En choisissant son emplacement avec soin et en ciblant des biens de standing pour séduire une clientèle haut de gamme, l’investisseur qui loue son bien en colocation peut doper sa rentabilité.
Depuis peu, les investisseurs s’intéressent de près à un marché en expansion, celui de la colocation ou encore appelé « co-living ». Dans un marché locatif à la fois onéreux et souvent tendu, cette offre correspond à un besoin nouveau. Elle s’adresse à plusieurs populations : les étudiants bien-sûr mais aussi les jeunes actifs, les salariés expatriés, et de nouveaux publics comme les parents célibataires souhaitant mutualiser la gestion des enfants ou encore les professionnels qui ont besoin d’un pied à terre pour exercer leur activité dans une grande agglomération pendant la semaine et retournent au domicile familial le week-end.
Habiter en colocation leur permet d’entrer dans un appartement clé en mains, meublé et spacieux. Pour ceux qui s’installent dans une ville qu’ils ne connaissent pas, elle leur permet aussi d’échapper à la solitude et se constituer plus facilement un réseau.
1. Bâtir une offre adaptée
Pour attirer les jeunes actifs, les investisseurs visent les bassins d’emploi où l’offre locative est tendue ; pour atteindre le public étudiant, ils privilégient les villes universitaires. Paris et la région parisienne, Lyon, Lille Bordeaux, Nantes, Montpellier, Toulouse, Nice, Strasbourg attirent les investisseurs. Ces derniers viennent concurrencer les familles sur les grandes surfaces, des appartements de 90 à 120 m2 qui permettent de faire des colocations avec 4 à 5 belles chambres.
L’emplacement du bien est un facteur clé. Pour une rentabilité maximale, les professionnels de l’immobilier recommandent d’opter pour un quartier sûr, bien desservi en transports publics, avec des commerces, des lieux de sorties, central ou a à quelques minutes à pieds d’un pôle universitaire. Sur un marché en expansion, ceux qui se différencient misent sur des colocations de standing, avec une rénovation qualitative, plusieurs salles de bain, internet avec la fibre optique, abonnement Netflix, écran plat, babyfoot et billard… On est loin de l’Auberge espagnole immortalisée par Cédric Klapish.
2. Rendement maximal ?
Pour l’investisseur, louer en colocation comporte de réels atouts, ne serait-ce qu’en termes de cash flow. Une belle colocation de 4 chambres à Aix-en-Provence avec deux salles de bains et terrasse, à 450 euros la chambre, génère un loyer de 1800 euros, bien supérieur à celui qui serait versé par une famille, environ 1200 euros pour cet appartement de 95 m2, situé en centre-ville.
Le rendement d’une colocation peut être jusqu’à deux fois supérieur à celui d’une location classique. C’est le cas de certains biens dans le quartier des docks de Saint-Ouen (93) qui attirent des jeunes actifs à la recherche de haut de gamme. Ce rendement est dopé par un taux net de vacance finalement assez faible. En augmentant le nombre de locataires, l’investisseur réduit les risques. Même si le turn over accru nécessite un surcroît de travail pour le bailleur, les chambres d’un logement bien choisi se relouent facilement. Les colocataires participent souvent au recrutement des nouveaux impétrants, ce qui facilite la tâche du bailleur.
Par ailleurs, se porter acquéreur des plus grands logements (T4 ou T5) permet de se libérer de la tension du marché immobilier sur les deux et trois pièces. Ceux-ci sont particulièrement recherchés par les acquéreurs. En outre, mécaniquement l’investisseur profite d’un coût d’acquisition réduit : les prix au mètre carré sont toujours dégressifs selon la surface. Un bon moyen d’optimiser son investissement !
Enfin, en proposant un logement garni de meubles, le bailleur pourra bénéficier du régime fiscal très avantageux du loueur en meublé. Prenez conseil auprès de votre conseiller patrimonial. Après une étude approfondie de votre situation, il saura vous orienter vers le bon dispositif.
3. Quels sont les inconvénients ?
La gestion « co-living » d’un logement va nécessiter d’y consacrer plus de temps que pour un logement loué « classiquement » : multiplication des visites, des entrées et sorties des locataires, des quittances de loyer, des interlocuteurs, … Ces mouvements de locataires impliquent aussi une dégradation du biens (et des meubles) nécessairement accélérée. Il faut donc prévoir un budget travaux à alimenter régulièrement.
Enfin, l’achat d’un grand logement implique la mobilisation de capitaux plus importants : réduisant d’autant les fonds liquide ou la capacité d’emprunt de l’investisseur. Le corollaire est alors également une prise de risque plus conséquente. La sélection scrupuleuse du bien immobilier est donc primordiale ; elle devra suivre une méthode rigoureuse qu’un professionnel de l’investissement patrimonial saura proposer.
