Immobilier locatif : qu’est-ce qui a changé avec la loi ELAN ?

25 janvier 2019

Le 25 novembre dernier, la loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique entrait en vigueur. S’il est encore trop tôt pour dire si cette loi va atteindre son but et provoquer un « choc de l’offre » immobilière, certaines de ses dispositions (bail mobilité, encadrement des loyers) changent déjà la donne pour les propriétaires qui louent leurs logements. Voici en quoi la loi ELAN impacte l’immobilier locatif.

 

Parmi les mesures contenues dans la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) et qui touchent les propriétaire-bailleurs, on retiendra :

 

1. Une évolution des rapports locatifs

La Loi ELAN apporte quelques modifications jugées nécessaires afin de simplifier les rapports entre bailleurs et locataires. Ainsi, par exemple, le délai de préavis que doit respecter le locataire qui souhaite quitter le logement a été réduit à 2 mois contre 3 mois auparavant (hors zones dites « tendues »).

Egalement, la loi prévoit l’instauration d’un bail numérique qui pourra être signé électroniquement et autorisera la numérisation d’une partie des annexes obligatoires (tels que les diagnostics). Dans un même souci de simplification, les longues mentions manuscrites qui était jusque là demandées au garant qui se portait caution ne sont plus obligatoires ; il n’aura désormais plus qu’à signer un acte de cautionnement qui continuera de contenir les mentions légales (loyer, durée d’engagement, …).

Autre évolution importante, les bailleurs sont autorisés à introduire dans les baux des pénalités en cas de non-respect de certaines clauses et/ou du règlement intérieur de l’immeuble. D’autres dispositions ont été prises et il nous faudra suivre de près les textes de mise en application qui seront prochainement signés afin de bien appréhender ces nouvelles mesures.

N’hésitez pas à consulter votre conseiller habituel pour obtenir toute information utile.

 

2. Une plus grande sévérité à l’égard des squatteurs

La loi ELAN vient également en aide aux propriétaires en leur permettant de faire valoir plus efficacement leurs droits face à d’éventuels squatteurs et de récupérer plus rapidement leur logement. D’une part, le délai légal de deux mois dont disposaient les « personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes » pour quitter les lieux a été supprimé. D’autre part, seuls les locataires pouvant justifier d’un contrat de location peuvent désormais invoquer la trêve hivernale. L’expulsion des squatteurs s’en trouve ainsi grandement facilitée.

Bon à savoir

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoyait que toute personne occupant illégalement un logement disposait d’un délai de deux mois entre le commandement qui lui était fait de « quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion ». S’il était censé permettre aux squatteurs de chercher un nouveau toit, ce délai pénalisait néanmoins les propriétaires en retardant le moment où leur logement leur était finalement rendu…

 

 

3. La création du bail mobilité

Au nombre des nouveautés apportées par la loi ELAN figure également le bail mobilité. D’une durée de un à dix mois, ce bail est destiné aux jeunes ainsi qu’aux locataires en mobilité ou en formation professionnelle. Peuvent y prétendre les personnes qui sont en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage ou en stage, suivent des études supérieures, accomplissent une mission temporaire (intérim), ou encore effectuent leur service civique.

Les principales caractéristiques de ce nouveau bail sont les suivantes :

  • il ne s’applique qu’aux logements meublés
  • il peut être résilié à tout moment par le locataire
  • il prévoit un versement de charges forfaitaires
  • il permet de fixer un loyer libre (hors encadrement de loyer)

Mais, disposition controversée, le bail mobilité prévoit également l’absence de versement de dépôt de garantie. En effet, alors même que la caution – gratuite – Visale dont peuvent bénéficier les locataires dans le cadre d’un bail mobilité préserve les propriétaires des impayés de loyers, l’absence de dépôt de garantie tendrait, en revanche, à les pénaliser en cas de dégradation de leur logement.

Bon à savoir

Il n’y a pas que le bail mobilité qui permette aux propriétaires désireux de louer leur bien d’opter pour un bail « court ». En vertu de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire d’un logement vide peut ainsi proposer à son locataire de signer un bail « abrégé » (d’une durée comprise entre un et trois ans). Une clause devra toutefois préciser l’événement (familial ou professionnel) dont la survenance autorisera le propriétaire à récupérer le logement, que ce soit pour lui-même ou pour un membre de sa famille.

 

4. Le retour de l’encadrement des loyers

Contre toute attente, la loi ELAN a ressuscité l’encadrement des loyers que la justice avait pourtant annulé, suite aux expérimentations qui avaient été conduites à Paris et à Lille. Mais contrairement à sa version issue de la Loi Alur, l’encadrement des loyers dans sa version issue de la Loi Elan est optionnel. En clair, ce dispositif ne s’applique – pour une durée expérimentale de cinq ans – qu’aux communes :

  • de plus de 50 000 habitants,
  • ayant choisi de s’y soumettre,
  • où la demande en logements dépasse l’offre locative,
  • justifiant d’un faible niveau de construction,
  • et dans lesquelles un observatoire des loyers aura été mis en place.

Ainsi, les loyers ne pourront pas dépasser de plus de 20 % le loyer médian relevé dans le secteur. Si un logement présente des « caractéristiques exceptionnelles », son locataire devra toutefois s’acquitter du paiement d’un supplément de loyer. Quant aux propriétaires dont les loyers auraient été surévalués, ils se verront contraints non seulement de rembourser le trop-perçu à leurs locataires mais aussi de revoir le loyer à la baisse. Et s’ils refusent, une amende d’un montant maximum de 5 000 € pourra leur être infligée. Paris et une partie de l’Île-de-France seront certainement prochainement candidats pour appliquer la mesure.

 

 

5. Un durcissement des sanctions pour les locations meublées saisonnières

Attention, en application de la loi ELAN, les contrôles et les sanctions visant les locations touristiques dans les grandes villes (type « AirBnb ») sont fortement renforcés. Ainsi, par exemple, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 120 jours par an. Au-delà de ce seuil, vous risquez d’écoper d’une amende de 10 000 €. De plus, certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux…) imposent aux propriétaires d’effectuer certaines démarches (allant de la déclaration à la demande d’autorisation) avant de pouvoir mettre en location leurs résidences secondaires. Faute de quoi, les contrevenants devront payer 5 000 € d’amende.

 


 

Les points clés à retenir

  • La loi ELAN vise à créer un « choc de l’offre » et à encourager les Français à investir dans un immobilier locatif simplifié mais responsable.
  • Plusieurs volets de la loi ELAN contribuent à protéger les propriétaires (clauses de pénalité, par exemple) ou à leur simplifier la vie (bail numérique, assouplissement du formalisme de l’acte de cautionnement).
  • D’autres dispositions de cette loi témoignent, quant à elles, d’une sévérité accrue à l’égard des propriétaires (contrôle et sanction des locations saisonnières, encadrement des loyers, …).
  • Si vous avez un projet d’investissement locatif, pensez à recueillir au préalable l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux et Jonathan Eveno