L’attrait traditionnel des acheteurs fortunés nationaux et internationaux pour l’immobilier haut de gamme français soutient la dynamique des prix. La pandémie ne semble pas avoir altéré cet élan.
Le marché des biens d’exception est porteur. D’après le baromètre commun des prix de l’immobilier de prestige des deux portails Belles Demeures et Lux-Residence, les prix de l’immobilier haut de gamme ont augmenté de 9 % en 2019 ; une tendance à la hausse observée depuis 2018 que les premiers mois de l’année 2020 ont confirmé. Avec des volumes de transactions également en hausse en 2019, les connaisseurs s’attendaient à une excellente année 2020. La pandémie a, certes, mis un coup d’arrêt à ce marché de niche mais les premières semaines du déconfinement ont été très dynamiques confirmant une véritable résilience du secteur.
1. Le marché parisien
Selon un indicateur annuel établi par le réseau Barnes sur l’immobilier international de prestige, Paris est la capitale mondiale la plus attractive pour les grandes fortunes, devant New York, Tokyo, Los Angeles et Hong Kong. Sur ce marché du luxe parisien, l’étude du réseau Savills France révèle quant à elle que 84 % des acquéreurs
sont des nationaux. Parmi les 16 % des acquéreurs étrangers, ceux venus du Moyen-Orient et des États-Unis sont particulièrement actifs. Si le marché des biens parisiens à plus de 2 millions d’euros reste étroit (environ 500 transactions par an), la demande est forte et soutient la dynamique des prix.
2. L’attrait des hôtels particuliers parisiens
C’est aussi à Paris que se réalise la majorité des transactions d’exception de 10 millions d’euros et plus. Elles concernent une part grandissante d’hôtels particuliers très recherchés et des appartements clés en main bénéficiant d’un service de conciergerie. D’après les statistiques des notaires de France, ces ventes sont en forte augmentation. En 2019, 8 transactions de ce type ont été enregistrées dans la capitale (contre 6 en 2018, 4 en 2017, 6 en 2016 et 6 en 2015).
En 2019, un appartement de 1.000 m2, avec un jardin de 300 m2 dans le 7e arrondissement a été vendu 39 millions d’euros à un industriel européen quittant Londres dans la perspective du Brexit. Cette nouvelle clientèle dope l’immobilier de prestige parisien.
3. Des prix en hausse sur tout le territoire
Avec une hausse des prix de 6,4 % en 2019, Paris se positionne devant des villes comme Londres, New York ou Dubaï et juste derrière Berlin. À Paris, les prix moyens au m2 culminent même à 17.000 € dans le centre et une vue sur la tour Eiffel peut augmenter les prix, jusqu’à + 40 % dans le 8e arrondissement et + 21 % dans le 6e.
Cette dynamique de l’immobilier de luxe se retrouve également dans de nombreuses régions de France. Ainsi, les Pyrénées-Atlantiques, la Gironde, la Savoie et la Haute-Savoie enregistrent les plus fortes progressions des prix en 2019. Les biens d’exceptions y sont vendus en moyenne à 20.500 € le m2 à Val-d’Isère, à 16.000 € le m2 à Courchevel, à 11.400 € le m2 à Megève et à 9.400 € le m2 à Chamonix.
4. Priorité au propriétés exceptionnelles de la riviera
Si elles sont très localisées, ces transactions exceptionnelles ne s’observent pas seulement à Paris. Elles concernent aussi le sud de la France, les plus beaux villages du Lubéron mais surtout la Côte d’Azur (Nice, Cannes, Saint-Jean-Cap-Ferrat), et dans une moindre mesure la Normandie, où les haras autour de Deauville ou Trouville peuvent dépasser la dizaine de millions d’euros.
Un intérêt très net de la clientèle internationale se fait d’ailleurs particulièrement sentir sur le marché de la Côte d’Azur où les prix s’envolent. Construit en 1868 sur les hauteurs du quartier de la Californie à Cannes, le château Soligny a pu ainsi être cédé à un investisseur de l’Europe de l’est pour 55 millions d’euros en mars 2019. En août 2019, la villa Les Cèdres, à Saint-Jean-Cap-Ferrat a été vendue pour 200 millions d’euros. Il se murmure que c’est un prince saoudien qui a acquis la somptueuse demeure. En 2020, la villa Roccabella dite aussi le château Le Pradet, une villa Belle époque située à Hyères a été acquise 14 millions d’euros par un acteur français des nouvelles technologies.
5. Une porte d’entrée à l’immobilier haut de gamme ?
Si vous n’avez pas les moyens financiers d’un prince saoudien mais que vous avez tout de même une forte imposition, il existe des régimes d’incitation fiscales qui pourraient vous permettre d’accéder au marché d’exception de l’immobilier de prestige.
En effet, l’Etat a été imaginé des dispositifs permettant de faire financer la restauration d’un patrimoine historique par le particulier.
Ainsi, en choisissant d’acquérir un bien classé Monuments historiques – un hôtel particulier à Versailles ou encore un château en Touraine, vous serez autorisés à déduire l’intégralité des travaux de restauration de votre revenu professionnel (sans autre plafond que vos revenus) à condition de le détenir pendant 15 ans
Encore, vous profiterez d’un fort avantage fiscal si vous investissez dans la restauration d’un bien situé dans une zone classée / protégée. La réduction d’impôt de la loi Malraux est alors de 30% du coût des travaux dans une limite de 400.000 € à répartir sur 4 ans.
Pour éviter toute déconvenue et compte tenu de la relative complexité de ces investissements, il est primordial de recueillir Les conseils d’un professionnel de la gestion patrimoniale. Il déterminera si vos objectifs sont en adéquation avec ces dispositifs et saura vous orienter vers les opérations les plus pertinentes.
