Localisation, prix et qualité : la règle de 3 à appliquer pour que votre investissement en Pinel soit un succès

25 mai 2018

La possibilité qu’offre le dispositif Pinel de profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant de votre investissement tout en percevant des loyers ne manque pas d’attrait. Pour autant, ni le gain fiscal que procure le Pinel, ni le rendement que vous pouvez tirer de votre investissement ne sauraient justifier, à eux seuls, d’opter pour ce dispositif. Avant de vous lancer, trois points doivent retenir votre attention. Les voici.

 

Les professionnels considèrent que le prix de vente, l’emplacement et la qualité de construction d’un logement sont les trois piliers du succès d’un investissement locatif Pinel.

 

1. La localisation du bien

Pour que vous puissiez bénéficier de la réduction d’impôt (jusqu’à 63 000 € !) que permet le dispositif Pinel, il est impératif que le logement dont vous ferez l’acquisition en vue de le louer soit situé dans une zone éligible. Récemment, le législateur a décidé d’un recentrage sur les zones les plus tendues. Ainsi, les villes situées dans les zones A bis, A et B1 sont toujours éligibles au dispositif Pinel tandis que les communes situées en zones B2 ou C en sont désormais exclues. En effet, pour être éligible au Pinel, un secteur géographique doit se caractériser par une tension de son marché immobilier. La demande en logements dépasse donc l’offre.

Pour autant, outre l’éligibilité de la zone, il est important de vérifier quelques critères qui nous semblent essentiels : quelles sont les perspectives d’évolution, tant démographique qu’économique, de la ville et du quartier qui vous intéressent ? Quelle est la demande locative réelle ? Quel est l’environnement immédiat du logement ? Y a-t-il des commerces, des écoles, des transports, … ?

Autant d’éléments qui influeront sur l’attractivité de votre investissement auprès des futurs locataires et acquéreurs. Pour évaluer la vitalité du marché immobilier qui vous intéresse et vous faire une idée précise de l’attractivité de tel ou tel quartier, nous ne saurions trop vous conseiller de recueillir l’avis d’un professionnel en gestion de patrimoine. Ils sauront éclairer votre choix.

En effet, un recul de l’activité économique entraînerait inévitablement un repli de la demande locative. Face au risque de vacance locative, vous pourriez alors être amené à baisser le loyer. Quant à la revente future de votre bien, elle pourrait également vous réserver quelques (mauvaises) surprises…

 

2. Le prix de vente d’un logement « Pinel »

Qu’il s’agisse d’un investissement en Pinel ou d’un investissement locatif classique, prenez garde à ne jamais surpayer le bien dont vous faites l’acquisition. La perspective de réduire vos impôts de 12, 18 voire 21 % (s’étalant sur 6, 9 ou 12 années de location) du montant de votre acquisition ne saurait occulter le fait que le prix de vente doit rester cohérent avec le marché immobilier local. Dans le cas contraire, vous prenez le risque de diminuer la rentabilité locative de votre investissement et de revendre votre bien moins cher que vous l’aurez acheté…

Mais si un prix de vente déraisonnable est un écueil à éviter, il en va de même d’un prix à  l’achat anormalement trop bas, souvent caractéristique d’un logement invendu (invendable ?) en raison de sa typologie, du quartier, de la demande, …

Pour vérifier que vous ne surpayez – ni ne sous-payez – votre logement, faites appel aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine. Sa connaissance des différents programmes immobiliers lui permettra de vous orienter vers un bien immobilier dont le prix de vente aura fait l’objet d’une juste estimation.

Bon à savoir

  • Le dispositif Pinel impose un plafond du prix au m², des loyers et des ressources des locataires
  • En cas de revente prématurée de votre logement (avant la fin de votre engagement de location 6, 9 ou 12 ans), vous perdriez l’avantage fiscal qui vous aurait été accordé en application du dispositif Pinel.

 

 

3. La qualité du bien acheté

Au même titre que le prix d’achat de votre logement ou encore sa localisation, la qualité dont aura fait l’objet sa construction revêt une importance cruciale dans le succès de votre investissement. Aujourd’hui, le respect des dernières normes telles que BBC (bâtiment basse consommation), RT 2012, isolation thermique et phonique confère au logement des éléments de confort à forte valeur ajoutée. Il vous faut donc bien vérifier les finitions du logement acquis en VEFA en visitant un logement équivalent, vous assurant des prestations (équipements, cuisine, salle de bain, type de carrelage, …) et garanties proposées par le promoteur (biennale, décennales, parfait achèvement, …).

Attention, un prix de vente trop attractif devra également éveiller votre méfiance. Car s’il est « low cost », un programme pourra certes vous faire réaliser des économies à l’achat mais il est probable que les finitions laisseront à désirer, que la qualité ne sera pas au rendez-vous et que les prestations ne feront pas franchement rêver…

Or, ce n’est pas parce que les locataires recherchent des loyers abordables qu’ils sont pour autant prêts à emménager dans des logements de piètre qualité. Quant à la revente et à l’éventuelle plus-value immobilière que vous pourriez réaliser, une construction de qualité facilitera l’une et améliorera l’autre.

 


 

Les points clés à retenir

    • Acheter un logement dans une zone éligible au dispositif Pinel ne dispense pas de se montrer vigilant.
    • Au-delà de l’avantage fiscal – certes, non négligeable – dont le Pinel permet de profiter, intéressez-vous aussi au prix de vente, à la qualité de la construction et à localisation du bien.
    • Les 3 critères que sont l’emplacement, le prix et la qualité du bien ont un impact sur le rendement locatif mais aussi sur la plus-value lors de la revente.
    • S’il est d’une redoutable efficacité, le Pinel doit faire sens dans votre stratégie patrimoniale. Pour vous en assurer, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.

 

Par Xavier Beaunieux