Investissement Pinel : des atouts qui s’affirment

23 avril 2020

 

Parce qu’il répond à une forte demande locative de logements des classes moyennes, l’achat d’un logement sous le régime de la loi Pinel constitue un placement accessible, assorti d’une économie fiscale. À considérer avant la fin 2021.

 

 

 

Avec un CAC 40 qui connait ses plus bas niveaux historiques et des marchés boursiers mondiaux en dégringolade, les investisseurs ont plus que jamais besoin de se tourner vers des placements peu volatils. Valeur refuge par excellence, la pierre confirme, si besoin était, tout son intérêt.

En matière de placement, le dispositif Pinel, qui a pris la suite des dispositifs Duflot, Scellier et Robien, permet à l’investisseur locatif de se construire un patrimoine immobilier, générateur de revenus au moment de la retraite, tout en abaissant significativement ses impôts. Une opportunité à saisir avant le 31 décembre 2021, date jusqu’à laquelle le dispositif a été prolongé.

 

1. Un amortissement fiscal à la clé

Le dispositif offre une réduction d’impôt sur le revenu d’un pourcentage du prix d’achat de son investissement locatif. Cet avantage fiscal est toutefois limité par un double plafond d’acquisition : une enveloppe de 300 000 euros d’investissement par an et un prix au m2 de 5 500 euros. Egalement, le dispositif est limité à deux investissements par an par foyer fiscal.

Le gain fiscal tiré de l’opération dépend de la durée de l’engagement, pris par le contribuable, à louer le logement pendant, 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, s’il s’engage pour une location de 6 ans, il bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12% du prix d’achat. S’il s’engage pour 9 ans, l’économie s’élève à 18% du prix d’achat. Enfin, en louant le bien 12 ans, la réduction s’élève à 21% du prix du bien, soit une réduction totale d’impôt maximale de 63 000 euros.

Il est tout à fait possible de réaliser cet investissement à travers une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, les économies d’impôts sont réparties entre les différents associés à proportion des parts détenues dans la SCI. Attention, le plafond d’investissement de 300 000 euros s’appliquera alors au niveau de la société qui fait l’acquisition et non de chaque associé.

Exemple : une SCI qui a trois associés acquiert un logement sous le dispositif Pinel au prix de 400 000 euros. La réduction d’impôt s’appliquera pour un tiers du prix de revient pour sa fraction inférieure à 300 000 euros, soit une base de 100 000 euros par associé.

Bon à savoir

La réduction Pinel fait partie du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros d’avantages par an.

 

2. De nombreux locataires éligibles

Outre la réduction fiscale escomptée, l’équilibre économique de l’opération est assuré par les futurs revenus locatifs. À cet égard, le bien doit également respecter certaines conditions : être loué nu (à la différence de meublé) et respecter à la fois des plafonds de loyer et des plafonds de ressources des locataires, plafonds calculés selon la zone dans laquelle le bien est situé. Enfin, le dispositif Pinel a introduit un avantage complémentaire non négligeable en permettant de louer le logement à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal. On vise donc un public large de candidats locataires éligibles puisque certaines études estiment que 70% de la population française entrent dans les critères Pinel.

 

 

3. Une opportunité d’investissement dans l’immobilier

La crise sanitaire actuelle et ses implications économiques font de l’immobilier un véritable marché de report pour les grands investisseurs immobiliers mais aussi pour les particuliers qui souhaitent, légitimement, sécuriser leur avenir. Grâce à un avantage fiscal puissant et en profitant de la faiblesse historique des taux d’emprunt, investir dans l’immobilier locatif est devenu une solution patrimoniale accessible à un grand nombre.

Pour autant, l’avantage fiscal ne doit pas faire oublier les préceptes fondamentaux que chaque nouvel investisseur doit respecter. Ainsi, il devra mener une analyse des données économiques et sociales de la ville et du quartier visé, effectuer une étude de la demande locative et des besoins en typologie de logement, procéder aux vérifications sur les prix et loyers, … 

Autant d’élément que votre conseiller patrimonial aura en sa possession pour vous orienter sur le choix du bien immobilier qui correspondra à votre profil.

Bon à savoir

La loi de Finances pour 2020 a prévu d’exclure les logements individuels (exemple : les maisons individuelles) pour ne restreindre le bénéfice de la réduction Pinel qu’aux seuls biens immobiliers en habitat collectif.

 

Par Jonathan Eveno