Immobilier locatif : 7 étapes à suivre pour mener à bien votre projet d’investissement

8 mars 2019

Investir dans la pierre locative ne doit pas se faire sur un coup de tête. Au contraire, pour que sa viabilité soit garantie, votre projet doit être mûrement réfléchi et étayé. Notre « to-do list » devrait vous y aider.

 

 

 

Étape #1. Fixez-vous un objectif précis

Se fixer un but permet de tout mettre en œuvre pour parvenir à l’atteindre. Si 70 % des Français ont en commun de préférer investir dans la pierre plutôt que dans l’assurance-vie (15 %) ou dans l’épargne sécurisée (8 %), tous ne poursuivent pas les mêmes objectifs. En achetant pour investir, certains désirent se constituer un patrimoine immobilier qu’ils pourront choisir de revendre (en profitant d’une potentielle plus-value), d’occuper eux-mêmes et aussi de transmettre à leurs enfants.

En faisant l’acquisition d’un logement qu’ils loueront, d’autres agiront davantage dans une recherche de rentabilité. Certains investisseurs seront, quant à eux, motivés par la perspective de s’assurer des revenus complémentaires. En effet, l’immobilier locatif constitue un des principaux moyens de se créer des revenus passifs.

Enfin, rappelons qu’en investissant dans l’immobilier, une proportion d’investisseurs cherche également à payer moins d’impôts en profitant d’avantages fiscaux non négligeables comme le permet le fameux dispositif Pinel, par exemple.

Une fois que vous aurez clairement défini la raison (défiscalisation, constitution d’un patrimoine, mise en place de revenus complémentaires, …) pour laquelle vous envisagez de devenir propriétaire d’un logement que vous n’occuperez pas, vous pourrez passer à l’étape suivante.

 

Étape #2. Tracez votre profil d’investisseur

Réaliser un investissement locatif implique des contreparties qu’il vous faut connaître avant de vous lancer. Globalement, la pierre reste une valeur sûre. En effet, investir dans l’immobilier présente moins de risques que de tenter sa chance en bourse. Pour autant, la dose de risques que vous serez prêt(e) à courir devra être prise en compte au moment de choisir entre tel investissement et tel autre.

Ainsi, si vous êtes en quête d’une très forte rentabilité, donc disposé(e) à prendre des risques, vous pourriez acheter un bien décoté mais disposant d’un potentiel (comme un rez-de-chaussée dans un quartier peu prisé mais qui devrait se développer) ou qui nécessite une réhabilitation totale.

En revanche, si vous détestez prendre des risques, optez plutôt pour un investissement dit patrimonial. Il s’agira alors d’un logement certainement moins rentable car souvent plus cher à l’achat en raison d’un emplacement prisé ; vous pourrez donc le revendre facilement mais avec un potentiel de plus-value limité.

Contrairement à la bourse, l’immobilier doit s’envisager comme un placement à long terme dont le retour sur investissement prendra plusieurs années. Dans le cas d’un investissement en Pinel, par exemple, vous vous engagez à louer votre logement pendant au moins six ans. Vous devrez, par conséquent, faire preuve de patience avant de pouvoir retirer les bénéfices de votre investissement.

Une fois que vous aurez une idée de votre profil d’investisseur (plutôt aventurier ou bon père de famille ? Pressé ou patient ?) et que vous connaîtrez votre horizon de placement, vous pourrez alors passer à la troisième étape.

 

 

Étape #3. Choisissez le bon logement

Immobilièrement parlant, un investissement locatif est protéiforme. Plusieurs options s’offrent donc à vous : acquérir un bien de faible superficie ou familial, à la montagne, dans une station balnéaire ou dans une grande ville, faire de la location de courte durée ou sur du long terme ? Acheter un logement meublé dans une résidence gérée (seniors, étudiante) afin de toucher des loyers garantis par bail commercial ou privilégié une logement plus classique d’habitation ?

Si vous optez pour une petite surface, le risque de vacance locative sera plus important qu’avec un appartement familial. Même constat avec une location meublée : vos locataires y resteront généralement moins longtemps que dans un logement vide. Après avoir déterminé le type de logement dont vous deviendrez propriétaire, vous pourrez passer à l’étape suivante : choisir l’emplacement.

Bon à savoir

Selon les villes et les marchés locatifs locaux, certaines surfaces seront sur-représentées alors que d’autres pourront venir à manquer. Celles-ci seront donc particulièrement prisées par les locataires… mais aussi par les autres investisseurs !

