Location Airbnb : les restrictions locales sont légales

13 novembre 2020

 

 

La réglementation restrictive destinée à encadrer le marché des locations saisonnières a été validée par la justice européenne, qui émet toutefois des réserves sur le mécanisme de compensation.

 

 

 

Déjà très éprouvé par la crise sanitaire actuelle, le marché des locations saisonnières, sur lequel Airbnb est désormais un acteur majeur, doit encaisser une décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) qui lui est défavorable. Cette décision valide en effet la réglementation française applicable dans certaines villes. Or, ces décisions locales peuvent aisément décourager les investisseurs tant elles alourdissent le coût de la mise en location, notamment à Paris.

 

1. Réguler les locations

La ville de Paris, qui avait gelé plusieurs centaines d‘assignations dans l’attente de cette décision, doit être satisfaite du sens de cette décision. Comme d’autres capitales européennes, Paris tente de réguler les locations « Airbnb ». La législation française l’y aide. Dans les communes de plus de 200.000 habitants, ou de plus de 50.000 habitants en zones tendues et dans les communes limitrophes de Paris, pour louer une résidence de tourisme, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable du maire.

Dans certains cas, comme à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et Marseille, le propriétaire doit même obtenir une autorisation de changement d’usage. Il est alors fréquent que l’autorisation ne soit accordée que moyennant une compensation présentée par le bailleur, à savoir la transformation d’un local commercial en bien d’habitation ou le rachat de la commercialisation.

À défaut, le contrevenant encourt une amende de 50.000 euros par logement loué irrégulièrement, outre une astreinte de 1.000 euros par jour et par mètre carré est prévue jusqu’à ce que le logement soit rendu à son usage initial.

 

2. Quel avenir pour les mesures de compensation ?

Deux propriétaires parisiens qui considéraient que cette réglementation contrevenait aux libertés protégées par le droit européen l’ont donc remise en cause devant la justice européenne. Les juges ont, au contraire, validé le principe de cette réglementation contraignante. Présentée par l’État français comme un moyen de lutter contre la pénurie de logements, la mesure a été reconnue comme étant « une raison impérieuse d’intérêt général ».

Cette décision conforte les mairies dans leur combat pour la régulation des locations saisonnières. Les procédures vont pouvoir reprendre à l’encontre des propriétaires récalcitrants.

En revanche, les juges ont émis des doutes sur le mécanisme de la compensation prévu par la loi française. À cet égard, le juge européen renvoie le sujet au juge national en lui laissant le soin de s’assurer « que cette faculté s’avère adaptée à la situation du marché locatif local ».

Cette interrogation n’est pas de pure forme dans la mesure où l’offre de locaux commerciaux peut être réduite dans certaines zones et que les prix élevés s’avèrent, en pratique, peu accessibles pour les particuliers. Affaire à suivre, donc.

 

 

3. Est-il toujours pertinent d’investir sur le marché de la location saisonnière ?

Nos précédents développements peuvent effectivement faire réfléchir sur l’opportunité d’acquérir un bien afin de le mettre en location sur les plateformes de type « AirBnb ».

Il faudra donc bien prendre la mesure de son investissement, des contraintes légales et fiscales, des limites apportées par la réglementation locale voire de provisionner les compensations.

La location de tourisme reste cependant un marché très porteur. Il existe alors un autre moyen d’y investir en se soustrayant à ces difficultés : acquérir un appartement dans une résidence de service gérée par un exploitant professionnel. Celui-ci devra faire son affaire des autorisations et de la réglementation.

Compte tenu des spécificités, il sera utile de prendre conseil avec un professionnel de la stratégie patrimoniale.

 

Par Jonathan Eveno