que vous visiterez.

Avant de vous lancer, pensez notamment à vérifier que le quartier qui vous intéresse est bien desservi en transports et que le logement que vous souhaitez acquérir répond aux attentes des futurs locataires. L’hyper-centre bordelais est, par exemple, particulièrement prisé des étudiants. Quant au quartier de la gare, il est de plus en plus apprécié des TGVistes qui travaillent à Paris mais habitent à Bordeaux afin d’optimiser leur pouvoir d’achat. Et vous pourrez espérer un taux de rentabilité brute avoisinant les 4 %.

 

Bon à savoir

Dans le cas où votre principal objectif serait de défiscaliser vos revenus, acquérir un bien classé « monument historique » vous autorisera à déduire de votre revenu global la totalité du déficit foncier que les travaux de rénovation auront creusé.

Et si le bien est éligible au « Malraux », vous aurez la possibilité de réduire vos impôts de 22 à 30 % du montant des dépenses occasionnées par la rénovation. Cet avantage est toutefois plafonné à 100 000 € et cesse au bout de quatre ans.

 

3. Toulouse (+ 4,1 % sur l’année / 3 007 € du m²)

Que vous ayez pour objectif de vous constituer progressivement un patrimoine immobilier, de vous assurer des revenus complémentaires pour la retraite ou encore de défiscaliser, investir dans la pierre locative toulousaine ne déparera pas parmi vos bonnes résolutions pour 2018. Il faut dire que la Ville Rose a plus d’un atout dans sa manche : une forte population étudiante (Toulouse est la 2ème ville universitaire de province, juste derrière Lyon), des entreprises dynamiques et une population en hausse…

Prisés à la fois par les étudiants, les cadres et les ingénieurs, des quartiers comme Capitole, Carmes ou encore Saint-Étienne sont des valeurs sûres. La rentabilité brute de votre investissement pourra atteindre 4 %. Enfin, sachez que dans la Cité Mondine, les 3/4 des transactions se font dans l’immobilier neuf. En investissant dans un appartement neuf, vous pourriez ainsi profiter de l’avantage fiscal qu’offre la loi Pinel, soit une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur douze ans. 

 

Bon à savoir

Investir dans la pierre locative permet :

  • de se constituer un patrimoine immobilier à crédit,
  • de percevoir un complément de revenus,
  • et même d’envisager une plus-value au moment de la revente.

 

4. Marseille (+ 1,8 % sur l’année / 2 832 € du m²)

La Cité Phocéenne séduit un nombre grandissant d’investisseurs locatifs. Si vous jugez les prix parisiens ou bordelais trop élevés, vous pourriez avantageusement recentrer votre projet immobilier locatif sur Marseille où les prix restent plus raisonnables. Le quartier Belsunce est particulièrement recherché, aussi bien par les acquéreurs en résidence principale que par les investisseurs locatifs et les locataires. Tout en bénéficiant d’une localisation idéale (en plein centre-ville, à deux pas de la Canebière), il commence même à faire de l’ombre au Panier où les prix immobiliers sont plus élevés et permet de bonnes rentabilités brutes.

Et en faisant l’acquisition d’un appartement ancien qui nécessiterait des travaux, vous feriez d’une pierre, deux coups : outre le décote dont vous bénéficieriez à l’achat, les travaux réalisés pourraient être déduits de vos revenus locatifs et même – sous conditions – de votre revenu global.

 

5. Montpellier (+ 3,9 % sur l’année / 2 875 € du m²)

Si les prix des logements montpelliérains restent, au global, sous la barre des 3 000 € au mètre carré, ne vous y trompez pas, le marché immobilier dans la capitale du Languedoc-Roussillon est en train de se tendre. Profitant de la faiblesse des taux d’intérêt bancaires, bon nombre d’investisseurs locatifs ont jeté leur dévolu sur Montpellier. L’offre allant crescendo, les prix ont suivi.

Sont particulièrement prisées les petites surfaces dans les quartiers de l’Écusson, de la Comédie et des Facultés. La forte proportion d’étudiants fait que vous devriez réussir à louer votre bien rapidement. Pour ce qui est de la rentabilité brute, votre investissement pourra, selon les cas, vous rapporter autour de 6 % brut. Voire plus selon l’emplacement. Moins cher au m² que le centre historique mais restant très prisé, le quartier Antigone, au sud-est de l’Écusson, recèle également de belles opportunités à saisir.

Si vous préférez investir dans un logement neuf, vous pouvez orienter votre recherche sur les abords Est-Ouest. La rentabilité brute variera entre 3 et 4 %. Mais prenez le temps d’étudier les programmes que l’on vous proposera. Assurez-vous notamment que leurs prix ne sont pas trop élevés. Bien que les frais de notaire soient réduits pour l’achat d’un bien neuf, une surestimation de votre logement aurait pour effet de rogner la rentabilité de votre investissement.

 

6. Nantes (+ 4,8 % sur l’année / 3 315 € du m²)

Effet LGV oblige, Rennes et Bordeaux marquent indubitablement des points en termes d’attractivité. Pour autant, Nantes qui n’est qu’à 1h56 de train de la capitale, ne compte pas laisser ses rivales lui faire de l’ombre. Les investisseurs locatifs ne s’y sont d’ailleurs pas trompés en misant sur la capitale ligérienne.

Le dynamisme de son bassin économique, son faible taux de chômage (inférieur à la moyenne nationale), sa forte population étudiante (10 % des habitants), son appétence pour le numérique (la ville a été labellisée FrenchTech) et la qualité de vie dont elle permet à ses habitants de profiter font de Nantes un choix intéressant pour investir dans la pierre locative. Ajoutez à cela une demande locative qui va s’intensifiant et vous comprendrez aisément ce qui vaut son succès à celle que l’on surnomme la Venise de l’Ouest.

Si le triangle d’or nantais (délimité par le parc de Procé, la place Mellinnet et la place Canclaux) reste une valeur sûre, le coût élevé des logements qui y sont situés devrait toutefois faire pencher la balance en faveur de l’hyper-centre, largement plébiscité par les étudiants. Ou encore du quartier Saint-Félix, un secteur dont la cote est en train de monter rapidement. Le taux de rentabilité brut y avoisine les 4 %. Les quartiers Nord et Sud ainsi que la proche périphérie comme Saint-Herblain permettent de trouver des logements moins chers tout en conservant une bonne demande locative.

 


 

Les points clés à retenir

Quelle que soit la ville sur laquelle votre choix se portera, la viabilité de votre investissement locatif dépendra de :

  • la localisation de votre bien,
  • son adéquation avec la demande locative,
  • son prix (trop élevé, il impactera la rentabilité de votre investissement).

Pour effectuer ce choix de localisation, n’hésitez pas à entrer en contact avec votre conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous orienter au mieux dans votre stratégie d’investissement.

 


 

Ville par ville, zoom sur les loyers de marché 2017

  • Toulouse : 12 €/ m² (+ 0,3 %)
  • Bordeaux : 13 €/ m² (- 0,8 %)
  • Paris : 25,1 €/ m² (- 0,6 %)
  • Lyon : 13,1 €/ m² (+ 2,1 %)
  • Marseille: 12 €/ m² (- 2,7 %)
  • Nantes : 12,1 €/ m² (- 0,5 %)
  • Montpellier : 13,7 €/ m² (+ 0,6 %)

Sources : LPI-SeLoger, Clameur

 

Par Xavier Beaunieux