 

Étape #4. Scrutez sa localisation avec soin

L’emplacement revêt une grande importance lorsqu’on achète un logement pour le louer. Mieux un bien sera situé, mieux il se louera. Pour optimiser son attractivité aux yeux des locataires, ciblez un logement urbain qui soit à la fois proche des transports, des commerces et des bassins d’emplois. Assurez-vous d’investir dans une ville attractive où la demande locative est forte.

Il s’agira, ici, d’une ville en croissance démographique, qui mène de grands projets de développements urbains, à fort potentiel économique, profitant d’un réseau de transport dense et en expansion, …

 

Étape #5. Étudiez le financement de votre investissement

Si un investissement locatif est plus sécurisé qu’un investissement en bourse, il offre aussi l’avantage de pouvoir être financé à crédit. Les taux d’intérêt sont actuellement inférieurs à l’inflation. Par conséquent, à taux constants, la somme que la banque vous aura prêtée pour acheter votre logement sera supérieure au total des mensualités que vous aurez payées pour rembourser votre prêt immobilier. Il est également à noter que les banques ont considérablement assoupli leurs règles en termes d’apports personnels.

Enfin, emprunter pour financer 100 % de votre investissement locatif, quand bien même vous disposeriez de suffisamment de liquidités pour acheter cash, permet de maximiser l’effet de levier du crédit. Ce phénomène se produit dès que le rendement de votre investissement dépasse le coût de votre crédit. Une fois que l’étape du financement aura été validée, vous pourrez – enfin – passer au choix du dispositif fiscal approprié.

Bon à savoir

Acheter à crédit un logement que l’on destine à la location autorise à déduire 100 % des intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. Et cela quand bien même le logement serait inoccupé.

 

 

Étape #6. Profitez de votre avantage fiscal

Ne soyez pas obnubilé(e) par la réduction d’impôt dont tel ou tel dispositif permet de bénéficier. Assurez-vous d’abord que votre investissement locatif « coche toutes les cases ». L’avantage fiscal attaché à votre investissement fera en quelque sorte figure de « cerise sur le gâteau ».

En clair, la réduction fiscale n’aura donc pas justifié, à elle seule, votre investissement mais elle viendra le compléter utilement. Encore faut-il pour cela que votre investissement soit intrinsèquement sain, que l’avantage fiscal qui en découle soit adapté à votre situation (personnelle, patrimoniale, financière…) et qu’il ait sa place au sein de votre stratégie patrimoniale.

En effet, il est essentiel que le dispositif (Pinel, Malraux, …) dont vous invoquerez le bénéfice soit véritablement « sur mesure ». Et qu’il réponde en tout point à vos attentes.

 

Étape #7. Recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine

On l’a vu, il peut s’avérer compliqué d’appréhender toutes les étapes précédentes : estimation de la demande locative, typologie des logements recherches, évaluation du potentiel du secteur géographique, estimation des contraintes liées à la durée de détention, prix du marché, enveloppe budgétaire à consacrer.

En prenant rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine pour lui exposer votre projet, vous optimiserez vos chances d’atteindre vos objectifs de constituer un patrimoine pour le transmettre, de préparer votre retraite, de percevoir des revenus complémentaires et d’optimiser votre fiscalité. Véritable professionnel de la gestion patrimoniale, il confrontera alors vos objectifs à votre situation (patrimoniale, familiale, professionnelle, bancaire…). Son analyse (financière, fiscale, juridique) ainsi que les préconisations qu’il apportera vous seront d’une grande utilité.

 

Quelques-uns des avantages fiscaux attachés à l’immobilier locatif :

  • La location meublée permet de profiter d’une fiscalité allégée.
  • La loi Malraux offre la possibilité de réduire ses impôts de 22 à 30 % du montant des travaux dont aura fait l’objet un logement situé dans un quartier historique.
  • Le dispositif Pinel vous autorise, en contrepartie de l’achat d’un logement en zone éligible et de sa mise en location pendant 6, 9 ou 12 ans, à réduire vos impôts de 12, 18 ou 21 % du montant de votre investissement.
  • Investir en résidence avec services via le dispositif Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôts de 11 % du prix du bien (HT).
  • Enfin, le dispositif Denormandie qui transpose à l’ancien les avantages du Pinel permet de bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient total (travaux de rénovation inclus) de votre investissement.

 


 

Les étapes à respecter pour réussir votre investissement locatif

1. Définir un objectif
2. Cerner votre profil d’investisseur
3. Sélectionner le logement
4. Choisir son emplacement
5. Financer votre investissement
6. Recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine
7. Choisir l’avantage fiscal le plus adapté

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno